俗話說：手中有房，心里不慌，買房已經(jīng)成為大多數(shù)人的頭等大事。然而，不少人在購房的過程中卻遇到一些煩心事，該如何簽訂房屋買賣合同？遇到開發(fā)商違反預(yù)約合同時(shí)，又該如何處理？今天德州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院法官呂瑩給大家一一解答。
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主持人：在您審理的案件中，有沒有比較典型的房屋買賣合同糾紛案件？
呂瑩：有的。曾有過這樣一件案子。2014年9月份，沈某與德州某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《商品房認(rèn)購書》，認(rèn)購書約定在開發(fā)商取得預(yù)售許可證之后，通知沈某前來簽訂《商品房買賣合同》。在簽認(rèn)購書的當(dāng)日，沈某就按照約定交付了5萬元認(rèn)購金，后來由于開發(fā)商的自身原因，在2015年年底工程停工，2016年6月份復(fù)工，沈某聽說開發(fā)商早已經(jīng)取得了預(yù)售許可證，多次要求簽訂《商品房買賣合同》遭到拒絕，遂訴至法院，請求法院判定開發(fā)商按照認(rèn)購書的約定與其簽訂《商品房買賣合同》。
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主持人：那么在法律上開發(fā)商與購房者簽署的認(rèn)購書、意向書該如何界定？
呂法官：在經(jīng)濟(jì)生活當(dāng)中存在著各種各樣的預(yù)約合同，比如認(rèn)購意向書、預(yù)定書、協(xié)議書等，雖然名稱不一致，但本質(zhì)上都是為了將來簽訂本約合同而訂立的合同。預(yù)約合同也是一種契約，是形式完備的合同，它對雙方當(dāng)事人施加的是必須磋商而非必須締約的義務(wù)。在本案當(dāng)中，沈某與開發(fā)商簽訂的認(rèn)購書也屬于預(yù)約合同，它僅是對雙方將來簽訂商品房買賣合同有關(guān)事項(xiàng)的初步確認(rèn)，對于商品房買賣合同主要條款需要雙方進(jìn)一步的磋商，直到雙方簽訂了商品房合同。
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主持人：那沈某是否可以請求法院判處開發(fā)商與其簽訂《商品房買賣合同》？沈某又該如何維權(quán)？
呂瑩：是不可以的。從法律規(guī)定來看，對于預(yù)約合同，我國的民法總則、合同法均未作明確的規(guī)定。在最高人民法院關(guān)于審理買賣合同案件的司法解釋當(dāng)中，對于預(yù)約合同的違約責(zé)任，作了較為明確的規(guī)定。該解釋的第二條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂了認(rèn)購書等預(yù)約合同，一方當(dāng)事人不履行簽訂買賣合同的義務(wù)時(shí)，對方請求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任或者是要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持，但該條款對于違反了預(yù)約合同是否能夠強(qiáng)制締約也未作明確的規(guī)定，因此，判決雙方繼續(xù)履行預(yù)約合同，既沒有現(xiàn)行的法律規(guī)定，也違反了合同法意思自治的原則，此種情況下，當(dāng)一方當(dāng)事人違約，導(dǎo)致本約不能訂立，守約方可以要求違約方承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任，或者是要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償。
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主持人：結(jié)合您的審判實(shí)踐，您對于審理房屋買賣合同糾紛案件，有哪些經(jīng)驗(yàn)向大家分享呢？
呂瑩：房屋買賣合同糾紛大概是房市波動之下相當(dāng)受關(guān)注的一類糾紛了，而且涉及到不動產(chǎn)糾紛，具有極強(qiáng)的專業(yè)性，建議在立案階段、庭前準(zhǔn)備、庭審審查、實(shí)體審理四個階段來厘清審理思路。比如立案階段要審查管轄、案由。在庭前要查清爭議房屋的產(chǎn)權(quán)情況、有無保全事宜等，在庭審審查時(shí)要審查房屋買賣合同具體約定事宜的履行情況等，在實(shí)體審理時(shí)要確認(rèn)合同的成立與效力、預(yù)約合同與本約合同的界定、違約責(zé)任的承擔(dān)方式等。
買房無小事，簽字需謹(jǐn)慎。在此特別提醒大家，在經(jīng)濟(jì)生活中簽署認(rèn)購書、意向書等預(yù)約合同時(shí)，一定要細(xì)看合同條款，謹(jǐn)慎簽字。
來源：德州中院
