2018年的房價
南京大學經濟學院 馬駿
關于2018年宏觀經濟，各類投資品的預測，已經有很多業內知名人士做出了分析，我一直認為這個是一個好事，因為可以把市場上各自的分析邏輯拿出來進行探討，能夠經過若干的討論對很多人的投資產生積極的影響。
2018年，總的說來，有以下三個要點可以作為參考。
01
開發商大而不倒的優勢會逐漸顯現
對于2018年關鍵的預測，基本都圍繞在消費復蘇與金融領域強監管。很明顯的是，從2017年以來，我國的金融體系不是貨幣政策轉向了，而是整個監管體系轉向了。在經濟的下行到復蘇期，一個經濟體是不可能貨幣趨緊的，只是要重新審視信貸擴張的渠道。業內的人都清楚的是，房地產行業從開發到銷售都具有典型的杠桿特征。在市場行情火爆的時候，很多開發主體都會激進地加入土拍大戰，一方面會透支地價，另一方面在下行期會積累金融體系的風險，所以嚴格控制融資渠道對于房地產市場的健康穩定發展非常重要。可是，如果一個企業有很多地，很多員工，很多負債，能讓他倒么？顯然不能！有眼光的企業，千億規模之爭在2017年已經完成了，沒有的就沒有了。
可以預見的是，融資政策對于土地儲備充裕的開發商會逐步地放開，當然盡可能不是負債的模式。
02
雙限調控政策會適時調整
限價、限購、限賣、限貸，簡稱“四限”是再2016年10月份以來調控房地產市場的主要措施。2016年下半年，我曾寫文章分析，到2018年下半年這個調控措施才有放開的可能。那么接下來會有什么變化呢？
限貸與限賣沒有放松的可能，最多是貸款差別化的微調，也僅僅針對首套購房者。
限購與限價這兩個手段將是2018年可以值得調整的地方。很顯然，如果依然限價但是不限購，基本等于是鼓勵高收入者炒房，放開限購的前提是必須放開限價。照此邏輯，限購也不會放開的，但是會出于城市對于人才、落戶的政策，從而使得一部分獲得購房資格，其實這個路子一直存在著，只不過最近某些城市的人才吸引政策被過分解讀為變相放開限購。
大家自己推理，也能發現，2018年可能會出現的是放開限價。這里要說明的是，就算是放開限價了，也是適時分幾段放開，而且，不要指望市場短期內會有反應。之前我曾經有文章指出，如果一個價位上新房大量成交，本質上會消耗購買力，在限購的打擊下，價格不會有太大的反應。
03
抄底？是不是底？
準確的說，2018年的房地產市場是一個“筑底”的過程。這里要說明的是，“筑底”是個過程，可能會因為某個標志性的經濟熱點成為底部的確認信號，但是市場的真實情況終究不是經濟學的模型，絕大多數時候無法找到那個確定的點，當我們認知到“過程”這個概念的時候，對于能夠合理地把握投資的情緒，顯得特別的重要。
當交易價格在判斷這個過程的時候其實看兩個指標即可，一個是成交量，一個是成交價格。經濟學簡單的模型也是有成交量與成交價格兩個指標的，切莫只看一個。由于新房目前處于限價階段，以二手房作為分析的切入點。2017年下半年以來，二手房交易開始趨緩，在市場的下行期，會有部分投資人因為資金需求、換房需求、杠桿壓力等多方面原因，從而尋求降低價格獲得投資標的的流動性，這樣的行為會降低市場上二手房銷售速度。隨著城市開發的加速，尤其是2015-2016年的房地產市場的火熱，在城市土地供應無法短期內增加的情況下，又會出現市場上在某個特定的區域可以進行交易的二手房的供給是有限的。舉個簡單的例子，以南京河西南部為例，雖然說2015-2016年大量成交新房，但是在2018-2019集中交付之后，真正拿出來賣的其實不多。這種量、價之間的關系會慢慢地形成均衡，促使一些低價的二手房源陸續被消化。“筑底”就是這樣一個過程。那些有著幾乎無限量新房供應的地方，很顯然價格就難以起來嘍。
新房市場依然是值得關注的。換句話說，只要一天“限價”不放開，新房就值得消費者繼續關注著。這明擺著違反市場規律的，又不得已而為之的限制手段，確實扭曲了市場的信號，在完成調控任務的同時又給政策調控制定者出了一道新的難題。因為，數據是失真的！
以上的是主要的變化。房地產市場就像今年的第一個工作日，大家都以為第一天會全城大堵車，于是乎有的人就不開車了，有的人開車開著發現其實沒那么堵。路上堵不堵，自己開車走一遍才知道。
專欄作者簡介
馬駿
南京大學經濟學院博士，因讀書的時候同宿舍稱“老馬”，遂沿用筆名至今，喜歡寫經濟時評。
