審判實(shí)踐中，處理此類糾紛的主要有爭(zhēng)議的問題是：
第一、商品房認(rèn)購書、商品房訂購意向書的性質(zhì)如何確認(rèn)，屬于預(yù)約合同、還是本約合同，沒有嚴(yán)格的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
第二、法院能否依據(jù)商品房認(rèn)購書或意向書中簽訂商品房買賣合同的約定，判決當(dāng)事人雙方簽訂商品房買賣合同；
第三、房屋買賣雙方經(jīng)洽談，未能對(duì)就買賣商品房的意思表示達(dá)成一致，如何確認(rèn)違約責(zé)任。
案例：上訴人A公司與被上訴人王某商品房買賣合同糾紛案
2006年12月9日，王某與A公司簽訂了商品房認(rèn)購書，認(rèn)購書約定：王某自愿訂購A小區(qū)大廈第五層，朝向南第4號(hào)住房一套，總價(jià)款22.8萬元，約56平方米；王某簽訂本協(xié)議時(shí)，向A公司支付締約訂金壹萬元，A公司自收到王某締約訂金時(shí)起，至雙方約定簽訂《商品房買賣合同》之日，A公司不得將上述房屋另售他人；王某自接到A公司通知起七日內(nèi)同A公司簽訂《商品房買賣合同》同時(shí)支付首期房款，王某交納的締約訂金轉(zhuǎn)為購房款。若王某逾期七日未與A公司簽訂商品房買賣合同，A公司不再為王某保留上述房屋，并有權(quán)將上述房屋另售他人；若王某違約，逾期不與A公司簽訂《商品房買賣合同》，則A公司不予退還收取的締約訂金；若A公司違約，將上述房屋在約定的期限內(nèi)售予他人，則將雙倍返還王某的締約訂金。同年12月24日，A公司發(fā)通知給王某，要求王某在接到通知7日內(nèi)簽訂《商品房買賣合同》，需要銀行按揭的請(qǐng)交納總房款的50%按揭首付款，并同時(shí)交清夾層代建費(fèi)每平方米200元及擴(kuò)大部分的房款，逾期不來的，按商品房認(rèn)購書的約定執(zhí)行。王某在接通知后到A公司洽談，因購房首付款按總房款的比例，夾層代建費(fèi)，房屋擴(kuò)大面積的價(jià)款等產(chǎn)生爭(zhēng)議，雙方?jīng)]有達(dá)成協(xié)議，沒有簽訂《商品房買賣合同》。王某遂起訴，請(qǐng)求判令A(yù)公司與其依約簽訂商品房買賣合同，A公司承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。
一審法院認(rèn)為：王某與A公司之間的商品房認(rèn)購書，并未違反相關(guān)規(guī)定應(yīng)認(rèn)定為合法有效的商品房買賣預(yù)約合同。與商品房買賣合同的本約，兩者沒有本質(zhì)的區(qū)別，不同之處在于商品房預(yù)約合同為無名合同，商品房預(yù)售本約合同為有名合同，對(duì)開發(fā)商而言，前者履行的是締約義務(wù)，后者履行的是合同標(biāo)的物的交付義務(wù)。A公司在未征得王某同意，在雙方約定的房?jī)r(jià)外以“夾層代建費(fèi)”名義加價(jià)，屬擅自變更房屋單價(jià)，有違約誠信原則，已構(gòu)成違約行為。且A公司在本案訴訟過程中，也沒有提供證據(jù)證明與王某簽訂的認(rèn)購書中所確定的房屋賣與他人，因此雙方應(yīng)根據(jù)認(rèn)購書確定的房屋履行簽訂商品房買賣合同的義務(wù)。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條、第六條之規(guī)定，判決A公司與王某依商品房認(rèn)購書簽訂商品房買賣合同，于判決書生效后30日內(nèi)履行完畢。
原審法院宣判后，A公司不服，上訴至本院。本院經(jīng)審理，撤銷一審判決，發(fā)回重審。原審法院參考本院發(fā)回重審函的意見重新作出判決后，王某不服，其上訴到本院，本院對(duì)該案已調(diào)解解決。但本案引發(fā)的幾個(gè)問題值得研究和探討，在此談一下本庭的傾向性觀點(diǎn)：
第一、雙方簽訂的商品房認(rèn)購書屬于預(yù)約合同、還是本約合同。原審法院認(rèn)為“王某與A公司之間的商品房認(rèn)購書，與商品房買賣合同的本約合同沒有本質(zhì)的區(qū)別，不同之處在于商品房預(yù)約合同為無名合同，商品房預(yù)售本約合同為有名合同”。原審法院的這種認(rèn)定不妥，本案中王某與A公司之間的商品房認(rèn)購書，是商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前簽訂的文書，是雙方對(duì)交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)，不是對(duì)商品房買賣結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)。該認(rèn)購書屬于預(yù)約合同，預(yù)約合同與本約合同是有區(qū)別的，不僅僅是有名合同和無名合同的區(qū)別。本約是相對(duì)于預(yù)約而言的，在預(yù)約中約定將來要訂立的契約即為本約；預(yù)約則是約定將來要訂立一定契約的契約。本案的認(rèn)購書從性質(zhì)上來說屬于“有未決條款的預(yù)約”。當(dāng)然，預(yù)約在一定條件下可以轉(zhuǎn)化為本約，最高法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”本案中，王某與A公司簽訂的商品房認(rèn)購書，不具備《商品房銷售辦法》第十六條規(guī)定的內(nèi)容，該認(rèn)購書中尚有“缺失條款或不確定的條款”，如《商品房銷售辦法》第十六條規(guī)定的“交付使用條件和日期”、“面積差異的處理方式”等內(nèi)容為商品房買賣的必備條款，該認(rèn)購書中均未作約定，同時(shí)房屋的購買人王某也未交付房款或大部分房款，故該認(rèn)購書在履行過程中亦未轉(zhuǎn)化為商品房買賣的本約合同。
第二、法院能否依據(jù)商品房認(rèn)購書中簽訂商品房買賣合同的約定，判決當(dāng)事人雙方簽訂商品房買賣合同。《中華人民共和國合同法》第四條的規(guī)定：“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)。”因此，法院不能僅憑當(dāng)事人單方的意識(shí)表示來判決雙方當(dāng)事人簽訂合同，原審法院判令王某與A公司簽訂商品房買賣合同無法律依據(jù)，同時(shí)也屬于公權(quán)力干預(yù)當(dāng)事人意思自治。同時(shí)，判令雙方簽訂合同，是否具有可執(zhí)行力，如一方當(dāng)事人堅(jiān)持不簽合同，法院怎樣強(qiáng)制執(zhí)行？
第三、王某與A公司未能對(duì)就買賣房屋的意思表示達(dá)成一致，是否存在一方違約。王某與A公司在協(xié)商簽訂合同的過程中，因購房首付款按總房款的比例，夾層代建費(fèi)，房屋擴(kuò)大面積的價(jià)款等產(chǎn)生爭(zhēng)議，雙方?jīng)]有達(dá)成協(xié)議，沒有簽訂《商品房買賣合同》。該幾項(xiàng)屬于認(rèn)購書以外的內(nèi)容，雙方?jīng)]有協(xié)商一致，是否屬于A公司違約，值得探討。如果屬于A公司違約，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任是雙倍返還定金；是否還能包括王某的期待利益。從公平原則考慮，本案中王某僅投入了1萬元的資金，其期待利益損失在適用定金罰則后已得到充分的救濟(jì)，不應(yīng)在判令違約方重復(fù)賠償。
