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編者：轉自“天同訴訟圈”，他們研究力量很強。轉載篇幅有所縮小。
買賣房屋等不動產物權協議經過預告登記，取得一定的物權效力，可以排除發生在后處分行為導致的物權變動。
一、預告登記能否排除裁判、裁決等法律文書導致的物權變動
因法律文書導致的物權變動也應當承認為預告登記的排除對象。如果不承認預告登記可以排除在后判決等法律文書導致的物權變動，將會使預告登記保全債權的功能大為減損，也可能引致一些當事人利用民事審判或仲裁程序投機取巧，惡意損害預告登記權利人的合法權益。正是出于此種考慮，《德國民法典》《瑞士民法典》都明確規定預告登記可以排除基于判決等司法行為所產生的物權變動。
二、預告登記能否排除查封等強制措施
1、在被執行人為預告登記權利人的情況下，因預告登記的不動產將會進入執行財產范圍，為保障申請執行人的債權得以實現，法院可以對已經進行辦理預告登記的不動產進行預查封。《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（以下簡稱《協助執行通知》）第15條第3項規定，被執行人辦理預告登記的房屋可以進行預查封。
2、在被執行人系不動產權利主體，而預告登記權利人為債權債務關系之外的第三人時，對不動產實施查封或預查封將會與預告登記產生沖突。因為，預告登記的目的是保障該第三人在將來實現物權，而查封或預查封阻止了被執行人向該第三人實施處分行為，其結果是該第三人無法有效取得預告登記欲保全的物權。這意味著，普通債權經由強制執行程序便可具有優先于預告登記債權的效力，這不僅違反債權平等性原則，也有違預告登記制度的目的。因此，我們認為在這種情形下，預告登記權利人對法院采取的查封等措施提出異議的，原則上應該予以支持。
三、預告登記能否排除法院強制執行
同于上述理由，法院也不得以拍賣、以物抵債等方式強制執行已經辦理預告登記的不動產。對此，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱《執行異議和復議規定》）第30條規定：“金錢債權執行中，對被查封的辦理了受讓物權預告登記的不動產，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應予支持；符合物權登記條件，受讓人提出排除執行異議的，應予支持。”司法實踐中，福建高院就在（2015）閩執異字第9號執行異議裁定書中援引該條規定，支持了預告登記權利人的執行異議申請。
應當注意的是，上述規定僅適用于“金錢債權”的執行，因為在這種情形中，申請執行人對被執行人的不動產并無特殊利益，案外第三人針對不動產債權經預告登記而取得優先性，沒有理論上的障礙。但是，如果申請執行的債權系以不動產為標的，預告登記能否予以排除？司法實踐中，有法院認為“預告登記制度保障了在出賣人'一房二賣'的違約情形下買受人要求實際履行的請求權，其實質作用在于限制現實登記的權利人行使處分權。但房屋預告登記權利人并非房屋物權的享有人，其對該房屋的物權轉讓請求權不能產生對抗法院執行的效力。”【湖北高院（2015）鄂民一終字第00137號民事判決】但是，我們認為上述觀點有待商榷。根據《執行異議和復議規定》第24條的規定，案外人提出的排除執行異議應當滿足三個條件：（1）案外人系權利人；（2）該權利真實、合法；（3）該權利能夠排除執行。《執行異議和復議規定》第25條規定，判斷案外人是否系權利人，“已登記的不動產，按照不動產登記簿判斷”。所以，預告登記權利人一般應認定為待執行不動產的權利人。在預告登記真實、合法的情況下，預告登記的債權已經具有一定的物權效力，而申請執行的債權仍為普通債權，故前者應當優先于后者。如果預告登記不能排除對不動產的強制執行，將會破壞正常的債權順位關系，也會使預告登記的功能大為減損。
綜上，我們認為在現行法律體系下，應當肯定預告登記能夠排除基于在后生效裁判文書或強制執行程序導致的物權變動。需要注意的是，上述排除效力的適用必須滿足預告登記在先發生，以及預告登記的權利真實、合法等條件。實務上，法院在按照《協助執行通知》第2條的規定向不動產登記機構核實不動產權屬時，應當注意核實預告登記情況，避免損害預告登記權利人的合法權益。另一方面，在因法律文書或強制執行導致物權變動的情況下，也應給予預告登記權利人救濟途徑，如民事訴訟法上的第三人撤銷之訴、執行異議，以及不動產登記法上的更正登記、異議登記等。
