2017年即將到來，告別2016的同時，也要告別單一市場盈利的模式和思想。資產配置成主流的大環境下，怎么選就成了大問題。高層公寓一向為國人喜愛，但未必就是海外置業的首選。
據澳洲媒體報道，針對新一年澳洲房地產市場，澳洲媒體多名分析員預測全國房價增幅介乎1-12%。業內一致認為悉尼、墨爾本將繼續領跑，獨立屋價格持續上升，而公寓價格會下降，墨爾本當地公寓中位價甚至下跌3.5%甚至更多。
公寓有用，但不能為我所用
有很多投資者還不死心：公寓要是沒有用，那么蓋它們干什么？公寓確實有用處，一方面，高高在上的頂級公寓，可以包裝成豪宅，供“土豪”消費使用——但這跟投資者，尤其是中產階級是不沾邊的；另一個作用是供澳洲本地高收入人群用以負扣稅（Negative Gearing）的投資品，就是一個稅務抵扣和調節的工具而已。如果僅僅是自住短期用途，就不要期望獲得更多的投資價值；對于澳洲本地人而言，居住的更多是低密度的2房及以上的Unit（中文也翻譯為公寓），而非高高在上的、維護費用高企的市中心高層小戶型。
跌跌不休，指望賺差價的美夢落了空
2013年，筆者的《決勝海外房地產》發售了，該書全面剖析了全球4大洲7個國家和地區的房地產市場走勢，其中，對于澳洲的分析中明確提出：由于墨爾本CBD的擴容規劃面積增長4倍，且過于集中在高層住宅上，而提供就業的商業規劃并不多，因此必將造成供過于求，CBD核心區域的空置率將上升，租金回報率將下降。
在2014年出版的《澳洲房地產投資全攻略》，筆者對澳洲6個首府城市和2個領地區域的過去30年及未來10年的房地產市場作了詳細總結和市場趨勢的判斷分析，特別是墨爾本和悉尼CBD公寓市場的分析，而從未來的發展方向來看，墨爾本CBD的高層及小戶型公寓是最不值得中國投資者進行選擇的地區和房產類別（詳見《決勝海外房地產》第120頁至123頁，《澳洲房地產投資全攻略》第23頁和第52至59頁）。悉尼市場由于公寓供應有限，整體呈現供不應求的特征，在一路向上的市場預期下，所有的資產價格也呈現了增長，哪怕是高層小戶型的市中心公寓。正所謂：一人得道、雞犬升天。真正有價值的房產投資，不是看順風順水的上漲周期，最重要的是看抵押風險的能力和在下跌周期的抗風險表現。
事實證明筆者的預測是符合市場走勢的。從2015年開始，墨爾本和布里斯本的市中心高層公寓就一直呈現頹勢；到2016年，甚至有下跌兩成的物業（不是看新房成交價格，而是看是否可以實現套現的二手房市場）。比如在墨爾本市中心的一套140平米3房2衛2車位的公寓，2016年8月售價是156萬5千澳幣，比2010年11月售價降低了29%；而同一個建筑中，一個2房的公寓在一年之內貶值了將近23%，2015年4月它被以107萬5千澳幣賣出，而在2014年的6月它的賣出價格是132萬澳幣。一些小的沒有車位的公寓，從2010年開始直到2015年銷售出去，平均每年貶值4%-8%。
說好的澳房價格7-10年翻一番呢？
“澳洲房價7-10年翻一番”，這樣的數據真實存在，不忽悠！數據來源于澳洲獨立第三方的數據統計機構R.P.Data，它記錄的是從1960年的別墅中位價從$8,500/套直至2010年悉尼別墅中位價$635,000/套的歷史數據；7-10年澳洲房價翻倍的說法是基于悉尼中位價的別墅作為參照物的，而不是墨爾本、布里斯本及其他地區、不是高層公寓，更不是指期房公寓、新房公寓了。
政策多變，公寓樓花難抗風險
公寓和樓花前景不明，更重要的是政策變動。眾所周知，沒有房產稅、遺產稅是澳洲房地產市場最吸引人的地方，而投資樓花，就不會有這樣的穩定了。比如2016年4月銀行開始收緊信貸，而在澳洲，銀行對公寓期房變成現房后，不是按合同購買價格來批放貸款，而是以成房后的市場評估值進行貸款。如果幾年后的房市的預期向下，銀行對該房產的評估值可能比投資人購買時的價格還要低，造成投資人的資金籌措困難。后來干脆海外人士不允許貸款，如果投資者在交割時無法籌集剩余的購房款，那么客戶違約，白白損失前期10%的定金。
綜上所述，天上沒有隨便掉餡餅的，投資者進行項目投資，主要是基于市場的分析，而不是房子多好看，價格多便宜，中介多忽悠，或者說，我在國內就是這樣做的，很容易在他國折戟。別忘了，你看到地上有百元大鈔，別人也不瞎；如果買賣公寓就輕松賺錢的話，澳洲本地人早就搶瘋了，還輪到國人嗎？目前澳洲住宅短缺是事實，截至2016年底仍然有20萬套左右缺口，而這部分缺口都是澳洲本地人需要當作家來居住的、符合澳洲家庭需求的住宅（滿足4-5口家庭需要，滿足兩個車位的房子），而非中國人買入已經嚴重過剩的高層小戶型公寓類資產。總之，從未來的發展方向來看，高層及小戶型公寓是最不值得國人選房產類別，而對于供過于求的墨爾本和布里斯本的CBD地區，更要敬而遠之。
從某種意義上講，通過樓花獲取資本增值利益的最佳時機是樓花銷售剛剛興起的時候，或者在貨幣寬松的高通貨膨脹的經濟發展階段；而非想當然的認為在中國投資期房賺錢了，在海外任何時間購買也一樣可以賺錢就大錯特錯了。沒有資金儲備和風險意識的樓花投機，注定會讓沒有經歷過漲跌周期洗禮的國內投資者陷入資金被動、投資收益不佳的窘迫境地。當我們國內的富裕階層、高凈值人群在國外拓展疆土為子女教育也好，為移民也罷，特別是用作投資用途的時候，千萬別白白貢獻了自己的真金白銀的同時、卻成為了其他國家攫取我們財富、成就他們發展商利潤的冤大頭！
本文作者：劉磊，福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員，中國外國專家局澳籍專家資質， 多家媒體房地產專欄作者、作家，微信號：victorliulei。
