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文丨葉建英

杭州市住保房管部門的消息，杭州各個中介機構共自查10萬余套房源信息，已下架7890余套房源。

自查10萬余套，差不多就是一房一驗了。

如此嚴格的管控，二手房市場還有亂象嗎？

其實，只要你在前幾年上過安居客這樣的APP，只要你租過房，買過二手房，幾乎可以說，現在的杭州二手房市場是最干凈的市場了。

那么，怎么來看今天的二手房市場？我們來回答三個方面的問題。

為什么要嚴管二手房市場？這次排查的高價房的依據是什么？會圍繞哪些方面？后續政府會出臺傳言的指導價嗎？

只要是商品，就一定會有投資者和投機者。而杭州新房市場的嚴格限價，以及嚴格限購，恰恰把炒房者的情緒渲染推到二手房市場。

新房嚴格限價的結果是，只要一個地方有一定的宅地存量和替代板塊，這個區域的房價上漲就受到抑制，炒房就沒空間。這個邏輯適用于像大江東這樣很多2.5萬元限價以下的區域，即使中簽率創新低，也沒有短期搏價差的空間。

嚴格限購的結果，是房票必須騰挪，必須把手上的房源出貨。增值稅2改5以后，對一批投資者來說，本來是要等2年的，現在干脆就不等了。

這兩個結果，就是炒房者渲染二手房市場的原因。

渲染二手房還有兩個導火索，一是學區房，二是個別區域的房荒，在限價紅利巨大的地方，恰恰沒有了存量宅地或者沒有替代板塊。奧體這樣的區域，等到亞運村一次性梭哈以后，次新房的價格確實有一些難壓。政府需要像市北西的郵政地塊一樣，多多調整宅地出來。

所以，嚴管二手房市場主要是為了三個目的：一是，確保新房限價的效果。二是，平息二手房市場上的炒作氛圍。三是，抑制炒房者的流通性。

不排除出臺指導價。

市場上的信息一方面是掛牌房源突破13萬套，一方面又是各個區域的二手房價創下新高，看上去前后矛盾。

那么，二手房的房價會跌嗎？學區房的游戲能夠傳多久？

杭州整體的限價限購策略還是很成功的，除了塔尖價格過低了激起一批中等收入人群的購買欲望以外，其他真實的二手房市場其實一直在分化。很多非學區的成熟板塊中，二手房并沒有明顯上漲，甚至個別地方都還在微跌。

為什么是成熟板塊先跌，是因為正是成熟，沒有邊上沒有空地，也沒有重大的利好落地。

接下去，還要考慮到杭州地鐵成網以后對市區二手房的拉平作用。

學區房的價格是居住價值加上學籍價值。這里面，居住價值是一個變數，而學籍價值其實也是一個變數。

學區房也是一直在分化。大家可以查看一下同在城西，一流優質學區與還過得去的學區，價差不斷在拉大。說得直接一點，即使是城西，也只是保住了少數頂尖的學區房。

為什么，因為，如果你只是一個還過得去的學區，家長們其實已經不CARE了。

像山水人家作為3000戶級的城西超級大盤，也是二線學區房，在2018年的時候，均價在4.2萬左右。三年過去了，房價其實也并沒有什么大漲。

要不要買二手房？什么時候買二手房？

我們上面就說了，如果不是頂尖的學區，其實杭州二手房的價格并不高。

這也是限購政策的一個結果，以前的改善置業，往往是增加一套房，現在的改善置業，往往是要騰出一套房，這樣的話，二手房的價格相對也是受到限購和限價政策抑制的。

所以，別想著投資，別想著學區，從你的通勤出發，從你改善現有的居住條件出發，就可以買二手房。

對于要改善的家庭來說，你會發現，即使是在濱江，濱江區府西邊幾個交付10余年的江邊大盤，均價也只有在4萬多元。

△圖片來源：貝殼找房

對于剛需的年輕人來說，非學區房的老破小，其實從通勤來講，是更好的選擇。

至于那些二手房已經傳得很熱的板塊，那你可以再等等，要給一些房東心態調整的過程。

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