一、引言
實踐中，很多當事人對不動產買賣合同涉及本登記、預告登記、網簽、備案等實務問題分不清楚，加上各級法院尤其地方法院對涉及預告登記的不動產因查封、拍賣等產生的爭議裁判尺度不一，以致社會效果并不很理想。本文從最高法院案例展開，結合專家學者的觀點做一次嘗試性分析。
網簽是不動產管理部門為規范房地產企業銷售行為（主要防止一房多賣），要求交易雙方將商品房買賣合同信息在互聯網上進行公示 的行為，網簽后任何人均可在互聯網上查詢該房屋買賣信息。實踐中，只有經過網簽后才能做備案登記。備案登記是商品房預售合同備案登記的簡稱，《城市房地產管理法》第44條第2款規定，商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。可見登記備案都是政府主管部門行使監管職權，房地產經營企業滿足預售條件、履行報備義務、接受資格審查的一項行政管理行為。實踐中，辦理預告登記須持有已經登記備案的房屋買賣合同原件，因此，備案登記通常是預告登記的前置程序。
網簽和備案登記制度都是一種行政管理制度，具有一定的強制性。備案登記的啟動主體是房地產開發商，經過登記備案的商品房預售合同僅表明該買賣行為已納入行政監管，在沒有其他法定事由的情況下，該合同的效力優于出賣人一房多賣時，時間順序在后的同一標的物預售合同。在產權過戶登記前商品房預售合同仍然沒有物權效力。備案登記的標的僅限于商品房預售合同，商品房的現房買賣、二手房買賣、舊房買賣合同都被排除在備案登記的范圍之外。預告登記通常由買賣雙方自愿選擇，且適用于所有不動產交易，不僅包括商品房買賣和私房交易，還包括國有土地使用權的有償轉讓、房地產開發項目的整體受讓等。備案登記的登記機關為建設主管部門或房地產管理部門或土地管理部門，而預告登記的登記機關則是房屋的登記機構。
最高法院在（2021）最高法民終869號案中認為：備案登記不屬于預告登記或者不動產權屬變更登記，不產生物權變動的效力，不具有物權的公示效力，實際購房者不享有以備案登記為由申請排除強制執行的權利。
二、預告登記、本登記的概念
本登記是指對于已實際發生的物權變動進行的登記，本登記是對不動產物權的產生、轉移、變更、消滅而進行的公示，在基于法律行為發生的不動產物權變動的情形下，本登記一旦完成，物權變動的法律效果就實際發生。《民法典》第209條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力；第214條規定不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。
預告登記也稱預登記，是指為確保一項旨在發生未來的物權變動的債權請求權之實現，而向登記機構申請辦理的預先登記。它是與本登記相對應的概念。《民法典》第221條（原《物權法》第20條）規定“當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。”這在我國法律上確認了預告登記的概念。
如前所述，預告登記不同于備案登記、網簽備案。備案登記、網簽備案也具有保護購房人債權的功能，與預告登記的功能上有重疊，但是二者有巨大差異。預告登記作為不動產登記的一種，當事人是否申請、申請具體時間完全遵循意思自治原則，法律并未作出強制性要求。而與商品房買賣預售合同備案、網簽備案不同，他們是針對房屋買賣所設置的一種監管措施，目的是維護商品房市場交易秩序，具有行政管制的特性。房地產開發商要在規定的期間內申請辦理預告登記，如果未按時履行備案程序，房屋登記管理部門就不予辦理房屋產權過戶登記手續。該種備案方式在落實政府監管措施的過程中，也衍生出保護購房人債權的功能。司法實踐裁判觀點認為，預售合同備案、網簽備案不同于預告登記，不具有物權登記的公示性，故而不能產生對抗第三人的效力，即購房人的債權不能對抗其他債權人對備案標的物的查封行為。因此，雖然商品房預售合同備案、網簽備案在房屋買賣交易中與預告登記制度在保護購房人債權實現的功能上有重疊，但是二者的制度設計不同，法律規范依據不同，保護債權實現的功能當然也有所不同。商品房預售合同備案、網簽備案作為行政監管方式，并不具有預告登記的權利保全、順位保證、破產保護等強力保護債權實現的功能，故商品房預售合同備案、網簽備案制度無法替代預告登記制度。
三、預告登記的目的、效果、作用
1.預告登記的目的
預告登記是為確保一項旨在發生未來的物權變動的債權請求權的實現，而向登記機構申請辦理的預先登記。預告登記保護以物權變動為內容的債權請求權免受債務人處分行為的妨害，確保這種債權請求權能夠實現，并最終完成不動產物權的順利變動。因此，預告登記與本登記是不同的兩種登記。
2.預告登記的效果
《民法典》第209條規定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。”第214條規定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。”因此，預告登記不是本登記，預告登記權利人不是不動產的物權人，預告登記只享有以物權實現為內容的債權請求權，在預告登記的權利人辦理預告登記時，其尚未實際取得物權，預告登記的完成并不意味著不動產物權變動的法律效果的發生，并沒有使債權轉化為物權，也沒有使預告登記的權利人享有對物的支配權。只有在完成本登記后，登記權利人才能依法取得不動產物權。
債權請求權并不因預告登記自動地變成完全的物權，預告登記只是使得債權具有了某些物權的效力，但并非使債權轉變為物權，或者具有完整的物權效力。預告登記只是為了登記主體將來實現物權的中間狀態登記，其并非物權本身的登記。因而，預告登記無法產生物權設立的效果，在未獲得物權登記的情形下，抵押權的預告登記并不能使預告登記的權利人獲得優先受償的效力。
3.預告登記的作用
預告登記本身并不是直接表彰物權變動結果的公示方法，而僅僅是在物權變動過程中為保障權利人取得物權的一種公示方式。這種保障債權實現的效力，也稱為擔保效力、保全效力，確保預告登記的債權能夠在未來順利轉化為物權，并使得未來的物權變動順利、有序地進行。在預告登記的情形下，買受人的權利可以分為兩個階段：第一個階段，在預告登記之前，買受人僅能基于買賣合同享有單純的債權請求權；第二個階段，即辦理了預告登記之后，買受人債權請求權的效力得到增強，成為具有物權效力的債權。
四、預告登記的一般效力
1.權利保全
預告登記的權利保全效力，又稱擔保效力、保障債權實現的效力，是指預告登記完成后，具有防止登記義務人作出加害被保全債權請求權的拘束力，義務人另行處分該不動產的行為，不發生物權效力。
沒有預告登記時，當所有權人再次轉讓其不動產并辦理了相應的轉移登記的情形下，在先的買受人只能向出賣人即不動產的所有人主張違約責任。但是，通過預告登記，就可以使該合同所產生的債權能夠在一定范圍對第三人發生效力。
值得注意的是，預告登記與抵押權預告登記（也稱為“預抵押”）不同，抵押權預告登記是與抵押權本登記相對的概念，在存在抵押權預告登記的情形下，不動產權利人可以再次設定抵押權。由于預告登記本身并不具有設定抵押權的效力，所以，即使辦理了預告登記，權利人也無權主張優先受償，但是，從保護抵押權預告登記權利人的角度出發，在抵押權預告登記權利人辦理了抵押權登記后，則應當可以優先受償。
2.限制物權處分
《房屋登記辦法》第68條第1款曾規定：“預告登記后，未經預告登記的權利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機構應當不予辦理。”《不動產登記暫行條例實施細則》第85條第2款更是明確規定：“預告登記生效期間，未經預告登記的權利人書面同意，處分該不動產權利申請登記的，不動產登記機構應當不予辦理。”這就是說，依據我國現行不動產登記法的規定，未經預告登記權利人同意，對于之后的處分，登記部門不得辦理相應的處分登記。這意味著，預告登記具有了限制處分的效力。
3.破產保護
預告登記的破產保護效力，是指在登記義務人進入破產程序后，預告登記的權利人，仍然有權向破產管理人就預告登記的債權請求繼續履行，抵押權預告登記的請求范圍以人民法院受理破產申請時抵押財產的價值范圍內為限。認可預告登記的破產保護效力，實質上賦予了預告登記的請求權具有物權的屬性。
關于預告登記在破產程序中的法律效力，應當區分不同的情形分別討論。具體而言，如果在預告登記的義務人被破產宣告前，預告登記轉為本登記的條件已經滿足，此時應當允許預告登記轉為本登記，從而使得預告登記的權利人在實際取得不動產物權后，基于該不動產物權而享有取回權或者別除權。如果預告登記的義務人進入破產宣告后，預告登記轉為本登記的條件尚不滿足，此時預告登記的權利人不享有取回權或者別除權。因為在預告登記還不具備轉為本登記的條件時，就讓預告登記權利人處于如同已經完成本登記的物權人所處的位置，則對于其他破產債權人而言是不公平的。
4.確定權利順位
預告登記的順位保證效力，又稱順位保全、擔保效力，是指經過預告登記的請求權被履行后所獲得的物權順位，以預告登記的時間為準，而非以本登記完成之時為準，即預告登記的請求權符合本登記的條件且完成本登記后，本登記的效力能夠溯及于預告登記之時。這點不難理解，此不多述。
五、預告登記對法院、不動產買受人、出賣人、債權人（申請執行人）的制約
（一）預告登記對法院權利的制約
強制執行措施有控制性和處分性措施之分。控制性執行措施，也稱保全性執行措施，是指以防止被執行人轉移、隱藏、變賣、毀損財產為目的的執行措施，如查封、扣押、凍結等；處分性執行措施，是指對被執行的財產予以法律上處分從而滿足申請人的請求執行措施，如拍賣、變賣、折價等。
1.人民法院對預告登記的不動產可以采取查封、扣押、凍結等控制性執行措施，即預告登記不能對抗控制性執行措施。
依據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第30條的規定，對辦理了預告登記的不動產，人民法院仍可以采取查封等保全性的措施。
這是因為，預告登記并未完成本登記，預告登記的權利人尚未取得不動產所有權。在執行中判斷被執行的不動產是否屬于被執行人的財產時，主要應當依據不動產物權的歸屬來判斷，而依據我國物權法，基于法律行為的不動產物權變動原則上采取的是登記生效要件主義。因此，主要應當依據本登記來判斷不動產物權的歸屬。既然預告登記并非本登記，那么預告登記權利人就不是不動產的物權人，不具有提出執行異議從而排除查封等執行措施的權利。況且，即便采取了查封等保全性的執行措施，也不會損害預告登記權利人的利益，不影響預告登記轉為本登記。
2.人民法院不能對預告登記不動產采取拍賣、變賣等處分性執行措施，即預告登記可以對抗處分性執行措施。
最高法院在（2020）最高法民申2441號案中認為：根據《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第15條第3項的規定，被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋，人民法院可以進行預查封。該通知第16條規定：“國土資源、房地產管理部門應當依據人民法院的協助執行通知書和所附的裁定書辦理預查封登記。土地、房屋權屬在預查封期間登記在被執行人名下的，預查封登記自動轉為查封登記，預查封轉為正式查封后，查封期限從預查封之日起開始計算。
由于預告登記的不動產權利人（被執行人）對不動產尚不享有物權，因此，此時的查封并非正式查封，而是預查封。預查封保全的僅是被執行人基于買賣合同對出賣人享有的不確定的合同權利。只有在不動產完成本登記，被執行人取得不動產物權，預查封轉為正式查封后，才能對不動產進行拍賣、變賣、折價，以滿足申請執行人對被執行人享有的債權。
由于法律規定不動產物權的轉讓，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。在辦理權屬變更登記前，出賣人（開發商）仍然是不動產的權利人，買受人（預告登記權利人、被執行人）并未取得不動產所有權。買受人是否交清房屋價款以及是否實際占有該房屋，均不是判斷該房屋權屬的依據。
雖然買受人與出賣人簽訂商品房預售合同后，辦理了預告登記，但預告登記的效力在于限制或阻卻未經預告登記權利人同意對不動產進行處分，以保證預告登記權利人將來取得不動產物權。預告登記權利人并不因辦理了預告登記而取得不動產所有權。買受人作為預告登記權利人享有的是案涉商品房預售合同約定的條件成就時可要求出賣人辦理房屋過戶登記等債權請求權，其對案涉房屋并不享有物權，因此，債權人（申請執行人）要求執行不動產的主張沒有法律依據。
最高法院在（2020）最高法民終690號案中認為：人民法院查封、扣押、凍結被執行人財產，其前提為該被查封財產從權利上屬于被執行人所有的財產。本案中，案涉房屋的所有權尚未登記轉移至買受人。根據債權人的申請，貴州省高級人民法院查封并已將案涉房屋進行了拍賣屬適用法律錯誤，客觀上導致開發商提起執行異議之目的不能達成，即本案已無停止對案涉房屋執行的可能。但開發商基于物上請求權主張對房屋拍賣價款優先受償的權利并未消滅，其請求人民法院將已拍賣案涉房屋的價款得以優先受償，雖有退而求其次的目的，但開發商對案涉房屋的權利基于物權，效力上優先于債權人基于對買受人享有的債權。
廣東高院在(2019)粵民再64號案中認為：在預告登記權利人取得本登記前，預告登記權利人對預告登記的房屋僅享有合同權益，并不享有物權，因此查封法院不能將預告登記房屋直接作為被執行人的財產進行處置。因購房者并未取得涉案房屋的產權，本案預查封并未轉為正式查封，涉案房屋不能作為購房者的財產用于清償所欠債務，且房屋產權人未同意拍賣房屋、剩余購房款從變價款中優先支付，故執行法院不得在購房者的金錢債務執行中拍賣涉案房屋。
（二）預告登記對登記權利人（不動產買受人、被執行人）的制約。
1.不動產買受人（被執行人）可請求法院排除（停止、解除）拍賣、變賣等處分性執行措施。
《物權法》第20條第1款規定：“預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”其中的“處分”一詞，應包括人民法院通過強制執行程序對被執行標的進行的處分，即預告登記具有對抗人民法院強制執行程序中對標的物進行處分的效力。
《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第30條規定：“金錢債權執行中，對被查封的辦理了受讓物權預告登記的不動產，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應予支持；符合物權登記條件，受讓人提出排除執行異議的，應予支持。”依據這一規定，不動產預告登記的權利人可以要求法院停止拍賣、變賣等處分措施。由此可見，我國司法實踐認可預告登記具有對抗強制執行的法律效力。
2.不動產買受人（被執行人）不具有排除查封、扣押、凍結等控制性執行措施的權利。
如前所述，預告登記不是本登記，預告登記的權利人不是不動產的物權人，尚未取得不動產所有權，根據《全國法院民商事審判工作會議紀要》（2019年11月8日）第124條規定，基于以轉移所有權為目的有效合同（如買賣合同），判令向案外人交付標的物的，其性質屬于債權請求權，不能排除執行。
況且，即便采取了查封等保全性的執行措施，也不會損害預告登記權利人的利益，不影響預告登記轉為本登記。只有當預告登記權利人證明其按照約定已經符合取得預告登記物權的條件，可以確定地取得不動產物權時，法院才應解除查封，目前我國司法實踐也普遍采取了這一觀點。
（三）預告登記下，不動產出賣人（開發商）有權請求排除強制執行。
在預告登記下，不動產權未變更登記至預告登記權利人名下時，出賣人仍是法律上物權人，出賣人根據享有的物權，有權請求排除金錢債權的強制執行。
比如，最高法院在（2020）最高法民終690號案中認為：根據《中華人民共和國物權法》第十四條：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力”之規定，案涉房屋仍登記在開發商名下，該房屋從物權歸屬上仍然為開發商所有的財產。開發商通過與買受人簽訂《商品房買賣合同》將案涉房屋出售給買受人，雖然案涉房屋已辦理了預告登記，但預告登記的目的在于防止開發商一房多賣，預告登記具有公示作用但不具有轉移所有權的效力，并不能據此認為開發商喪失了案涉房屋的所有權，開發商具有基于案涉房屋所有權而請求排除執行或就拍賣價款優先受償的權利。買受人的債權人基于貴州省高級人民法院（2014）黔高民商初字第35號民事調解書，取得了請求買受人承擔連帶清償責任的債權請求權。基于該債權請求權，債權人申請人民法院查封了買受人購買的房屋。如前所述，人民法院查封、扣押、凍結被執行人財產，其前提為該被查封財產從權利上屬于被執行人所有的財產。本案中，案涉房屋的所有權尚未登記轉移至買受人。根據債權人的申請，貴州省高級人民法院查封并已將案涉房屋進行了拍賣，屬于適用法律錯誤。
再比如，最高法院在（2019）最高法民再299號案中認為：依據《中華人民共和國物權法》第20條規定，預告登記系在不動產登記簿中公示的，具有一定物權效力的、以將來物權變動為內容的預先登記。預告登記的效力在于排除或阻卻第三人對登記權利人名下不動產物權的取得，從而保證將來本登記的實現。但預告登記權利人并不因辦理了預告登記而當然取得預告登記房屋的所有權。本案中，人民法院對辦理了房屋預告登記的房屋進行查封，查封的是買受人（被執行人）享有的在本登記完成之前的要求開發商履行案涉《商品房買賣合同》的請求權，屬于合同權利。而債權人（申請執行人）對于查封預告登記房屋的執行效果取決于房屋預告登記能否符合本登記的條件。只有當訴爭房屋完成本登記（產權人為買受人），債權人才能對訴爭房屋進行拍賣、變賣、折價等以滿足其債權。
從《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第25條、第26條規定來看，第25條確立了案外人執行異議形式審查的原則，而第26條則是為形式審查原則的例外規定。第26條適用的前提條件是存在案外人依據另案生效法律文書提出的排除執行異議，該法律文書認定的執行標的權利人與依照前款規定得出的判斷不一致的，即上述兩個條文應當同時適用，且以第25條為先。而第26條規范的目的是防止在人民法院作出查封等執行措施之后，當事人再通過另案裁判確認新的物權歸屬，架空人民法院的查封措施的效力；同時敦促案外人向作出查封措施的人民法院提出執行異議之訴時進行物權確認，而不是另尋其他法院或者路徑解決，以避免生效裁判之間既判力的相互矛盾。本案中，當事人爭議的是不動產，故應當首先適用上引司法解釋第25條第1款第1項規定。而開發商提交的案涉仲裁裁決并未對案涉房屋的所有權歸屬進行確認，故并未觸發上引司法解釋第26條的適用。開發商提交了國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房銷(預)售許可證、備案證明等五證，足以證明開發商為訴爭房屋的開發企業，能夠確認開發商系訴爭房屋的所有權人。在案涉仲裁裁決確認開發商與買受人之間的《商品房買賣合同》及補充協議解除后，針對訴爭房屋的預告登記失效。作為訴爭房屋所有權人的領運公司訴求解除人民法院對訴爭房屋的查封，本院予以支持。人民法院的查封措施固定的是房屋預告登記本身以及本登記完成之后對房屋的查封，不包括通過執行程序對標的物進行拍賣、變賣、折價等。房屋預查封的執行效果取決于房屋預告登記能否符合本登記的條件。案涉《商品房買賣合同》及補充協議解除后，預告登記失效，買受人不再享有相應的物權期待權。而領運公司作為訴爭房屋開發企業有權向人民法院申請解除查封，排除執行。
（四）預告登記對債權人（申請執行人）的制約
由于預告登記下，對法院、買受人（預告登記權利人）、出賣人（開發商）存在限制及權利保護，因此，債權人可以請求人民法院對預告登記的不動產采取查封、扣押、凍結等控制性執行措施，但是，無權請求人民法院對預告登記不動產采取拍賣、變賣等處分性執行措施。
六、救濟途徑
1.預告登記下，如果涉案不動產被法院采取強制執行措施，出賣人（開發商）可基于房屋所有權人請求排除執行或就拍賣價款優先受償。
比如，最高法院在（2020）最高法民終690號案中認為：貴州銀行花溪支行基于貴州省高級人民法院（2014）黔高民商初字第35號民事調解書，取得了請求保證人蘇立加承擔連帶清償責任的債權請求權。基于該債權請求權，貴州銀行花溪支行申請人民法院查封了蘇立加購買的房屋。如前所述，人民法院查封、扣押、凍結被執行人財產，其前提為該被查封財產從權利上屬于被執行人所有的財產。本案中，案涉房屋的所有權尚未登記轉移至蘇立加。根據貴州銀行花溪支行的申請，貴州省高級人民法院查封并已將案涉房屋進行了拍賣，客觀上導致宏立城公司提起執行異議之目的不能達成，即本案已無停止對案涉房屋執行的可能。但宏立城公司基于物上請求權主張對房屋拍賣價款優先受償的權利并未消滅，其請求人民法院將已拍賣案涉房屋的價款得以優先受償，雖有退而求其次的目的，但宏立城公司對案涉房屋的權利基于物權，效力上優先于貴州銀行花溪支行基于對蘇立加享有的債權。
2.已預告登記的商品房被法院查封后，開發商可訴請解除該商品房買賣合同，從而成為房屋所有權人并排除強制執行。
比如，最高法院在（2019）最高法民再299號案中認為：領運公司對案涉房屋能否享有足以排除強制執行的民事權益領運公司依據訴爭房屋被查封后作出的案涉仲裁裁決排除慶豐公司執行申請，應否得到支持。首先，從《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十五條、第二十六條規定來看，第二十五條確立了案外人執行異議形式審查的原則，而第二十六條則是為形式審查原則的例外規定。第二十六條適用的前提條件是存在案外人依據另案生效法律文書提出的排除執行異議，該法律文書認定的執行標的權利人與依照前款規定得出的判斷不一致的，即上述兩個條文應當同時適用，且以第二十五條為先。而第二十六條規范的目的是防止在人民法院作出查封等執行措施之后，當事人再通過另案裁判確認新的物權歸屬，架空人民法院的查封措施的效力；同時敦促案外人向作出查封措施的人民法院提出執行異議之訴時進行物權確認，而不是另尋其他法院或者路徑解決，以避免生效裁判之間既判力的相互矛盾。本案中，當事人爭議的是不動產，故應當首先適用上引司法解釋第二十五條第一款第一項規定。而領運公司提交的案涉仲裁裁決并未對案涉房屋的所有權歸屬進行確認，故并未觸發上引司法解釋第二十六條的適用。進一步而言，案涉仲裁裁決書的主文是確認解除案涉《商品房買賣合同》及補充協議，并未確認訴爭房產的所有權歸屬。故案涉《商品房買賣合同》及其補充協議已經解除的事實能夠作為本案認定事實的前提和基礎。其次，領運公司提交了國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房銷(預)售許可證、備案證明等五證，足以證明領運公司為訴爭房屋的開發企業。在案涉《商品房買賣合同》及補充協議解除后，根據《中華人民共和國合同法》第九十七條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條第二項規定，能夠確認領運公司系訴爭房屋的所有權人。在案涉仲裁裁決確認領運公司與孫丹丹之間的《商品房買賣合同》及補充協議解除后，針對訴爭房屋的預告登記失效。作為訴爭房屋所有權人的領運公司訴求解除人民法院對訴爭房屋的查封，本院予以支持。應說明的是，上述認定并不剝奪因案涉《商品房買賣合同》及補充協議解除后，孫丹丹享有的已付購房款項返還請求權，孫丹丹可另尋其他途徑解決。領運公司以訴爭房屋所有權人身份提起本案訴訟，主張對訴爭房屋享有所有權，而二審判決在審理中卻將領運公司訴請的法律性質識別為保證人的追償權，適用法律錯誤，本院予以糾正。綜上，人民法院的查封措施固定的是房屋預告登記本身以及本登記完成之后對房屋的查封，不包括通過執行程序對標的物進行拍賣、變賣、折價等。房屋預查封的執行效果取決于房屋預告登記能否符合本登記的條件。案涉《商品房買賣合同》及補充協議解除后，預告登記失效，孫丹丹不再享有相應的物權期待權。而領運公司作為訴爭房屋開發企業有權向人民法院申請解除查封，排除執行。二審判決認定事實，適用法律均有錯誤，應予以糾正。
七、結語
預告登記是與本登記相對應的概念，預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。實踐中，在關注預告登記具有的權利保全、限制物權處分、破產保護、確定權利順位等一般效力的同時，更應注意預告登記對法院、不動產買受人（被執行人）、不動產出賣人（開發商）、債權人（申請執行人）的制約。
人民法院對預告登記的不動產可以采取查封、扣押、凍結等控制性執行措施，但是，不能對預告登記不動產采取拍賣、變賣等處分性執行措施。不動產買受人（被執行人）可請求法院排除（停止、解除）拍賣、變賣等處分性執行措施，但是，不具有排除查封、扣押、凍結等控制性執行措施的權利。預告登記下，不動產出賣人（開發商）有權請求排除強制執行，預告登記下，預告登記的不動產被法院拍賣、變賣，出賣人（開發商）可基于案涉房屋所有權而請求排除執行或就拍賣價款優先受償，亦尋求法律的救濟。
然而，正如引言中所講，實踐中，各級法院尤其是地方法院對此類案件裁判尺度不一，特別是對不動產買受人（被執行人）是否有權請求法院排除拍賣、變賣等處分性執行措施，不動產出賣人（開發商）是否有權請求排除強制執行，存在很大爭議，因此，要結合法律、司法解釋、最高法院裁判觀點以及當地的實際情況，以尋求最佳解決方案。
參考文獻：
