[摘要] 2013年4月，左某與余某、某房地產策劃有限公司（以下簡稱“中介公司”）簽訂了《房屋買賣合同》及附件，約定：余某以46萬元人民幣將其個人名下的某市東城區景湖春天豪苑花園20棟502號房賣給左某，若一方違約，違約方應向守約方承擔等額于交易房產成交價20%的違約金（即9.2萬元）。
案情介紹：
2013年4月，左某與余某、某房地產策劃有限公司（以下簡稱“中介公司”）簽訂了《房屋買賣合同》及附件，約定：余某以46萬元人民幣將其個人名下的某市東城區景湖春天豪苑花園20棟502號房賣給左某，若一方違約，違約方應向守約方承擔等額于交易房產成交價20%的違約金（即9.2萬元）。合同簽訂后，左某當即向余某支付3萬元定金，同時按約定支付中介公司1.38萬元中介費。其后余某也向中介公司支付了1萬元中介費。2013年9月，余某告知其不愿將房屋賣給左某。左某找到余某和中介公司協商，余某既不愿意繼續按約賣房，也不愿意承擔違約責任。之后，左某（原告）將余某（被告一）和中介公司（被告二）起訴至法院，要求：1、被告一返還原告定金人民幣3萬元；2、被告一支付原告違約金9.2萬元，被告二承擔連帶賠償責任；3、被告一支付原告律師費7000元，被告二承擔連帶賠償責任；4、被告二返還原告中介費1.38萬元；5、兩被告承擔案件訴訟費。
法院經審理認為，原告與被告一之間是買賣合同關系，而被告二與原告、被告一之間則分別為居間合同關系，居間條款存在欺詐并不影響買賣合同的有效性；因房屋買賣合同成立且有效，被告一拒絕履行合同義務，已構成違約，應承擔違約責任。按雙方對違約金的約定，被告一應向原告支付9.2萬元的違約金。被告二作為合同的居間人并不屬于原告與被告一之間買賣合同關系中的違約方，故不支持其與被告一承擔連帶賠償責任。被告二作為居間人，采取欺詐手段同時收取買賣雙方傭金，嚴重違反誠實信用原則，故支對原告提出返還中介費1.38萬元的請求予以支持。依據《中華人民共和國民事訴訟法》六十四條、第一百二十八條，《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條第一款的規定，于2013年12月12日判決：被告余某返還原告左某定金人民幣3萬元并支付違約金人民幣9.2萬元；同時，被告余某還應按約賠償原告左某支出的律師費用人民幣7000元；另外，被告某房地產策劃有限公司應返還原告左某中介費人民幣1.38萬元；宣判后，余某與房地產策劃有限公司均不服一審判決，上訴至中級法院，二審法院維持原判。
法律評析:
房屋中介非房屋買賣合同的主體，買賣合同一方違約時其無需承擔連帶賠償責任。
《中華人民共和國合同法》第一百零七條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”法條明確規定了違約責任的承擔僅限于合同的當事人，合同一方當事人違約，則另一方有權主張違約方承擔相應的違約責任。本案中，左某與余某之間為房屋買賣關系，左某與某房地產策劃有限公司為居間關系，依據合同相對性原則，因余某未能履行房屋買賣合同左某無法主張合同第三方的中介公司承擔違約責任。因中介公司分別收取了買、賣雙方的傭金，違背了誠實守信原則，應依法返還收取的中介費用。
購房者如何在涉及中介公司的購房過程中維護自身合法權益？律師提醒：
1、購房者需認真閱讀房屋買賣合同條款，明確合同雙方義務，對違約條款、補充條款等需特別注意，違約金計算方式應予以明確。
本案中房屋買賣合同效力無爭議，雙方在意思表達一致的情況下簽訂合同，合同成立生效。因其一方拒絕繼續履行合同義務，存在明顯違約事實，故完全能依據約定的違約責任承擔條款對違約方主張賠償責任。
2、仔細閱讀與中介公司簽訂的居間合同，尤其是對中介費用收取的條款，對于中介公司存在過錯收取中介費的可酌情約定賠償金。
本案中介公司分別收取了左某、余某的中介費，嚴重違背了誠實信用原則，雙向收費行為存在明顯過錯，為預防此類情況發生，律師建議購房人事先應了解中介公司行業的收費標準，對格式收費條款的合法性進行考量，監督其合理收費。對收費方式與數額在條款中予以明確，對未嚴格履行合同依法收費的中介公司依法追究責任。
【本欄目特邀律師介紹】
1、黃煌律師，現為福建聯合信實律師事務所合伙人、民商中心主任律師、廈門市律師協會民商委員會委員，廈門公司法務網首席律師。黃律師獲廈門大學法律、管理雙碩士學位，持執業律師證、證券從業人員資格、企業法律顧問執業資格證。
擅長領域：股權、房地產與工程、互聯網
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2、蔡穎穎律師，現為福建聯合信實律師事務所律師。蔡律師獲西南政法大學法學學士，曾有多年法官經驗，擅長理論聯系實際，所撰寫調研文章多次發表于《福建審判》、《法槌之光》等國家級、省級刊物，并獲省級法院系統審判先進個人等稱號。
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