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張俊 江蘇省揚州市江都區(qū)人民法院
基本案情
2013年6月18日，某房產(chǎn)公司向某縣房產(chǎn)局申領(lǐng)了坐落于某商住樓的商品房預(yù)售許可證。
案外人周某于2013年9月11日與某房產(chǎn)公司簽訂了商品房房屋買賣合同，購買了房產(chǎn)公司某商住樓的某棟一層某房屋。次日，周某給付了所有購房款并在房產(chǎn)局辦理了預(yù)購商品房預(yù)告登記。
2013年10月31日 ，法院根據(jù)申請執(zhí)行人唐某等人申請，查封了被執(zhí)行人林某以某房產(chǎn)公司項目部的名義開發(fā)的某商住樓某棟一層某房屋?，F(xiàn)案外人周某以法院不當(dāng)查封其個人合法房產(chǎn)為由，提出了執(zhí)行異議。
實務(wù)觀點
法院認(rèn)為，案外人周某在法院查封異議標(biāo)的之前已購買了異議房產(chǎn)，且已交付了全部購房款并依法辦理了預(yù)購商品房預(yù)告登記。因此，在預(yù)告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，該房產(chǎn)不得發(fā)生物權(quán)變動或設(shè)置權(quán)利負(fù)擔(dān)。
據(jù)此，案外人周某提出的異議理由成立，法院中止對涉案房屋的執(zhí)行。
法律評析
預(yù)告登記，是指以取得物權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)人為保證將來其債權(quán)能夠得到實現(xiàn)從而取得不動產(chǎn)物權(quán)，在債權(quán)人由于某些原因不能辦理正式登記時所進(jìn)行的臨時登記。根據(jù)《物權(quán)法》第二十條之規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。
預(yù)告登記作為一項不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示制度，無疑有助于促成一種即安全又公正的不動產(chǎn)交易內(nèi)部秩序。購房人針對處于預(yù)售狀態(tài)的商品房辦理了房屋預(yù)告登記，且對該預(yù)售商品房享有可期待利益。當(dāng)購房人向房產(chǎn)公司支付完合同的對價后，可以依據(jù)合同及預(yù)告登記，獲得預(yù)售商品房的所有權(quán)。
查封是國家權(quán)力通過訴訟程序?qū)λ綑?quán)的干預(yù)，最終目的仍是為了保護(hù)私權(quán)。但之于善意購房人，預(yù)告登記后的債權(quán)請求權(quán)具有區(qū)別于一般債權(quán)的特殊性質(zhì)即物權(quán)的優(yōu)先性，預(yù)告登記的權(quán)利是一種具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)，或者說是一種準(zhǔn)物權(quán)。因而，預(yù)告登記對查封有排除效力。預(yù)告登記是為保全一項旨在發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)能夠優(yōu)先實現(xiàn)而進(jìn)行的登記，借助登記這一公示方式，使得被登記的債權(quán)請求權(quán)突破了債權(quán)的平等性，獲得了優(yōu)先實現(xiàn)力。
預(yù)告登記使已登記的不動產(chǎn)物權(quán)變動請求權(quán)經(jīng)過公示后，具備了對抗第三人的效力，即具備了一定的物權(quán)效力。如果預(yù)告登記不能排除對不動產(chǎn)的強制執(zhí)行，將會破壞正常的債權(quán)順位關(guān)系，也會使預(yù)告登記的功能大為減損，也可能引致一些當(dāng)事人利用民事審判或仲裁程序投機(jī)取巧，惡意損害預(yù)告登記權(quán)利人的合法權(quán)益。
執(zhí)行實踐中，在被執(zhí)行人系不動產(chǎn)權(quán)利主體，而預(yù)告登記權(quán)利人為債權(quán)債務(wù)關(guān)系之外的第三人時，對不動產(chǎn)實施查封或者預(yù)查封將會與預(yù)告登記產(chǎn)生沖突。因為，預(yù)告登記的目的是保障該第三人在將來實現(xiàn)物權(quán)，而查封或預(yù)查封阻止了被執(zhí)行人向該第三人實施處分行為，其結(jié)果是該第三人無法有效取得預(yù)告登記欲保全的物權(quán)。預(yù)告登記保障的是在預(yù)售合同正常履行情況下，購房人在將來進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變動的通道保持順暢。如果預(yù)告登記不能夠?qū)共榉獾怯洠瑒t失去了其法律賦予的本意。因此，預(yù)告登記有效期下，第三人對法院采取的查封等措施提出異議的，原則上應(yīng)予支持。
再根據(jù)最高法院 《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，對被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應(yīng)予支持；符合物權(quán)登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應(yīng)予支持?！?綜上，在現(xiàn)行法律體系下，如本案中情形，應(yīng)當(dāng)肯定預(yù)告登記能夠排除基于在后生效裁判文書或強制執(zhí)行程序?qū)е碌奈餀?quán)變動。當(dāng)然，上述排除效力的適用必須滿足預(yù)告登記在先發(fā)生，以及預(yù)告登記的權(quán)利真實、合法等必要條件。
核校：焦文 璐蔓
