——即將到來的房地產崩潰的圖解指南
作者：邁克爾·赫德森
譯者：宋瑋
從來沒有這么多的美國人如此心甘情愿地深陷債務。房價膨脹到我們已經習慣于把抵押貸款——迄今為止我們大多數人將承擔的最大債務——稱為"投資"。當然，他們的想法是，就算今天借的10萬美元在未來30年內將花費超過20萬美元來償還，但土地會升值得更快。在房地產泡沫的怪異邏輯中，債務已經等同于財富。
而且債務不僅是財富，還是自由——這是一個更奇怪的悖論。畢竟，在歷史上的大部分時間里，債務只不過是奴隸制的一個小變種而已。債務人是中世紀的農民，或者被抵押到西班牙種植園的印第安人，或者是南北戰爭后南方奴隸的佃農子女。今天，很少有美國人愿意接受這樣的安排，因此，未來的領主和男爵們不得不開發更復雜的誘惑。
他們找到的解決方案非常出色，盡管它很復雜，但可以簡化為一個詞——租。不是公寓住戶付給房東的租金，而是經濟租，即一個人僅僅通過擁有某樣東西而獲得的利潤。經濟租的形式可以是無線電頻譜的許可費，儲蓄賬戶的利息，股票的分紅，或出售房屋和土地的資本收益。經濟租的突出特點是，賺取它不需要付出任何勞動。事實上，租戶付給房東的常規租金，只有在減去房東為維持這個住所的實際花費后，才會成為經濟租。
地主階級的大多數成員都非常富有。很多人都想加入這個階層。因此，我們的悖論似乎得到了解決：隨著房地產的繁榮，廣大美國人只要今天可以承擔巨大的債務，明天就可以實現巨大的資本收益，以及隨之而來的貴族式的休閑生活。如果你有能力填寫一份抵押貸款申請，那么你今后就不需要再工作了。還有什么能比這更誘人，或者說，更平等的呢？
無論如何，這就是一種宣傳。現實情況是，盡管對許多人來說，擁有自己的住房可能是很多人夢寐以求的，但這個特殊的房地產泡沫是經過精心設計的，以引誘購房者跳進損害自己利益的陷阱。這個誘餌就是賺快錢。這個陷阱相當于現代的農奴制，即用一生的時間來為價值迅速下降的資產還債。
到目前為止，大多數參與房地產泡沫的人都至少賺了點錢，但這種情況即將改變。泡沫將會破滅，而當它破滅時，那些以為自己會過上輕松的房東生活的人很快就會發現，他們真正簽下的是淪為債務奴役的賣身契。
通往農奴制的新路是從貸款開始的
通往農奴制的新路是從貸款開始的。自2003年以來，抵押貸款已占美國銀行貸款總額的一半以上，僅在2005年就超過了2000億美元。如果沒有這種不斷增長的需求，近年來銀行的貸款凈額幾乎沒有增長。
1000美元的月供可以承載不同程度的債務
為什么對抵押貸款債務的需求如此之高？有幾個原因，但所有這些原因都與以下事實有關：銀行鼓勵人們在考慮抵押貸款債務時，只考慮他們每個月能支付多少錢，以及最長能把貸款年限拉長到多少年，而不是考慮還款的總金額。一個給定的月度還款額可以承載截然不同的債務數額，這取決于利率和還款持續的時間。例如，每月1000美元的付款的購買力，隨著債務的持續和利率的下降，幾乎增加了兩倍。
自1981年以來利率一直在下降
事實上，銀行越來越不急于收回貸款了。去年，將近一半的人在購買第一套住房時被允許0首付貸款，許多購房者得到了所謂的只付利息的貸款，對實際債務的支付被分期付款推遲了數十年。少數人甚至選擇了"負償還"貸款，這種貸款方式下的本金余額增長而非下降。額外的利息被添加到本金中，而總債務可以無限期地增長。與此同時，美聯儲二十多年來一直在推動利率下降。
企業通過折舊隱藏其房地產利潤
美國國稅局通過允許稅收減免——例如眾所周知的住房抵押貸款抵扣稅款——來幫助創造對債務的需求，這可以將貸款變成一個有吸引力的避稅手段。事實上，商業房地產投資者將他們的大部分經濟租隱藏在建筑物的"折舊"撇賬中，即使這些建筑物獲得了市場價值。其借口是，建筑物就像任何其他工業投資一樣，會磨損或過時。但實際情況是，建筑物可以一次又一次地折舊，甚至在其市場價值增加時也是如此。
稅收負擔已從財產轉移到勞動和消費上
地方和州政府也推波助瀾，以所得稅和銷售稅的形式將稅收負擔從財產轉向勞動和消費。自1929年以來，稅收負擔的比例完全逆轉了。
房地產價格已經遠遠超過了國民收入
不過，近年來，對房屋所有權的最大激勵不是擁有房屋本身，甚至不是避稅，而是出人頭地、階級躍升的永恒希望。如果一套20萬美元的房子在某一年猛漲15%，業主將實現3萬美元的資本收益。許多這樣的業主通過辦理房屋抵押貸款，花費了未來的資本收益。對于那些實際工資停滯不前或下降的家庭來說，以較高的房產價格為抵押進行借貸，感覺就像從已經賺取利息的銀行賬戶中取錢一樣。在去年的一項研究中，艾倫-格林斯潘和詹姆斯-肯尼迪發現，僅在2004年，新的房屋產權貸款就為美國經濟增加了2000億美元。
資本利得的稅率比以前還低
同樣不值一提的是，資本收益在沒有任何實際勞動或工業投資的情況下"賺取"的經濟租金，越來越不被征稅。
房價已遠遠超過消費價格，即使月供仍可承受
所有這些因素結合在一起，吸引了創紀錄的買家進入房地產市場，而房價也相應攀升。在過去的十年中，房屋的中位價已經翻了一番多，從1995年的10.9萬美元到2005年突破20.6萬美元的高峰。這一增長速度遠遠超過了消費者價格指數，盡管住房負擔能力——對月度住房成本的衡量——一直保持不變。
抵押貸款債務占GDP比例正在上升
這聽起來是個好消息。但是，這些不斷上漲的價格也意味著，越來越多的人欠銀行的錢已經突破歷史最高點。這不僅僅是指11.8萬億美元的未償抵押貸款額度，而且是指抵押貸款債務占國民經濟的比例。這些債務有望在本十年（指2010年）結束時超過美國國內生產總值的規模。
生產/消費型經濟
這筆巨額債務也可能看起來不那么糟糕，因為巨大的資本收益在未來向我們招手。但是，這種繁榮不可能永遠持續下去。當增長停止時，市場將崩潰。不過，要了解個中原因，需要快速回顧一下經濟理論。我們通常認為 “經濟”不過是生產者和消費者之間的一個閉環。雇主雇用工人，工人創造商品和服務，雇主向他們支付工資，工人用這些錢購買他們創造的商品和服務。
凱恩斯主義經濟
不過，正如我們所看到的，政府在經濟中也發揮著重要作用。增加稅收從生產者和消費者之間的資金循環中抽走資金，使過熱的經濟放緩。赤字支出則將更多的收入注入這一流動，幫助停滯不前的經濟走出衰退。這就是與約翰-梅納德-凱恩斯有關的古典政策模式。
金融資本主義經濟
第三個因素也影響著國家的財富。經濟學家稱其為FIRE部門，是金融、保險和房地產的簡稱。這些行業是如此共生，以至于商務部將它們的收益作為一個綜合體來統計。銀行要求抵押貸款持有者為他們的財產投保。同時，房地產公司正以房地產投資信托基金（REITs）的形式將自己變成證券公司，而這些公司又由投資銀行承保。FIRE部門的主要產品是信貸。金融部門在提取利息和其他費用時，將信貸注入經濟。
復利的奇跡
與生產/消費和政府部門相比，FIRE部門有兩個顯著優勢。首先是利息財富呈指數級增長。這意味著，隨著時間的推移，利息的復利使債務翻倍再翻倍。十八世紀哲學家理查德-普萊斯發現了復利的這一奇跡，并有些沮喪地指出，如果他能夠回到耶穌出生的那一天，存下一分錢，按照5%的利息，每年復利計算，他將為自己贏得一個比地球大1.5億倍的純金球。
食租經濟
金融部門的另一個優勢是，利息可以迅速回收轉化為更多的債務。貸款人支付的利息越多，銀行的貸款就越多。而這些新的貸款反過來又能進一步推動對房地產的需求，使房主們能夠獲得更多的貸款，以期待未來的資本收益。有些人稱這種永動機為"后工業經濟"，但更準確一點，它應該被稱為食租經濟。人們夢想著FIRE部門將惠及每個美國人的財富——我們不需要工作或生產任何東西，也不需要為國家的新技術或基礎設施進行投資。我們當然也不需要交稅。我們只需要投身于這場食租的繁榮泡沫。復利的奇跡將使我們每一個人都躍身為食租者，在利息、紅利和資本收益上大快朵頤。
富人在整體經濟租中獲得更大的份額
可惜的是，在現實中，我們不可能都成為富人。正如伏爾泰所說，富人需要大量的窮人，貴族階層需要大量的債務人。別無他法。事實上，在過去20年里，絕大多數美國人看到他們在租金蛋糕中的份額減少了，即使房地產蛋糕作為一個整體已經做大。每個人都變得更富一點，但富人變得更富。
復利的奇跡將不可避免地與現實經濟的S形曲線相撞
我們將很難保持這種半幸福的狀態。像任何生物體一樣，實體經濟不會以指數方式增長，甚至不會線性增長。它會漸漸變成S型曲線，成為自身成功的犧牲品。當生意好的時候，對勞動力、原材料和信貸的需求增加，這導致價格和利率的大幅跳升，而價格和利率的跳升反過來又會壓制經濟。這就是復利的奇跡的創始者。雖然兩千年前確實有很多人存錢生息，但至今還沒有人獲得哪怕一個地球體積的黃金。原因是，當商業周期轉入低谷時，債務人無法支付利息和貸款，因此債務人的債務與投資于這些不良貸款的所有儲蓄一起，在破產浪潮中被抹去。
在日本，房地產價格下跌的速度和上漲的速度一樣快
日本在九十年代得到了這個教訓。隨著土地價格的上漲，銀行借出的錢超過了人們支付利息的能力。最終，沒有人能夠買得起更多的土地，需求下降，資產價格也相應下降。但債務仍然存在。人們在價值跌剩一半的房屋上欠下了數十億日元。許多商業業主干脆取消了抵押品贖回權，給銀行留下的不僅是實際上已經死亡的"不良貸款"，還有沒有人愿意購買或有能力購買的房屋。英國類似的債務經濟引發了一個干巴巴的俏皮話："對不起，你失業了。希望你在你的房子上賺了大錢。"
利率呈上升趨勢
我們已經達到臨界點。截至去年秋天，甚至連艾倫-格林斯潘都在住房市場上發現了"泡沫的跡象"。他說，在一些地方，房屋價格已經"上升到不可持續的水平"，如果不是"只需付息的貸款急劇增加"和 "其他更奇特的可調整利率的抵押貸款形式"，"使資格有限、高杠桿率的借款人能夠以膨脹的價格購買房屋"，房屋價格早就超出了許多美國人的承受能力。如果這一趨勢繼續下去，房主和銀行都"可能面臨重大損失"。與此同時，利率已經開始攀升。
自1989年以來，現有房屋的年銷售量增加了一倍多
所以，美國在住房市場下降的情況下持有創紀錄的抵押貸款債務。即使是這樣，起初看起來也沒有問題：我們可以在漂亮的新房子里度過風暴。事實上，對于那些很久以前就買了房子，并且看著他們的房子價格翻了一番又一番的房主來說，情況不會太差。但是，對于最近的購房者來說，他們是在高位接盤的，現在面臨著幾十年的房屋貸款，而這些房屋的價值很快就會低于他們支付的價格。危機正在醞釀。而他們并不是一群無足輕重的螻蟻。
負資產使債務人陷入絕境
對于最近的購房者來說，問題不僅僅是房價在下跌；而是房價在下跌的同時，購房者的總抵押貸款卻沒有變化甚至增加。最終，房子的價格將低于房主的欠款，這種狀態被經濟學家稱為負資產。負資產的房主進退兩難。他們無法出售房子，因為不斷下跌的市場價格無法彌補他們欠銀行的貸款，但他們仍然必須支付不斷增長的月供。他們唯一的"選擇"是削減其他方面的開支，或者以取消抵押品贖回權的方式失去房子和他們為之付出的一切。
自由市場的前提是“選擇”。但越來越多的房主發現，他們的選擇越來越少。以"財務自由"的承諾開啟的房地產熱潮，會以越來越多的工人被鎖定在一生的債務償還中而結束，這些債務吸走了每一分錢。事實上，會議委員會的一項研究發現，從1997年到2002年，擁有可自由支配收入的家庭比例已經從53%下降到52%。不斷上升的利率、不斷上漲的燃料成本和不斷下降的工資，只會讓債務人的生活更加拮據。
但房主并不是唯一要付出代價的人。整體經濟都會萎縮。2004年流入實體經濟的2000億美元已經花光了，未來也沒有資本收益來推動更多這樣的寬松貨幣進入實體。不斷增加的償債支出將進一步分流流向消費支出的收入。這些因素疊加在一起，將使實體經濟進一步萎縮，使那些已經下降的實際工資繼續下降，并使債務纏身的經濟陷入日本式的停滯，甚至更糟。
然后只有債務本身會遺留下來，成為一座痛苦的碑，紀念我們對躺著實現財富自由的狂熱。
