昨天一位粉絲提了一個問題：投資不能用杠桿，那為什么房貸不建議提前還？房貸的利率還高于融資融券的利率，為什么寧可不還房貸也不去用融資融券杠桿？
這是一個很好的問題，值得深入探討，所以我今天用一篇文章來回答這位粉絲的提問。我相信你們當中很多人都有這個疑問，不妨一起來探討一下。
關(guān)于房貸不提前還的價值，我去年寫過一篇文章《提前還房貸讓你少賺500萬！（點擊這里查看詳細內(nèi)容）。感興趣的朋友可以去認真閱讀一下。
需要明確一點，今天說的房貸特指首套房房貸，如果你期望通過多套房房貸來致富，那么此情況不在我們討論范圍。
如果你是一個普通的工薪階層，只有首套房的房貸，而且月供負擔也在力所能及的范圍，若干年后你有能力提前還貸了，我建議你把這個錢存起來，不要去提前還掉。
原因有如下幾點：
1、提前還款的時候已經(jīng)支付大部分利息，剩下反而少了，提前還款不是白白便宜了銀行！
2、房貸是普通人不可多得的安全杠桿，為什么安全？主要是時間周期足夠長。
3、可以把提前還款的錢用來做指數(shù)基金投資，長期看遠超你所需要支付給銀行的利息，所以提前能還的房貸是一筆賺錢資產(chǎn)。
接下來我再詳細講講，為了便于講解，假設你的貸款金額為100萬，分30年還。分等額本息和等額本金兩種貸款方式，我們分別討論，拿數(shù)據(jù)說話。假如按照當前基準利率4.9%來計算如下：
1、等額本息（每月還款金額一樣），貸款30年（360個月）的情況下，你已經(jīng)還款11年（132個月）的時候，利息已經(jīng)還掉了48萬，而剩下只有42萬利息了，所以提前還已經(jīng)不劃算了。
2、等額本金（每月越還越少），貸款30年（360個月）的情況下，你已經(jīng)還款9年（109個月）的時候，利息已經(jīng)還掉了38萬，而剩下只有35萬利息了，所以提前還已經(jīng)不劃算了。
一般人貸款買房10年左右后，手頭開始松起來了，想落得個無債一身輕，打算把房貸都還了。其實這個時候，你已經(jīng)辛辛苦苦還貸10年把30年利息的一半多還給銀行了，剩下的錢沒多少利息了。
假如按等額本息來計算，已還48.7萬利息，還剩下42.3萬利息，但是本金還有78.6萬。也就是你貸款了100萬，剩下的78.6萬本金未來19年只要支付給銀行42萬利息就可以白白占用了。
相當于剩下的19年，這78.6萬貸款的年化利息是多少呢？這樣來換算，相當于我們把78.6萬作為本金，19年后收益 本金變成120.9萬，那么計算所得年化收益率是2.29%，也就是剩下的本金你只要支付銀行每年2.29%的利息即可，便宜吧！見下圖：
不計算不知道，一計算嚇一跳吧！那么便宜的貸款利率，你隨便做點什么投資都可以超過吧？就算我們做最保守的指數(shù)基金投資，19年的總收益可以獲得多少呢？
假如我們在2004年12月買入某上證50指數(shù)基金78.6萬元，持有到2022年10月贖回，總金額可以達到329萬，其中收益部分高達251萬。見下圖：
這還只是計算了17年的收益，因為A股市場沒有超過17年的指數(shù)基金，滬深300指數(shù)基金更晚，都要2010年之后才有滬深300指數(shù)基金，所以19年的實際情況可能還要高。
我們匯總一下：貸款100萬30年，假如你在第11年提前還掉了，那么投資最保守的指數(shù)基金19年，你會少賺209萬元（251萬指數(shù)基金收益-42萬利息支出）。
虧大了吧？當然，資本市場是有風險的，但是不管怎么折算，哪怕指數(shù)基金總收益再減少一半到126萬，那么也能多出84萬收益，不香嗎？白拿的，你沒有付出任何精力。
再說說房貸為什么是最安全的杠桿？主要原因就是貸款周期長，每年你所要付出的本息總額并不多，所以特別安全。
從理念上來說，任何貸款金額，只要給你足夠長的時間，誰都還得起。比如：普通人貸款1億，給你1萬年還款周期，每年只要還1萬，你換不起嗎？
同樣的道理，任何貸款金額，如果你的還款周期很短，誰都還不起。比如：銀行自己收了1萬億儲戶存款（相當于銀行自己跟儲戶貸款1萬億），銀行夠有錢了吧，但是現(xiàn)在儲戶集中在一天都要求銀行還款，那么銀行立馬就破產(chǎn)了，換不起啊，大部分錢都放貸出去了。
融資融券雖然跟房貸利率比可能還要便宜，但是融資融券有個最大的問題，當你的抵押股票跌到40%附近，你一倍的融資融券杠桿馬上要跌到證券公司的本金 利息了，他立馬會給你強平掉，然后你自己的本金就血本無歸了，根本沒有翻身的機會。
但是，如果你用本打算提前還房貸的錢去購買了一只指數(shù)基金，由于指數(shù)基金永遠不會倒閉，只要時間足夠長，長期來看都能賺錢，更不會損失本金，那么你只要有能力還清房貸的當月本息（這一點你本來就具備的能力），就可以長期占用這個錢，等待基金價值回歸，所以對你來說是可以把控的風險。
上次有同事問我，抵押貸款的利率便宜，能否用房子抵押貸款買房？我說萬萬不可以，原因就是貸款周期的問題。抵押貸款周期是5年，房貸周期是25年。
看似只有時間周期的差異，實質(zhì)是生與死的差異。他貸款800萬，如果要求5年還完，每月還款15萬，每年還款180萬。
也許你現(xiàn)在每年能賺到180萬，但是你能保證未來5年都能賺到那么多錢嗎？萬一賺不到了，斷供，銀行就來收抵押物了，而且短期內(nèi)跟別人周轉(zhuǎn)幾百萬不是那么容易。
一樣的道理，如果你分25年的房貸，每月只要還4.5萬，每年54萬。只要你能賺到50萬年收入，那么就可以還清貸款。也許對普通人來說50年一年收入不容易，但是現(xiàn)在有能力買1500萬的房子，未來年賺50萬的能力肯定概率大多了。
何況，20年后加上通貨膨脹，到那時候的4.5萬也許就像現(xiàn)在的4500元，自然更不在話下了，所以相對風險就小多了。何況跟朋友周轉(zhuǎn)10萬就可以度過2個月了，借錢的困難也小多了。
這就是說房貸是最小風險杠桿的道理，看完以上分析，你覺得還要提前還房貸嗎？我相信你們每個人心中自然有屬于自己的標準答案了！
今天外出，看不了盤！
本周寬基指數(shù)平均年化收益率：
滬深300指數(shù)（000300）：7.84%
中證500指數(shù)（399905）：7.27%
上證50指數(shù)（000016）：5.24%
創(chuàng)業(yè)板指數(shù)（399006）：6.80%
本周基金定投操作建議：上證50指數(shù)基金、中證500指數(shù)基金、創(chuàng)業(yè)板指數(shù)基金、滬深300指數(shù)均可大量投！
