文/付靖宇
地產大腕和險企進軍養老地產
據中國老齡產業協會副秘書長鄭衛華預計，5--10年以后，中國會逐漸邁入老齡化社會，養老地產的需求將會迅速增大。與此相對應的是，我國養老院發展嚴重滯后。從全國的情況來看，目前我國60歲以上人口約為1.78億，各類養老服務機構大約有4萬個，床位有200多萬張，平均每千名老人只有11張床位。
據測算，中國光養老床位缺口所需的投資就達2000-3000億元。這還不包括養老機構中的其余配套設施、護理人員、老年人消費等延伸領域，整個中國養老市場的商機大約在4萬億。由此看出，養老產業雖然是夕陽工程，但對市場來說卻是朝陽產業。
潛力巨大的老年地產市場正逐漸吸引地產開發商、保險企業、外來投資進軍。在2008年保利地產就已涉足養老地產，完成了《養老地產開發模式研究》等。保利位于上海的養老地產項目保利?西塘安平老年健康生活社區，總投資達4億元，占地150畝，建筑面積1萬平方米，計劃于2011年年底完工。
在地產企業中，除保利公開表示進入養老地產外，萬科、綠地、首創、華潤等房企已涉足其中。萬科進軍養老地產的首個項目“萬科幸福匯”項目計劃將在2012年竣工，未來萬科將在中糧萬科?長陽半島、五礦萬科?北京歡慶城項目中配備養老地產產品。此外，在萬科全國其他城市的項目中，也將逐漸配備。
4月底首創置業聯手長青基金正式探索養老地產模式，打造“住宅＋養老”綜合開發模式。
在許多地產同行看來，開展養老社區建設，不僅僅是一項福利事業，也是房地產發展未來一個新的盈利增長點。
保利地產副總經理胡在新在接受媒體采訪時也表示，保利正在做研究，未來老年住宅的市場很大，公司很看好這一市場的前景。養老地產以及城市綜合運營等低風險業態被定義為保利未來“新的盈利增長點”。
險企也在看好養老地產。中國人壽計劃在河北廊坊籌建養老社區，項目總投資為1000億元。2010年12月，合眾人壽與湖北武漢蔡甸區政府合作，計劃興建“合眾人壽健康社區”，首期動工面積約700至800畝。
據悉，泰康人壽已在北京昌平小湯山溫泉鄉購置了2000畝地，斥資40億元，擬建新型健康養老院“泰康之家”，預計2013年將建成。在上海崇明島圈地規模也達到2000畝。泰康人壽董事長陳東升曾表示，進入養老產業，投資設立養老院是泰康人壽三大發展戰略之一。
盈利模式以配套商業為主
養老地產指的是終端客戶為老年人和準老年人(退休準備期的老年人)的地產產品，是地產產品的一個細分市場，有長期持有、出售與出售和持有相結合三種經營模式。
在國外，“養老地產”已較成熟，美國的老年社區類型多樣，規模龐大的AAC社區擁有超過10萬老年人居住，有精致的無障礙設計，還設有連續照護服務;日本東京城區的Suncity East融合多種養老方式于一體，“一幢樓就是一個社區”。
養老地產的盈利模式比住宅地產模式復雜，需要產品銷售和物業服務兩方面并重。其優勢在于，開發商通過經營老年社區而拓展出一種立體的開發經營方式，住宅與服務、醫療、旅游、度假產品全方位結合，這種復合地產項目的利潤來源不止是住宅產品，還來源于完善的配套服務，可以為物業帶來增值效應。
北京太陽城：把社區做成產業鏈
從2002年到現在，北京太陽城一直是聯合國老齡研究所的一個案例。
在談到北京太陽城養老產業發展特色時，北京太陽城集團董事局主席朱鳳泊指出：我們把北京太陽城一個社區當做一個產業鏈。“作為階段性的發展目標，相繼在太陽城里成立了太陽城房地產開發公司、銀齡老年公寓、愛心護理院、陽光商業廣場、物業管理公司、渡假村、奧林匹斯俱樂部和太陽城醫院，這是相互作用圍繞老年人的連鎖型姊妹組合”。
北京太陽城占地42萬平方米，2001年開始建設，這里保證居家式養老、租住式養老、愛心護理院、醫院和超市等商業配套設施。太陽城已經初步形成了集餐飲、娛樂、養生、保健于一體的養老服務產業鏈。在32萬平方米的建筑中，有24萬是住宅，共有1600個單位，已全部出售一空。現在社區入住率達到90%以上，已經成為老人家庭第一居所。
老人在這里生活設施配套是齊全的，超市、郵局、餐廳、物業公司滿足居家人的要求，特別是這些設施還實行方便購物、送貨上門、送餐等服務。在社區有變頻車，外出有班車，設有各種興趣文化班。較為突出的是，還配備了2500平米的高檔會員制俱樂部—太陽城奧林匹斯俱樂部。
運作10年養老地產的太陽城集團董事長朱鳳泊則表示，“我們已經做好了下一個十年規劃，還是想做養老地產。”據朱鳳泊介紹， “不少地方政府找到我們，以特別優惠的政策邀請我們在當地拷貝復制太陽城的模式，明年我們會做更大規模的動作”。
親和源服務模式：承諾終生養老
親和源實現了居家養老和機構養老的模式，目前正在創立親和源連鎖經營的體系。
“我們土地獲取模式是出讓的，銷售模式有一部分是居住權，服務模式是24小時秘書＋智能化設備＋ERP管理軟件＋整合服務商。”上海親和源股份有限公司董事長奚志勇表示。
“我們承諾了終生養老。中國有很多養老機構，沒有人敢承諾終生養老，一是配套的問題，二是經濟的保障。我們啟動了一個基金，保證他的終生養老，我們向社會和會員承諾，只要進了這個機構一生無憂，我們是為你們盡孝，所以我們會承擔責任。”
為此親和源請來國際一流的公司一起做研究，如美國的愛瑪客、法國索迪斯、香港美格菲等單位，了解老人有多少人打電話、游泳、到餐廳吃飯，清楚后期需要多少配套。“通過這個研究中心對住在里面的老人做一個樣板，對他們的生活做分析，給每個老人設置了三個模型，健康模型、快樂模型和生活模型，同時配備三個秘書，身體不適的時候找健康秘書，需要休閑的時候找快樂秘書，生活中的問題就找生活秘書，一棟樓配三個秘書，一棟樓住一百多人。”奚志勇介紹道。
親和源總的規模是1500位老人，目前招募了700名會員，入住了530人。建筑面積是10萬平米，其中30%是養老配套和70%是養老住宅。平均年齡是73.6歲，大專及以上學歷達到49.9%，13%的老人擁有高級職稱，包括著名的藝術家、航天專家、船舶專家、文學研究專家、歷史研究專家，有30%是教授、醫生、企業高管和高級公務員。
東方太陽城：一站式退休養老形態
東方太陽城退休養老形態被稱為CCRC，即連續照護退休社區模式，適合身體健康、現在可以獨立生活且希望今后每一個階段都得到照料的老人。
CCRC由三部分組成：獨立生活住宅、輔助生活住宅以及護理之家。它為中國“退休社區”的環境指標、科技指標、配套指標、文化指標、發展指標等樹立了全面綜合的標桿。
東方太陽城社區綠化覆蓋率高達80% ，75萬平米大型景觀綠地整體坐落于社區中，立體多維超便利交通體系，可快速抵達順義中心和北京市中心。通過十年成熟配套，醫院、幼兒園、溫泉酒店、商務中心、太陽會所、多功能廳、康體中心、內外泳池、溫泉SPA、有氧健身、全能運動場等設備完備齊全，屬北京地產項目中罕見高品質“全生活性”療養式住區。
上海虹口區銀康老年公寓：中端設施與高端服務
投資養老地產的隊伍也擴大到個人。2008年，早年棄文從商的個人投資者汪曉鳴在房地產上賺到第一桶金后，集資4000萬投資了一家養老公寓——上海虹口區銀康老年公寓。按照規劃，銀康老年公寓建筑面積1.4萬平方米，床位300張，提供中端硬件設施及高端服務。
據媒體調查，像銀康這樣的中高端養老公寓，在上海不超過10家。然而，出乎意料的，是源源不斷的市場需求。汪曉鳴說，“我們從市場上了解下來，很多人都在排隊，供不應求，價格都在3000元/月以上。”
在摸索中前進
目前養老地產的盈利模式探索還只是起步階段，未來還有很多業態、很多種運營模式值得探索。“養老地產關鍵是后期服務，任何一點前期的預估不足，都可能造成投資風險。”中國希格瑪公司投資發展部總經理馮斌表示，5年內養老地產處在試驗階段，各個企業搶占地盤;接下來5年則是成長期，市場開始細化;10年后進入成熟期，大企業兼并小企業，品牌開始集中。
投資養老地產，從長期看，對險企和實力型房企有益，可名利雙收。中國北京的太陽城、上海親和源、威海的頤和園以及鄂爾多斯的鑫海都是典型的成功案例，這些項目也得到了當地民政部門的大力支持。
對于養老地產，挑戰仍有很多。拿地難，養老社區不能密度太高，且需要大量配套設施，對土地量的需求遠大于一般住宅區，“產業園”模式幾乎是唯一的選擇。運營經驗和盈利模式還不夠成熟，回報周期長，所需資金高。同時，渴求政策保障及政策細化。
美國生活品質集團主席、在美國期間曾擔任了養老院長職位的
對于養老地產的未來發展，美國WDG建筑設計事務所養老建筑設計專家DAVID先生認為，老年住宅最新發展的第一個趨勢，是創建多個餐飲場所，包括開放式的廚房、咖啡館、熟食店，同一時間這些場所都會向公眾開放。此外，新趨勢還包括創建有多種用途的空間，這對新建和改造項目都適用，可以把無線上網的咖啡廳和圖書館相結合，還可以把酒吧和功能區相結合，這些對老人有吸引力，同時又減少了開發成本。
