重慶##區(qū)域老年住宅公寓
計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告
目錄
一、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況
二、老年住宅市
1、老齡化市場(chǎng)機(jī)遇分析
2．重慶市老齡化現(xiàn)狀
3、重慶市老年住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀
4、重慶老年人住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)
三、項(xiàng)目規(guī)劃要求
四、項(xiàng)目投資預(yù)算
1、項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算
2、項(xiàng)目投入產(chǎn)出與回報(bào)
五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析
六、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議與結(jié)論
一、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)
縱觀上半年重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)
今年上半年，重慶市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)26.6%左右，同期全市GDP增長(zhǎng)26.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅同全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本同步。新開工面積增長(zhǎng)28.1%，竣工面積增長(zhǎng)29.8%，竣工面積增長(zhǎng)幅度大于新開工面積增長(zhǎng)幅度；竣工面積增長(zhǎng)29.8%，銷（預(yù)）售面積增長(zhǎng)40.3%，銷（預(yù)）售面積增長(zhǎng)幅度大于竣工面積增長(zhǎng)幅度。數(shù)字顯示：重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，呈現(xiàn)出健康、持續(xù)、平穩(wěn)、擴(kuò)張的發(fā)展態(tài)勢(shì)。
Ø 開發(fā)投資額大幅增長(zhǎng)
今年上半年重慶市房地產(chǎn)總投資238.68億元，同比增長(zhǎng)26.6%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)總投資的26.3%。其中：住宅投資152.45億元，同比增長(zhǎng)40.6%，占總投資的73.65% （經(jīng)濟(jì)房開發(fā)投資17.62億元，占住宅投資的11.56%）。辦公樓投資4.62億元，同比增長(zhǎng)11%；商鋪投資21.16億元，同比增長(zhǎng)3.2%。
Ø 新開工面積穩(wěn)步增加，住宅開發(fā)占主導(dǎo)地位
新開工面積較快增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)適用房保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。上半年，全市商品房新開工面積1333.87萬平方米，同比增長(zhǎng)28.1%。其中，住宅新開工面積1101.40萬平方米，增長(zhǎng)28.8%；辦公樓新開工面積30.49萬平方米，增長(zhǎng) 43.7%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積117.15萬平方米，增長(zhǎng) 17.2%。
上半年，全市經(jīng)濟(jì)適用房施工面積522.76萬平方米，其中新開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房面積87.81萬平方米，增長(zhǎng) 98.7%。
Ø 消費(fèi)市場(chǎng)需求旺盛，商品房銷售連續(xù)三年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)
商品房銷售勢(shì)頭良好。上半年，商品房銷售面積為910.22萬平方米，同比增長(zhǎng)40.3%。1至5月，全市商品房銷售額225.92億元，同比增長(zhǎng)50.1%。其中，住宅銷售額192.72億元，增長(zhǎng)52.3%；辦公樓銷售額4.44億元，增長(zhǎng)11.9%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額26.43億元，增長(zhǎng)37%。
Ø 商品房銷售價(jià)格漲勢(shì)不止
由于“新特區(qū)”土地升值的預(yù)期、國務(wù)院《重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2007―2020年）》文件的出臺(tái)等因素的影響，2007年下半年綜合物業(yè)價(jià)格預(yù)計(jì)將不斷上揚(yáng)。上半年：住宅類物業(yè)銷售均價(jià)為3353.4元/㎡，同比上漲7.25%；寫字樓物業(yè)全年銷售均價(jià)為5339.97元/㎡，同比上漲4.3%。
Ø 國內(nèi)外房地產(chǎn)大鱷紛紛登陸重慶
隨著重慶成為繼上海浦東新區(qū)和天津?yàn)I海新區(qū)之后的又一“新特區(qū)”，具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)所蘊(yùn)含著的巨大潛力日益彰顯；同時(shí)，目前重慶市人均住房建筑面積僅24.3平方米，處于全國中游水平，同發(fā)達(dá)國家和我國發(fā)達(dá)城市相比還有很大的發(fā)展空間，居民住房需求潛力大；重慶市地價(jià)底、房?jī)r(jià)低，利潤(rùn)上升空間也很大。因此，國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均看好重慶的市場(chǎng)前景，紛紛通過各種渠道，涌入重慶市場(chǎng)尋找商機(jī)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至去年，已有153家外資房地產(chǎn)企業(yè)掏出149.27億元資金“砸”入重慶樓市，資金總量占到了全市外商投資企業(yè)的“總盤子”的26.6%。也就是說，近年來進(jìn)入重慶的外資中，有超過兩成的資金進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些企業(yè)均擁有先進(jìn)的營(yíng)銷理念、雄厚的資金實(shí)力、優(yōu)良的管理團(tuán)隊(duì)、先進(jìn)的技術(shù)水平，這無疑將加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也有利于進(jìn)一步繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)，帶動(dòng)重慶樓市逐漸由低端價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)向高端產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境乃至人居文化競(jìng)爭(zhēng)的轉(zhuǎn)變，調(diào)整和提升產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和品質(zhì)，提高重慶市房地產(chǎn)開發(fā)的整體水平。
綜上所述：
2007年上半年．重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)較為火爆：施工面積、竣工面積、商品房銷（預(yù)）售面積、銷售額均創(chuàng)歷史新高，增幅也大大超過往年，出現(xiàn)了供需兩旺的喜人局面。下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將是上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的延續(xù)和發(fā)展，前兩個(gè)季度房地產(chǎn)運(yùn)行的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和成為新特區(qū)后的市場(chǎng)預(yù)期必然將影響下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和走勢(shì)。由此預(yù)測(cè)：下半年重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)走高，全面上揚(yáng)。
二、老年人住宅市場(chǎng)分析
（一）老齡化市場(chǎng)機(jī)遇分析
Ø 我國已進(jìn)入老齡化社會(huì)階段
按照國際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?span lang="EN-US">7%或60歲以上人口占總?cè)丝?span lang="EN-US">10%以上時(shí)，即為老齡化社會(huì)。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總?cè)丝诘?span lang="EN-US">11.2%，而且這個(gè)數(shù)字每年都在以3%的速度增長(zhǎng)。我國進(jìn)入老齡化社會(huì)已是不爭(zhēng)的事實(shí)。根據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，到2025年，老年人將占全國總?cè)丝?span lang="EN-US">19.34%；到2040年，老年人將占全國總?cè)丝诘?span lang="EN-US">27.8%，屆時(shí)每三個(gè)半人口中就有一個(gè)老年人口。
Ø “老年人住宅市場(chǎng)”潛力巨大
2000年國家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預(yù)測(cè)，到本世紀(jì)一十年代末，中國退休勞動(dòng)者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3；另據(jù)中國老齡人協(xié)會(huì)估計(jì)，中國老年人消費(fèi)約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費(fèi)觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長(zhǎng)。由此可見“老年人市場(chǎng)”是一個(gè)潛力很大的市場(chǎng)，老年人產(chǎn)業(yè)尤其是老年人住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。
Ø 養(yǎng)老觀念逐步轉(zhuǎn)移
受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認(rèn)為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠(yuǎn)”的特點(diǎn)，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。
Ø 家庭因素催生老年人住宅的產(chǎn)生和發(fā)展
自我國七十年代中期實(shí)行計(jì)劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會(huì)的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨(dú)生子女成家之后，所面臨的是每對(duì)中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)條件下要照料四個(gè)老人和一個(gè)孩子，時(shí)間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善感及實(shí)際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會(huì)問題，老年人公寓呼聲高漲，呼之欲出。
Ø 國家鼓勵(lì)開發(fā)商進(jìn)行老年人住宅地產(chǎn)的開發(fā)
面對(duì)我國進(jìn)入老年化社會(huì)，老年人生活問題已越來越被社會(huì)所關(guān)注。在2003年召開中共十六大三中全會(huì)上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此十分重視。近日國家民政部及地方各級(jí)民政部門從社會(huì)各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵(lì)開發(fā)商從事老年人住宅的開發(fā)。
總結(jié)：
縱觀我國房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)，許多年來，大眾化住宅開發(fā)一直是市場(chǎng)開發(fā)的主體，造成這種市場(chǎng)開發(fā)失衡的原因歸根結(jié)底是老年人住宅市場(chǎng)尚不成熟。但從今天老年人口基數(shù)、老年人社會(huì)問題以及老年人養(yǎng)老觀念重大轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)看，實(shí)施老年人地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該說是一種機(jī)遇，老年人住宅開發(fā)恰逢其時(shí)，水到渠成。可以預(yù)見，老年人住宅逐步被消費(fèi)者（老年人極其子女）所接受，誰搶占了開發(fā)先機(jī)，誰就開拓了新的市場(chǎng)，也就贏得了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。
（二）重慶市老齡化現(xiàn)狀
Ø 人口老齡化加劇
中國老年人口的絕對(duì)數(shù)量最多的直轄市——相信這是重慶不得不戴上的桂冠。2000年全市65歲及以上的老人為244.54萬人，每100人里8人年齡超過65歲；2004年底全市年滿60周歲以上的老人已達(dá)414萬。目前，這種壯觀的老齡化趨勢(shì)不會(huì)停滯，在未來幾年還會(huì)逐年上升，到2010年，老年人口將達(dá)到500萬，占全市總?cè)丝诘?span lang="EN-US">15%，相當(dāng)于每6個(gè)重慶人里就有1位老人。
目前，根據(jù)2004年全市65歲及以上人口達(dá)到了10.9%，80歲以上高齡老人達(dá)到1.6%，這說明重慶在人口老齡化的同時(shí)，老齡化也在以平均每年0.1個(gè)百分點(diǎn)的速度上升。據(jù)有關(guān)部門調(diào)查，目前重慶市有“空巢老人”180萬人，約占全市老年人總數(shù)的40%以上。
Ø “421”家庭的“泛濫”
長(zhǎng)期以來，重慶一直是實(shí)行計(jì)劃生育政策相對(duì)嚴(yán)格的地區(qū)之一，出生率、死亡率和自然增長(zhǎng)率的不斷降低，鞏固了“低出生、低死亡、低增長(zhǎng)”的現(xiàn)代型人口再生產(chǎn)模式。但與此同時(shí)，老年人口數(shù)量大、上升速度快也成為重慶人口變動(dòng)的一大隱憂。
4個(gè)老人、1對(duì)夫妻、1個(gè)孩子，這種被稱為“421”模式的家庭正越來越多。而“421”家庭引發(fā)的一個(gè)最主要的社會(huì)問題就是養(yǎng)老壓力，據(jù)最近一項(xiàng)調(diào)查顯示，35%的城市家庭要贍養(yǎng)4位老人，49%的城市家庭要贍養(yǎng)2到3位老人。而從贍養(yǎng)費(fèi)看，35.6%的城市家庭每年花費(fèi)超過1萬元。出于對(duì)醫(yī)療保險(xiǎn)體系的擔(dān)憂，家庭積極儲(chǔ)蓄，不敢增加消費(fèi)支出，是現(xiàn)在中年人的普遍心態(tài)。
Ø “未富先老”
發(fā)達(dá)國家在進(jìn)入老年型社會(huì)時(shí)，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值一般在5000到10000美元，而中國目前為1000美元。重慶市老年協(xié)會(huì)的一項(xiàng)問卷調(diào)查顯示，近半數(shù)老年人由于經(jīng)濟(jì)收入低影響生活質(zhì)量的提高，其余的依次為缺乏科學(xué)養(yǎng)生知識(shí)、居住環(huán)境差、身體健康狀況不好、生活內(nèi)容單調(diào)、情緒不穩(wěn)定和子女不孝敬等因素。
令人擔(dān)憂的是截至06年底，重慶市60歲及以上人口基本養(yǎng)老保險(xiǎn)覆蓋率很低，僅為14.2%；基本醫(yī)療保險(xiǎn)覆蓋率是14.7%，明顯滯后于重慶市人口老齡化的步伐。事實(shí)上，人口老齡化趨勢(shì)也考驗(yàn)著養(yǎng)老體制。
（三）重慶市老年住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀
Ø 老年人住宅明顯不足
截止到2006年，重慶城鄉(xiāng)社會(huì)福利院有142個(gè)，農(nóng)村敬老院1126個(gè)。各類城鄉(xiāng)養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)床位總數(shù)達(dá)近6萬張，收養(yǎng)老人超過3萬人。 但目前重慶市年滿60周歲及以上老年人有414萬人。按照現(xiàn)在全市床位數(shù)計(jì)算，每100位老人才能攤上1.5張床。而按照發(fā)達(dá)國家的標(biāo)準(zhǔn)，100名老人中，應(yīng)有5至7人能住進(jìn)養(yǎng)老院。由此推算，重慶福利設(shè)施還遠(yuǎn)不能滿足社會(huì)的需求，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展空間非常大。
Ø 戶型設(shè)計(jì)不合理、功能相對(duì)單一
現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規(guī)劃設(shè)計(jì)上充分體現(xiàn)人性化關(guān)懷。
Ø 住宅區(qū)規(guī)模小、配套設(shè)施不足
目前重慶市的養(yǎng)老公寓以中小型為主，多屬傳統(tǒng)的養(yǎng)老院、福利院，擁有200個(gè)床位以上規(guī)模的還比較少。整體規(guī)劃設(shè)計(jì)落后，生活設(shè)施不完善，健身、休閑、娛樂設(shè)施單一，醫(yī)療護(hù)理、保健不配套，服務(wù)水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。
Ø 環(huán)境質(zhì)量有待提升
重慶市現(xiàn)有的養(yǎng)老院中，絕大部坐落在主城區(qū)內(nèi)，噪音和空氣污染大，且多數(shù)的養(yǎng)老院用房是經(jīng)翻新過的民宅和企事業(yè)單位用房，房屋簡(jiǎn)陋，內(nèi)部安全隱患突出，綠化植被缺乏，總體環(huán)境質(zhì)量有待提升。
Ø 服務(wù)人員缺乏專業(yè)培訓(xùn)
在養(yǎng)老院從事服務(wù)的人員多為下崗職工，他們沒有經(jīng)過專業(yè)的上崗培訓(xùn)，缺乏心理和護(hù)理專業(yè)知識(shí)，對(duì)老人的服務(wù)只是滿足于簡(jiǎn)單的端茶、送飯、洗衣，而無法從老年人的心理和生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專業(yè)服務(wù)。
總結(jié)：
重慶市現(xiàn)有養(yǎng)老院、敬老院均屬計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，多屬行政救助和自助行為。從實(shí)際情況看，養(yǎng)老院的功能僅僅停留在為老年人提供一個(gè)寄宿和同齡人交流的場(chǎng)所，功能相對(duì)單一，配套設(shè)施、管理水平、服務(wù)質(zhì)量落后，人居環(huán)境較差。
（四）重慶老年人住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)
Ø 民辦產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)
縱觀重慶市老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無論是從硬件設(shè)施和軟件配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問題。許多老年人既想遠(yuǎn)離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老院無法滿足寧靜、舒適生活的要求，民辦產(chǎn)權(quán)式老年公寓的出現(xiàn)將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類型的養(yǎng)老住宅深受老年人喜愛。民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)在，體制機(jī)制靈活，適應(yīng)性強(qiáng)；經(jīng)營(yíng)策略上更多思考；管理手段上多樣，市場(chǎng)化運(yùn)作；負(fù)責(zé)程度上責(zé)任心強(qiáng)，全年無休，以院為家，是事業(yè)型；運(yùn)作成本上更經(jīng)濟(jì)、有效。
Ø 老年人住宅將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移
老年人進(jìn)入養(yǎng)老院等福利機(jī)構(gòu)的目的就是安享晚年和健康長(zhǎng)壽，因此對(duì)環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于主城區(qū)內(nèi)，噪音和空氣污染相當(dāng)嚴(yán)重。相信隨著老年人對(duì)養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年人住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢(shì)，且唯有城郊獨(dú)特的地理環(huán)境才能滿足老年人對(duì)居住環(huán)境的特殊要求。
Ø 老年人住宅的開發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產(chǎn)品
對(duì)老年人公寓的檔次之分，現(xiàn)尚無明確界定，但可以肯定重慶市現(xiàn)有養(yǎng)老院中絕大多數(shù)應(yīng)界定為低檔產(chǎn)品，而絕大多數(shù)老年人需求的中檔產(chǎn)品嚴(yán)重不足。高檔產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺，有效需求相對(duì)較大。低檔產(chǎn)品仍有市場(chǎng)，但需要升級(jí)換代。總之中檔老年住宅產(chǎn)品的開發(fā)將成為未來一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)開發(fā)的主流，而高檔產(chǎn)品、低檔產(chǎn)品也將占有一席之地。
Ø “山水型老年公寓”將更受消費(fèi)者青睞
隨著居民生活水平的提高，老年人對(duì)居住的要求更加講究。他們年輕時(shí)由于競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和迫于生計(jì)，終年奔波于城市中間，渴望回到自然卻又無法自主，退休后如釋重負(fù)，輕松了，無牽掛了，迫切需要回歸自然，與山水園林親密接觸，過著“桃花源”式的田園生活，頤養(yǎng)天年。因此“山水型老年公寓”的出現(xiàn)將倍受他們的青睞。
三、項(xiàng)目規(guī)劃
根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的具體定位，結(jié)合開發(fā)設(shè)想，在此提出項(xiàng)目規(guī)劃方案，以期為項(xiàng)目開發(fā)分析提供依據(jù)。
在老年人的住宅規(guī)劃和設(shè)計(jì)上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設(shè)計(jì)達(dá)到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現(xiàn)出對(duì)老人的關(guān)懷，更要考慮社會(huì)心理學(xué)所涉及的居住心理問題。
Ø 設(shè)計(jì)要人性化
要方便老人出行，不能有過多的臺(tái)階，有臺(tái)階處應(yīng)有相應(yīng)的輪椅通道；樓梯兩側(cè)要有扶手，路面間隔200m應(yīng)設(shè)休息坐椅，室內(nèi)陸面應(yīng)采用防滑設(shè)計(jì)，按紐均采用大型號(hào)，避免老年人因視力下降而使用不方便等等，總之設(shè)計(jì)要人性化，滿足老年人的特殊使用要求。
Ø 生活要智能化
應(yīng)配備緊急呼叫對(duì)講系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等保障老人安全。
Ø 環(huán)境要園林化
應(yīng)有幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動(dòng)空間以及安全的娛樂、鍛煉場(chǎng)所。
Ø 戶型要合理化
應(yīng)充分考慮不同年齡階段、不同階層等因素，每戶面積控制在40～60㎡左右。戶型設(shè)計(jì)要個(gè)性化、合理化。
Ø 配套要完善化
小區(qū)應(yīng)配有完善的醫(yī)療保健、超市商場(chǎng)、銀行、保險(xiǎn)、郵局、會(huì)所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學(xué)、棋牌娛樂室、門球場(chǎng)、釣魚臺(tái)等生活配套設(shè)施。
四、項(xiàng)目投資成本預(yù)算
（一）項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算
1、地塊項(xiàng)目開發(fā)假設(shè)條件
Ø 規(guī)劃用地總面積：100畝， 66700㎡。
Ø 土地用途：住宅用地
Ø 使用功能：居住養(yǎng)老
Ø 建筑形態(tài)：以多層為主，小高層為輔，底層架空
Ø 建筑高度：（多層約6層）18.6m —（小高層約12層）36.6 m
Ø 綜合容積率：1.5
Ø 綠化面積：40%
Ø 總戶數(shù)：按50㎡/戶計(jì)算約為631戶，
Ø 總?cè)丝冢喊慈司?span lang="EN-US">28㎡計(jì)算約為1128人
Ø 商品房市場(chǎng)售價(jià)：其中小高層2000元/㎡，建面約21466㎡；多層1800元/㎡，建面約10120㎡；商鋪3800元/㎡，建面約1200㎡。
2、建設(shè)開發(fā)成本估算
Ø 前期費(fèi)用
序 號(hào)
費(fèi)用科目
金 額
1
土地費(fèi)用
1200萬元
2
土地出讓金
200萬元
3
拆遷管理費(fèi)
200萬元
4
城市基礎(chǔ)配套費(fèi)
300萬元
5
總規(guī)劃設(shè)計(jì)圖
30萬元
6
施工圖設(shè)計(jì)
40萬元
7
園林景觀設(shè)計(jì)
20萬元
8
人防費(fèi)
100萬
9
消防建審費(fèi)
20萬元
10
抗震費(fèi)
20萬
11
白蟻費(fèi)
2萬元
合計(jì)
2130萬元
Ø 中期費(fèi)用
序 號(hào)
費(fèi)用科目
金 額
1
建管費(fèi)
30萬元
2
地質(zhì)勘探費(fèi)
30萬
3
質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)
60萬元
4
施工監(jiān)理費(fèi)
60萬元
5
樁基費(fèi)（綜合取費(fèi)）
800萬元
6
招標(biāo)費(fèi)
20萬元
7
土建施工費(fèi)（綜合取費(fèi)）
2600萬元
8
水電、消防安裝施工
1000萬元
9
室外排水工程
（含水循環(huán)系統(tǒng)）
300萬元
10
室外道路工程
500萬元
11
綠化景觀工程
300萬元
12
噪音防治費(fèi)
20萬元
13
公建、配套裝修及設(shè)施設(shè)備
100萬元
14
電梯費(fèi)用
30萬元
合計(jì)
5850萬
Ø 后期費(fèi)用
序號(hào)
費(fèi)用科目
金額
1
辦理商品房銷（預(yù)）售許可證
40萬元
4
廣告、宣傳費(fèi)
500萬元
5
銀行利息
100萬元
6
垃圾處理費(fèi)
50萬元
7
營(yíng)業(yè)稅
500萬元
10
商品房維修基金（綜合）
50萬元
11
辦理權(quán)證
50萬元
合計(jì)
1290萬元
Ø 開發(fā)管理費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)：
（前期費(fèi)用+中期費(fèi)用+后期費(fèi)用）×2%
=（2130萬+5850萬+1290萬）×2%
=185.4萬
Ø 開發(fā)總成本估算：
投資開發(fā)總成本=（前期費(fèi)用）2130萬+（中期費(fèi)用）5850萬+（后期費(fèi)用）1290萬+（開發(fā)管理費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)）185.4萬
=9455.4萬
（二）項(xiàng)目投入產(chǎn)出與回報(bào)
1、銷售價(jià)格確定
由于本案具體地理位置尚未明確，無法運(yùn)用市場(chǎng)比較法確定項(xiàng)目的銷售價(jià)格，只能參照其他城市及本市類似項(xiàng)目來確定銷售價(jià)格。故現(xiàn)將銷售價(jià)格暫定為：多層住宅1800元/平方米，小高層住宅2000元/平方米，商鋪3800元/平方米，并以此價(jià)格進(jìn)行銷售收入計(jì)算。（待項(xiàng)目具體地理位置確定后再依照科學(xué)的方法合理定價(jià)）
2、銷售總收入
Ø 住宅銷售收入：
2000元/㎡×21466㎡+1800元/㎡×10120㎡=6114.8萬元
Ø 商鋪銷售收入：
3800元/㎡×1200㎡=4560萬元
Ø 銷售總收入：
住宅銷售收入+商鋪銷售收入=6114.8萬+4560萬=10674.8萬元
3、項(xiàng)目銷售總利潤(rùn)
項(xiàng)目投資開發(fā)總利潤(rùn) = 總銷售收入10674.8萬元－項(xiàng)目總成本9455.4萬元
=1219.4萬元
4、成本利潤(rùn)率
項(xiàng)目投資開發(fā)總利潤(rùn)/項(xiàng)目總成本=1219.4萬元/9455.4萬元=12.9%
五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析
1、老年人及其子女對(duì)老年公寓這種居住養(yǎng)老方式的認(rèn)可需要一段時(shí)間
重慶市有60歲以上老年人近500萬，可謂市場(chǎng)大，潛力大，但就老年人住宅市場(chǎng)而言，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統(tǒng)家庭逐年減少，但這畢竟需要一個(gè)時(shí)間過程，特別是老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認(rèn)可，而認(rèn)知、認(rèn)可更需要一個(gè)時(shí)間過程，其認(rèn)可程度決定了老年人住宅市場(chǎng)成熟程度，認(rèn)可時(shí)間長(zhǎng)短決定了老年人住宅市場(chǎng)成熟時(shí)間長(zhǎng)短，因此，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)之一就在于老年人及其子女對(duì)老年公寓這種居住養(yǎng)老方式的認(rèn)可程度及時(shí)間長(zhǎng)短。
2、消費(fèi)群體的特殊性和項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)歸屬的敏感性導(dǎo)致項(xiàng)目具有較大風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)、高投入的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目除了項(xiàng)目營(yíng)銷運(yùn)作之外，在很大程度上還有一個(gè)資金運(yùn)作，項(xiàng)目營(yíng)銷運(yùn)作和資金運(yùn)作的成功與否決定著項(xiàng)目開發(fā)成功與否。老年住宅項(xiàng)目面對(duì)的是60歲以上的特殊消費(fèi)群體，他們雖有積蓄，但由于贍養(yǎng)老人，子女讀書成家，所剩節(jié)余有限，購置老年公寓住宅在很大程度上要借助銀行住房按揭貸款和子女資助，特別是我國銀行現(xiàn)行房貸政策對(duì)60歲以上老年人是不發(fā)放住房貸款的，這樣老年人購房資金來源要么以子女名義貸款購房，要么由老年人獨(dú)資購房，要么老年人出資，子女資助購房。不論哪一種籌資購房形式都涉及一個(gè)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)的敏感問題，特別是多子女的老年人家庭將更加敏感。因此老年人購房資金的來源及房貸政策的障礙或多或少會(huì)影響老年人購房消費(fèi)，也必然會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來資金回籠資金周轉(zhuǎn)的負(fù)面影響，這是本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)之二。
六、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議與結(jié)論
老年住宅項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)地理位置優(yōu)越和自然環(huán)境良好，同時(shí)市場(chǎng)需求很大，擁有可觀的經(jīng)濟(jì)效益和良好的社會(huì)效益，是一個(gè)充滿商機(jī)和可行度較高的項(xiàng)目。但為了提高本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力，化不利為有利因素，將風(fēng)險(xiǎn)值降低到最低程度，特提如下建議：
1、認(rèn)真進(jìn)行項(xiàng)目選址。老年人公寓項(xiàng)目必須具有能滿足老年人養(yǎng)老心理和生理需求的個(gè)性和特色，選擇好項(xiàng)目地段是打造老年人公寓個(gè)性和特色的載體和必須的物資條件，老年人公寓項(xiàng)目能否成功關(guān)鍵在地段，因?yàn)榈囟问俏ㄒ坏模瞧渌鼦l件不可替代的。
2、本項(xiàng)目必須要做好總體規(guī)劃，有了科學(xué)完整、統(tǒng)一的總體規(guī)劃，項(xiàng)目就具有了“量身定做”的依據(jù)，更加有效的避免項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中的隨意性、盲目性，確保項(xiàng)目的順利實(shí)施。
3、項(xiàng)目實(shí)施前，還應(yīng)在本案報(bào)告基礎(chǔ)上進(jìn)一步進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。在調(diào)查過程中，對(duì)重慶老年住宅市場(chǎng)不但要進(jìn)行定性分析，還要進(jìn)行定量分析，以便從營(yíng)銷角度對(duì)老年人住宅市場(chǎng)項(xiàng)目定位，市場(chǎng)前景作出準(zhǔn)確判斷并提出詳盡而具有針對(duì)性和可操作性的方案，以便化解風(fēng)險(xiǎn)。
綜上所述，隨著重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈，房地產(chǎn)開發(fā)商依據(jù)市場(chǎng)整體發(fā)展趨勢(shì)，通過市場(chǎng)分析，避開激烈競(jìng)爭(zhēng)的房產(chǎn)市場(chǎng)，另辟蹊徑，轉(zhuǎn)而投資新式老年住宅公寓，是富有遠(yuǎn)見的選擇。
