據(jù)外媒報道，今年1月，章澤天以1350萬澳元（約人民幣6550萬元）虧本出售其位于悉尼的頂層公寓，掛牌兩年后，該豪宅終于成為售出，新業(yè)主為Iris Capital創(chuàng)始人Ramy Arnaout和妻子Nadia。
這套豪宅是劉強東2015年4月的時候以1620萬澳元（約人民幣8100萬）買下的，在當年創(chuàng)下了豪宅成交的天價，2017年6月剛掛牌時的報價更是高達1800萬澳元。
如今，這套富人區(qū)頂層豪宅折價270萬澳元售出，折合成人民幣的虧損超過1000萬人民幣。網(wǎng)友一度以為是章澤天和劉強東的婚姻出現(xiàn)了問題，章澤天才會選擇急匆匆拋售這套婚房，直到近期，網(wǎng)友才恍然大悟，章澤天低價拋售這套房產(chǎn)可能是為了防止資產(chǎn)進一步縮水，是投資上的明智決定。
畢竟，目前澳洲房產(chǎn)市場正在經(jīng)歷的，是過去55年房價瘋狂暴漲之后的報復性狂跌。
澳洲房價在2018年整體下跌5%，創(chuàng)下2008年經(jīng)濟危機以來最差紀錄。到2018年12月，澳大利亞房價已經(jīng)連續(xù)15個月下跌，并且這樣的情況到了2019年之后還在持續(xù)。澳洲最大的兩個城市——悉尼、墨爾本的跌幅最大，悉尼下跌9%，墨爾本下跌7%，兩大城市的房產(chǎn)正在以不可遏制的速度急劇縮水。
澳洲基金公司AMP Capital預計，到2020年，悉尼、墨爾本房價可能從峰值大幅下降20%左右。
這與澳洲政府于2018年推出的一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施息息相關，包括收緊貸款政策、提高按揭利率、限制房地產(chǎn)投資、增加住房供應等，外國投資者大批量撤離，市場狀況發(fā)生明顯變化，悉尼的房價開始急轉直下：悉尼平均房價比2017年峰值下跌11.1%，整個房地產(chǎn)市場處于2008年經(jīng)濟危機以來最疲軟的狀態(tài)。
但這些調(diào)控措施并不是導致房價急劇下行的根本原因，澳洲大城市的房地產(chǎn)市場的發(fā)展已經(jīng)非常不健康了，泡沫現(xiàn)象十分嚴重，原本就到了岌岌可危的境地，政府調(diào)控、外資撤離等只是壓垮駱駝的最后一根稻草。
據(jù)媒體報道，澳洲房價在2017年往前55年的長周期里，總計上漲了65倍。2000年至2017年，澳洲房價漲幅接近150%。在2017年底，澳洲住宅市場到達頂峰，高達7.3萬億澳元，是GDP的4倍多，這個比例比美國次貸危機前還高，泡沫現(xiàn)象其實已經(jīng)非常嚴重了。
隨著房價的瘋漲，越來越多的澳洲人買不起房了，甚至租房都成了問題。據(jù)統(tǒng)計，澳洲人在35-44歲的“有房”比例在26年前高達75%，但2017年卻下滑到60%。在首都悉尼，普通工薪族的周工資只有700-800澳元，根本無力承擔高達600澳元的一個普通單間的周租金。
有些無家可歸者直接住在帳篷里向政府抗議，“這才是許多人在悉尼住得起的房子。”可見，澳洲大城市的房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)到了一種非常不健康的程度。
這次房產(chǎn)大跌價將澳洲房地產(chǎn)市場的問題暴露在全世界面前，也讓投資者靜下心來仔細思考，到底怎樣的海外房產(chǎn)市場是值得投資的？既要穩(wěn)健發(fā)展，又要收益有長效性保障。
房地產(chǎn)長期看人口，中期看土地，短期看金融。海外房產(chǎn)投資的選擇也是大有學問。好的投資至少需要滿足以下幾個條件：
1
市場穩(wěn)健發(fā)展，避免投機行為
只有把水分擠干，才可能看到房產(chǎn)市場的真正面貌和運行邏輯。
從2014年起，就有專家開始警告澳洲房地產(chǎn)市場泡沫甚至見頂，但在2017年澳大利亞房價仍然飆升了18.9%，創(chuàng)下5年新高。激進，枉顧風險和經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，泡沫的破裂總是打得人措手不及。
John Wake在發(fā)表在福布斯上的一篇文章中說到，當經(jīng)濟大潮消退時，我們才看到悉尼、墨爾本高漲的房價有多少是基于運氣和國家支持的投機成分。
我們回過頭來看同樣經(jīng)歷過經(jīng)濟泡沫的日本。
我們可以在上圖中看到，日本曾在上個世紀也經(jīng)歷過澳洲目前正在經(jīng)歷的大起大落。但經(jīng)過20多年的沉淀后泡沫瀝干殆盡，通過調(diào)整國家政策，房地產(chǎn)市場得到了穩(wěn)健發(fā)展。所以在近十年中，東京都市圈的房價水平普遍處于穩(wěn)中上漲的狀態(tài)，并且依舊在按照這個趨勢發(fā)展著，不再大起大落，市場趨于成熟。
一個成熟的房地產(chǎn)市場，不再追求投機，而是從一個更長的時間維度來對待一個保值增值的物業(yè)。
2
人口流動性，人口的穩(wěn)定流入
房地產(chǎn)市場長期的發(fā)展在于人口。澳洲人口密度3.2人/平方公里，地廣人稀，雖然每年都35萬左右的海外移民流入，但一放到碩大的國家版圖上對比就會發(fā)展，每年幾十萬的移民分流到各個城市后，對城市密度的影響依舊比較小。人口的自然增長率緩慢，外來移民影響不顯著，就很難支撐起各個城市的房地產(chǎn)市場。
而東京，作為世界上人口密度最高的城市之一，人口密度是北京的4倍，這里吸引著全國的年輕人前來就業(yè)定居，人口連續(xù)22年保持流入狀態(tài)，都市圈的虹吸效應非常明顯，都市圈人口將近占據(jù)全國人口的1/3。
大量年輕人流入這個國際大都市，自然產(chǎn)生了住房的需求。一般而言，剛工作的年輕人會選擇租房，有了一定經(jīng)濟實力后會購置房產(chǎn)。
國內(nèi)媒體曾報道，2015年在東京都的葛飾區(qū)或坎城買一套獨棟的兩居室或三居室價格在3000-5000萬日元之間。而2015年日本就業(yè)者年均收入為469萬日元（約為27萬元人民幣），這意味著一個日本家庭6-9年的總收入就能買一套房子。可見，日本的房產(chǎn)市場總體是健康發(fā)展的。
東京都的房地產(chǎn)市場，依靠日本獨特的大都市圈文化便可基本保障穩(wěn)定的國內(nèi)年輕人口流入，為房地產(chǎn)市場提供了價值支撐。
3
房產(chǎn)供求的動態(tài)平衡
合理的房屋供應量和供應速度可以使得房地產(chǎn)市場大體上保持供需平衡的狀態(tài)。
澳洲近兩年的房屋供應量明顯增加，比如悉尼所在的新南威爾士州，計劃在2021年前，每年新建6.1萬戶住宅。但是，澳洲人口在減少、外資在撤離，使得市面上房屋的供大于求，打破了原本的動態(tài)平衡，成為一個“買方市場”，價格是這種供需關系逆轉的反映。這也是目前房價下跌的一個原因。
東京都市圈的房地產(chǎn)市場發(fā)展已經(jīng)很成熟了，房屋供應量和供應速度長期處于一個緩中有進的階段，供求關系比較均衡，這也是東京房屋空置率低、流轉性高的原因。供需才是最基本規(guī)律。
在海外投資的道路上掌握以上基本建議，看市場、看人口、看供求，做明智審慎的選擇，是此次澳洲房價大滑坡帶來的三點啟示。再結合之前我們講到的巴菲特投資心得，進行投資之前一定要充分了解市場行情再做選擇，才是理智謹慎的投資人。畢竟也不是人人都是劉強東，資產(chǎn)縮水1000萬人民幣也能承受得起。
END
本周暖燈君將舉辦線上線下兩場活動。
周五晚上線上直播，日本房產(chǎn)初了解，專門針對初涉日本房產(chǎn)的朋友開設。
周六下午線下分享會，邀請了資深金融分析師為大家講解近期國際市場大形勢，以及我們的專業(yè)從業(yè)者為大家解惑實際交易中的問題。
周五線上直播：
本周五晚上8:00—9:30，暖燈君和大家邊吃邊聊~掃描圖中二維碼，即可免費參與到直播活動中來！
周六線下分享會：
