作為置業者切莫浮躁盲目，看清形勢變化，做出選擇，當屬應有之義。
?? 撰文 | 趙靈兒 ? 《地盤》特邀撰稿人
一石激起千層浪。
南京六合、海南三亞相繼放松限購，這是繼上海、珠海、廣州等城市后的又一次試探性嘗試。樓市的任何風吹草動，都牽動著觀望者的神經，想上車的人們靜靜等待時機，似乎已按捺不住。 1
樓市風向變了嗎
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最近的南京六合，有居住證、大專學歷的外地人便可開具購房證明，不需要近3年內累計2年社保或個稅。今年6月，高淳針對外地人只要有南京的居住證，提供勞動合同或營業執照復印件即可開具購房證明。
而三亞，大專以上學歷就可以買房。
?南京六合出于人才引進而對政策做出調整
目光轉向金融中心大上海的自貿區臨港新片區，直接取消外地單身不能買房的政策，購房資格從累計個稅或社保滿5年縮減至3年，時間縮短不少，給了廣大滬漂置業安家的機會。
告別基準利率，與LPR掛鉤的房貸利率時代正式來臨。央行規定首套房貸款利率不得低于 LPR 水準，但上海是低于的，減了20個基點，突破了央行規定的最低限。和上海類似，珠海是粵港澳大灣區的核心節點城市，同樣有比較大的松動跡象。取消外地人在珠海的購房限制，外地戶籍可在全境購買一套住宅。繼去年12月以來，珠海一次次試探，連續3次放松樓市調控。?非戶籍人士可在珠海全境買首套房
公積金是最無辜并且最敏感的參照物，由地方政府所掌控，想要抑制樓市的時候，就收緊公積金房貸；想要放松的時候，就拿放寬公積金房貸來做試探。揚州、廣州、成都已不約而同地放寬了公積金貸款條件，或增加額度、或延長樓齡限制。
此外，契稅補貼也出現了。安徽宿州對農業轉移人口在主城區購買首套商品住房、辦理不動產登記證并落戶，對繳納的契稅給予全額財政補貼。調控松動的跡象花樣百出，隱約讓人嗅到了政策春天的氣息。?鄭州住宅成交量價變化情況
畢竟樓市大局已定，官方幾次三番強調，房地產調控不會全面放松，而且在2019年各地會在房子是用來住的而不是用來炒的這個定位下，接受分類調控、因城施策的指導，在房地產穩定大局背景下，無論各地如何微調，基本上也都有了紅線，房價不會大漲大跌。
不過苗頭似乎已經顯現，自從去年年底，就已經拉開了微調的序幕，許多城市加入這個行列，有一些城市醞釀出微調政策后又被收回，可能是時機不對。很多網友咨詢鄭州的情況，調控會不會放松，如此云云。 2
鄭州低首付
卷土重來
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直白的問一句：現在的鄭州，有必要大明其白的說放開限購嗎？
進入2019年下半年，經過兩年多的最嚴調控，房價暴漲的城市基本都已穩定，庫存壓力大的城市去化任務也相對完成。但實體經濟復蘇任務依然艱巨，未來可能會有更多城市加入調控松綁的隊伍。
從目前頻繁出現的雙向調控就能看出，樓市分化、一城一策會是常態。
?雙向調控使樓市進一步分化
眼下是史上開發商融資最緊的時候，快速賣房、打折賣房反倒成了房企最容易的融資方式。隨著第四季度的來臨，房企需要積極降價促銷，去庫存的壓力開始增大，各地略有松綁也有助于實現成交量的活躍。
在鄭州，此前嚴厲打擊的低首付、首付分期卷土重來，分銷大軍不遺余力的在各種平臺搖旗吶喊，且有愈演愈烈之勢，部分樓盤擦著邊兒就把手續過了。金水區、中原區、二七區等主城區，南龍湖、綠博、港區等近郊區域，全部開始躁動。普通住宅、公寓、洋房、商鋪、別墅，各種物業都涵蓋。首付比例從5%到15%不等，多數樓盤執行的是5%的首付比例，最低首付費用只需2萬元。?低門檻促銷成為許多房企選擇
毋庸置疑，繼特價房之后，開發商新一輪營銷戲碼已經登場。
據不完全統計，鄭州推出低首付政策的樓盤多達60余個。其中，70%低首付樓盤位于近郊，綠博、新鄭南龍湖是主力區域；另外30%來自主城區。在南龍湖，低首付樓盤的比例多為15%，剩余兩年內交齊；在綠博，上輪市場調整周期內首批降價的金科博翠書院小鎮，本輪推出10%的低首付，可以免費更名；在雁鳴湖區域，驚聞某別墅產品，首付只需20萬。主城區目前包括金水區、中原區、高新區、二七區、管城區、經開區在內的區域，有近20個樓盤推出了低首付優惠，首付比例多為5%。二七區的低首付樓盤，主要集中在南三環、南四環，首付比例為5%，某樓盤執行一口價4萬元的首付標準；金水區低首付樓盤相對較少。?部分低首付樓盤盤點
2019年最后兩個月，是房企業績的最后沖刺階段，也是購房者趁勢收割的好時機。盯緊大開發商、高周轉開發商的降價，最容易淘到筍盤。也只有大盤、不計較一時得失的品牌房企，才會基于整體考慮，犧牲個別利益、個別市場，爭取現金流，這樣的房子相對安全。對于鄭州來講，還盼望著放開限購嗎？一旦放開了，現在的打折、促銷、優惠等降價行為都消失了，隨之就是一輪不理性的價格亂躥。當然，凡事一分為二來看，仍然有一部分人希望早日放開，畢竟同城不同利。 3
鄭州置業門檻
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市場風向在變，購房者的期望也在變。
鄭州目前房價維持穩定，整體14000元/m2上下浮動，主城區均價16500元/m2，鄭東新區、金水區、管城區保持房價上漲，個別區域出現一定幅度的微降，與特價房的推出關系密切。?鄭州各區域房價地圖
鄭東新區北龍湖的價格默契地保持在4萬左右，如果想置業北龍湖，第四季度可以多去看看，前段時間已經流出了一些特價房，比如恒大悅龍臺有批低至28500元/m2的房源；網傳某房企資金鏈緊缺，在北龍湖項目的單價更是降至26000元/m2。想在鄭東新區買房，不妨看看區域的價值洼地龍子湖，從每平2萬多元下降到1.8—1.9萬。萬向桃源居，高層毛坯18000元/m2，錦雍水之郡，高層毛坯17900元/m2，是眼下東區最低的準入門檻。對于金水區來說，今年城改項目的集體入市，增加了可選擇性。北三環片區緊挨北龍湖，配套成熟，加上鄭州3、4月份小陽春的帶動，價格整體從16500元/m2普漲了2000元。不過隨著樓市遇冷，房企的壓力普遍比較大，以融創中原大觀為首的部分樓盤已開始回調。?金水北樓盤分布示意
未來金水區還會有一些新盤入市，如旭瑞和昌優地、融創瀚海蘭園等，接下來這個片區會更加熱鬧，購房者可以重點關注。目前北三環均價整體保持在17000元/㎡以上。
都說濱河國際新城貴，也有人認為物有所值。到2019年，濱河卻迎來抄底的機會，15500元/m2左右起步。過去三年，管南的房價一直穩定在14000元/m2以內，還能首付分期；今年，富田打破了現狀，扛起管南15000元/m2的擔當，除了融創低于14000元/m2外，其余4家都和諧地穩定在15000元/m2以上，片區整體漲幅1500元。?管南房價依然堅挺
挑選管南樓盤的購房者，要盡量選擇有小學、初中公辦教育資源的樓盤，公辦教育資源，尤其是優質教育資源在管南片區相當稀缺，這樣的樓盤不僅能滿足自家孩子就近入學需求，今后也更好轉手。碧桂園名門時代城這樣的千畝大盤，首開會不會有驚喜呢？常西湖的匯泉西悅城，過去12000元/m2、永威西郡、融信望湖宸院14000元/㎡、華瑞紫韻城13000元/m2。但少數民族運動會后的盛會效應，給了世茂夯實片區16000元/m2的信心，永威也趁機上漲到15000元/m2，片區價格至少上漲1500元。楊金過去只有低密的鴻園，沒有太多的價格參考。如今瀚海爾灣把價格夯實在2萬，后續康橋東麓園、泰禾東府大院、天倫風華苑、綠城桂語蘭庭等新項目，也是今年片區的新動力。?改善屬性的楊金區域房企布局
惠濟區、經開老城、二七新區、高新老城，片區價格整體穩定，整個四環主城，三環主城新盤極少，三四環之間的新區，要么價格穩定，要么價格上揚。
經過2016—2018年的狂熱、惶恐、激動、懊惱、悔恨，鄭州樓市已經脫胎換骨，回歸合理價值。鄭州遠郊百感交集，主城區調控絲毫沒有松動跡象。作為置業者切莫浮躁盲目，看清形勢變化，做出選擇，當屬應有之義。切記不可一味地被低首付、特價房迷惑，重點關注自己的需求和樓盤的匹配度，不買打折最狠的盤，區域核心位置的樓盤升值空間更大。回過頭來看放開限購，其實開與不開不應該成為關注的焦點，更應該關注需求本身、產品本身和資金本身。
無論你買誰家的房子，都是要真金白銀的掏錢的，在放開限購的不理性沖突下，會不會又“多收了三五斗”？
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