一是折現率（discount rate）。折現率是指將未來有限期的預期收益折算成現值的比率。它也是特定條件下的收益率，與資本化率的本質區別并不大，主要是折現率強調的是有限期，而資本化率是指未來無限期的預期收益這算成現值的比率。他們都是一種期望投資回報率。它和資本化率的大小反映的也是增值率的高低。例如1萬元在一個市場，一年后可以達到1.2萬元，那么它的折現率就是20%，高折現率預示著高收益，但同時也伴隨著高風險。所以折現率=無風險利率+風險報酬率，無風險報酬率亦稱安全利率，在具體實踐中，它參照銀行存款利率、國債利率或者政府發放的短期債券利率等。例如人民銀行一年定期存款利率為1.5%，二年為2.1%；例如某期國債利率為4%等。風險報酬率取決于市場和資本主體，有的行業發展向好，資本主體的擔保能力強，所以風險報酬率相應較低。因而折現率是評估專業人員根據評估時的實際情況，分析確定的。
二是資本化率（Capitalization Ratio）。它又稱還原利率，收益利率。它與折現率反映有限期的時間不同，資本化率代表的是未來永續性收益（年金）轉化為現值的比率。因收益持續時間的不同，折現率需要考慮機會成本和收益的不確定性，即無風險報酬率和風險報酬率。資本化率在此基礎上還應考慮，資產收益的長期遠景。同等條件下，收益期的長短和收益率的大小成正向關系。一般情況下，有收益的房地產（商鋪的租金收益）、具有收益的非上市債券（企業債券的分期付息）等。這時候，折現率和資本化率就轉化成為房地產、資產評估中的收益率，它也是收益法在評估中的完美的體現，但它也是該方法中最需要確定的要素之一。
2018年6月17日于南大和園
