業(yè)主購住房時考慮的一個極為重要因素即是該住宅小區(qū)須提供常年每日往返深港兩地的巴士，但是開發(fā)商運(yùn)營一段時間后以經(jīng)營虧損為由公然違約，停開了深港直通巴士，給原告等眾多住戶造成極大的不便。
【案例】
原告陳玲訴稱，原告及家人因工作、生活需常年往返深港兩地，在深圳選購住房時考慮的一個極為重要因素即是該住宅小區(qū)須提供常年每日往返深港兩地的巴士。被告百仕達(dá)實(shí)業(yè)于1997年起銷售其開發(fā)的百仕達(dá)花園Ⅰ－Ⅲ期時，在其制作的售樓書及發(fā)布的廣告宣傳資料中均承諾：為住戶提供專用的深港穿梭巴士，從百仕達(dá)花園會所往返至上水火車站、九龍?zhí)?，并稱乘坐其深港直通巴士20分鐘可直達(dá)香港上水，45分鐘可直達(dá)香港九龍?zhí)?。由此，盡管百仕達(dá)花園房屋售價(jià)比周邊同質(zhì)樓盤高出50%-100%，但原告考慮到以后往返深港的便利及小區(qū)提供的配套服務(wù)，只好接受。
最初，被告基本上能遵守承諾，為住戶每日提供專車，自2003年9月1日起，兩被告以經(jīng)營虧損為由公然違約，停開了深港直通巴士，給原告等眾多住戶造成極大的不便，不得不自行搭車往返深港，與原來乘坐直通巴士相比有很大的差別：交通費(fèi)用增加、耗時增大、安全感較差、精神緊張程度高、尊榮感下降。之后，原告等眾多住戶多次與被告交涉，召開數(shù)次座談會，強(qiáng)烈要求被告遵守售樓時的承諾，繼續(xù)提供深港兩地直通巴士服務(wù)，由于兩被告對原告要求置之不理，導(dǎo)致與原告等眾多住戶幾乎發(fā)生直接沖突。
根據(jù)《合同法》及最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件的法律規(guī)定，原告認(rèn)為被告在售樓書中對廣大業(yè)主所作的提供住戶專車承諾，應(yīng)視為要約，被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。請求判令：（一）被告百仕達(dá)實(shí)業(yè)在售樓書中所作的為業(yè)主提供深港直通巴士的承諾有效；（二）被告立即恢復(fù)“深港直通巴士”的運(yùn)行；（三）被告賠償因停運(yùn)給原告造成的經(jīng)濟(jì)損失人民幣2440元（從2003年9月1日起，暫計(jì)至2003年12月31日止）；（四）被告承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。
【判決】
法院認(rèn)為，因百仕達(dá)實(shí)業(yè)單方停止“深港直通巴士”的營運(yùn)，由被上訴人陳玲自己解決往返深港兩地的交通問題，增加了被上訴人陳玲的路途時間和費(fèi)用，被上訴人陳玲的損失是顯而易見的。從維護(hù)民事關(guān)系穩(wěn)定的原則出發(fā)，二審法院認(rèn)為，上訴人百仕達(dá)實(shí)業(yè)應(yīng)一次性賠償被上訴人陳玲由此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失。關(guān)于經(jīng)濟(jì)損失的具體數(shù)額，法院根據(jù)第一手購房的價(jià)格、每次往返深港所增加的費(fèi)用及被上訴人陳玲可能往返的次數(shù)，酌情確定為該房屋購買價(jià)的1％，即人民幣5888.39元。
【評析】
本案中，被告百仕達(dá)實(shí)業(yè)在其制作的售樓書及發(fā)布的廣告宣傳資料中承諾，為住戶提供專用的深港直通巴士，從百仕達(dá)花園會所往返至香港上水火車站、九龍?zhí)痢Ｒ虼?，該“承諾”在法律上屬于要約，還是要約邀請，成為了原、被告雙方的第一個爭議焦點(diǎn)。
售樓書及廣告宣傳資料都是商業(yè)廣告的具體表現(xiàn)形式、根據(jù)《合同法》，商業(yè)廣告一般屬于要約邀請，但對于符合要約規(guī)定（即內(nèi)容具體確定、表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束）的商業(yè)廣告，視為要約。
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2003）第3條進(jìn)一步明確指出，“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>
本案中，被告在售樓書和廣告中明確說明的提供深港直通巴士一事，雖不屬于最高院司法解釋中所說的“商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施”，但由于有相當(dāng)多的住戶正是被該項(xiàng)服務(wù)所吸引而購買百仕達(dá)花園的住房，可以認(rèn)為該“承諾”對房屋買賣合同的訂立具有重大影響。而且百仕達(dá)花園1期竣工后，被告百仕達(dá)實(shí)業(yè)也確實(shí)開通了深港直通巴士。
因此，可以認(rèn)為，雖然關(guān)于深港直通巴士的“承諾”寫在售樓書和廣告里，而沒有寫進(jìn)房地產(chǎn)買賣合同中，但該“承諾”已符合要約規(guī)定，應(yīng)視為要約，經(jīng)購房者承諾（未提出異議）即成為房地產(chǎn)買賣合同的一部分。被告百仕達(dá)實(shí)業(yè)所辯稱的“被告與業(yè)主之間均未對此有任何約定，雙方所簽署的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》亦未設(shè)定該系被告的義務(wù)。故沒有充分和確定的證據(jù)表明被告負(fù)有開通‘深港直通巴士’的合同義務(wù)”，不僅有違合同法關(guān)于要約之規(guī)定，而且違背誠實(shí)信用原則，法院對其抗辯未予支持，是正確的。
