來源：法客帝國
作者：唐青林 李舒 張燁
閱讀提示：房屋買賣雙方當事人經過初步協商簽訂“購房意向書”“預購書”“價格協定書”等協議，就預購的房屋基本情況、房款、支付方式等事項達成一致的，該協議已經具備合同的主要內容，除當事人另有約定以外，可以認定該協議性質為房屋買賣合同，雙方均應當依照合同履行義務。
▌裁判要旨
雙方就商品房簽訂預購、認購等協議，如果該協議包含購房合同的主要內容，就可以認定為房屋買賣合同；如果協議包含購房合同的主要內容且出賣人已經按照約定收受購房款的，則應當認定為房屋買賣合同。
▌案情簡介
一、2014年1月4日，程暉與北京金實房地產經紀有限公司簽訂《房屋買賣意向書》，約定程暉向金實公司購買北京市朝陽區X號院X號樓X層X號房屋（簡稱涉案房屋），價格為300萬元，分別于合同簽訂當日支付定金10萬元，于2月20日前支付100萬元，于7月3日前支付190萬元，并由金實公司協助程暉辦理房屋過戶手續。
二、合同簽訂后，程暉向金實公司支付了前兩筆購房款共計110萬元，在第三筆款項約定支付日之前，程暉無法與金實公司取得聯系，導致雙方合同未能繼續履行。
三、程暉多次聯系金實公司未果，遂訴至法院，請求法院判定金實公司繼續履行合同義務并協助其辦理過戶手續。
四、北京市朝陽區法院經審理認為，案涉《房屋買賣意向書》已經具備合同的主要內容，可以認定為房屋買賣合同，對雙方均有拘束力，因此判決程暉支付剩余購房款，金實公司協助程暉辦理過戶手續。
▌裁判要點
一般來說當事人之間訂立的“意向書”的性質應當為預約，即約定將來訂立一定契約的契約。預約與本約不同，具體到房屋買賣領域來說，當事人只能依據購房意向書等預約合同請求與對方簽訂本約合同，即房屋買賣合同，而不能直接依據預約來請求對方履行買賣房屋的義務。但預約和本約不能僅從名稱上來判斷，如果當事人在購房意向書中已經就標的、價款、數量、支付方式等合同主要內容達成一致的，即可認定為買賣合同。
本案中，程暉與金實公司簽訂的協議雖然名為“房屋買賣意向書”，但其實際內容已經包含標的房屋基本情況、價款數額以及價款支付方式等合同基本內容，且金實公司已經先后收受程暉支付的定金及購房款共計110萬元，因此法院認定該意向書性質為房屋買賣合同，雙方之間存在合法有效的房屋買賣關系，并在此基礎之上判決買賣雙方繼續履行合同義務。
▌實務經驗總結
前事不忘后事之師，為避免未來發生類似敗訴，提出如下建議：
1、對買方來說，與賣方簽訂“購房意向書”“預購書”“價格協定書”等協議時也應當小心謹慎，不能輕信賣方、想當然的認為該協議不具有買賣合同的效力。
2、雙方為購房簽訂的預約合同中包含標的、數量、價格等合同主要內容的，可以認定為房屋買賣合同，雙方之間存在合法有效的房屋買賣關系，可以以此為由要求對方完成支付剩余房款、轉移房屋所有權等合同義務。
3、作為賣方來說，在簽訂“購房意向書”“預購書”“價格協定書”等預約協議時，如果對將來是否完全依約交易不能確定，可以明確約定該協議性質為預約，并約定雙方應當依照本協議另行簽訂房屋買賣合同，且不宜提前收受賣方交付的購房款。
▌相關法律規定
《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》
第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
《商品房銷售管理辦法》
第十六條 商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。
商品房買賣合同應當明確以下主要內容：
（一）當事人名稱或者姓名和住所；
（二）商品房基本狀況；
（三）商品房的銷售方式；
（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；
（五）交付使用條件及日期；
（六）裝飾、設備標準承諾；
（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；
（八）公共配套建筑的產權歸屬；
（九）面積差異的處理方式；
（十）辦理產權登記有關事宜；
（十一）解決爭議的方法；
（十二）違約責任；
（十三）雙方約定的其他事項。
《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》
第二條第一款 當事人簽訂的預購書、購房意向書等協議已經具備了擬購房屋的基本狀況、價款數額、價款支付方式等合同主要內容的，可以認定為房屋買賣合同，但當事人另有約定的除外。
▌以下為最高法院在“本院認為”部分就此問題展開的論述:
本院認為：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。本案中，原告與被告就涉案房屋的交易所訂立之《房屋買賣意向書》，已經具備了擬購房屋的基本狀況、價款數額、價款支付方式等合同主要內容，可以認定為房屋買賣合同，雙方均應當按照約定履行各自義務。該意向書簽訂后，原告依約支付了前兩筆購房款共計110萬元，并舉證證明了其未依約支付剩余購房款的原因系行使不安抗辯權，故并非原告故意違反意向書的約定致使該意向書無法繼續履行。現原告起訴主動支付剩余購房款190萬元，并要求被告履行意向書中約定的過戶義務，主張合理有據，本院應當予以支持。
案件來源
程暉與北京金實房地產經紀有限公司房屋買賣合同糾紛一審民事判決書[北京市朝陽區人民法院（2014）朝民初字第27004號]
▌延伸閱讀：地方法律的相關規定
《寧波市中級人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題解答》
1.根據《商品房銷售管理辦法》第十六條規定，商品房買賣合同應當明確十三項主要內容，實踐中如何判斷商品房認購書系預約還是本約？
答：商品房買賣合同成立只需具備核心要件即可，無需十三項內容全部齊備。如當事人簽訂的認購書、購房意向書等協議已經具備擬購房屋的基本狀況、價款數額、支付方式等合同主要內容的，應視為商品房買賣合同即本約成立，但當事人另有約定的除外。
海南省高級人民法院《關于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導意見(試行)》
9、開發商收取了擬購房人的認購金、訂購金、誠意金等且與擬購房人訂立了認購協議、預購協議及意向書等的，分別情況予以處理：
(1)認購協議、預購協議及意向書等具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，且開發商所收取的認購金、訂購金、誠意金等為認購協議、預購協議及意向書中所約定的購房款數額的，應當認定為正式的商品房買賣合同，擬購房人要求繼續履行的，應予支持。
因開發商的原因致使合同不能繼續履行的，擬購房人除可以請求解除合同外，還可要求開發商返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
(2)認購協議、預購協議及意向書等雖具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，但開發商僅收取了少量認購金、訂購金、誠意金等，擬購房人要求繼續履行，且繼續履行不會出現障礙的，應當判決繼續履行。
因開發商的原因致使合同不能繼續履行的，應雙倍返還所收取的認購金、訂購金、誠意金等。
(3)擬購房人與開發商簽訂的認購協議、預購協議及意向書等有關于簽訂正式商品房買賣合同的時間約定，但經開發商通知，擬購房人未在約定時間內與開發商簽訂正式商品房買賣合同，事后要求與開發商簽訂正式商品房買賣合同的，不予支持。
開發商不與擬購房人簽訂正式商品房買賣合同，擬購房人要求開發商退還所收取的認購金、訂購金、誠意金等的，應予支持，但雙方另有約定的除外。
(4)認購協議、預購協議及意向書等不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，擬購房人要求繼續履行的，不予支持。
擬購房人以認購協議、預購協議及意向書等為據，要求與開發商簽訂正式購房合同的，不予支持。
開發商不與擬購房人簽訂正式購房合同，擬購房人要求雙倍返還認購金、訂購金、誠意金等的，應予支持。
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