《月湖區住宅小區物業管理暫行辦法》
（正式稿）
第一章 總則
第一條 為了規范住宅區物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《江西省物業管理條例》等法律、法規的規定，結合我區實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于全區范圍內住宅區物業管理活動及其監督管理工作。
本辦法所稱住宅區，是指按照城市、鎮規劃建設的居民集中居住區。
本辦法所稱物業管理，是指住宅區業主選聘物業服務企業、委托其他管理人或者自行對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護住宅區內的環境衛生和相關秩序的活動。
第三條 住宅區物業管理建立健全“區、街鎮、社區” 三級管理體制，形成“區住房和城鄉建設局強化行業管理， 街道辦事處或者鄉鎮人民政府具體負責，政府各職能部門密切配合”的工作運行機制，具體職責為：
（一）區住房和城鄉建設局是全區物業管理主管部門， 負責全區住宅區物業管理活動的監督管理工作，主要職責是：
積極承接上級物業管理主管部門下放工作職能，負責指導街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理工作；負責物業管理法律法規、政策的宣傳；研究制定全區物業管理配套政策； 指導、監督前期物業管理招投標活動；負責劃分物業管理區域及業主委員會發證工作；會同街鎮對業主大會、業主委員會作出違反法律法規的決定，責令限期整改或撤銷其決定， 并通告全體業主；負責對本轄區物業服務合同簽訂、物業收費等方面的監督管理、備案登記工作；組織開展物業管理行業爭先創優相關活動；依法查處物業管理活動中的違法違規行為。
（二）街道辦事處、鄉鎮人民政府應明確物業管理分管領導，配備 2-3 名工作人員，負責轄區內物業管理工作。主要職責是：指導監督社區居委會（村民委員會）開展物業管理工作；指導協助轄區內小區業主大會及業主委員會組建、換屆、改選工作；負責業主委員會備案登記工作；指導監督業主大會、業主委員會開展工作；負責本轄區物業服務企業信息登記工作；檢查、考核、監督轄區內物業服務企業日常服務，指導、協調物業服務合同終止時的物業管理移交工作； 負責對本轄區物業設施設備使用和維修等方面的監督管理、備案登記工作；建立物業管理投訴受理制度，對業主、物業使用人、業主委員會和物業服務企業在物業管理活動中的投訴進行協調處理。同時對區政府承接的市保障性住房小區及拆遷安置小區進行日常管理。
區住房和城鄉建設局同時與屬地街鎮結合文明創建工 作、小區物業管理專項檢查及整改落實情況，共同建立物業 管理服務紅黑榜，對表現優良的物業服務企業予以通報嘉獎、積極引薦并申報優秀項目。對表現不好、整改不力的物業服 務企業列入黑名單予以通報批評，在職責范圍內不予引薦進 入直至退出相關小區，取消年度評先評優資格并對企業負責 人進行約談。
居（村）民委員會應當協助街道辦事處或者鄉鎮人民政府依法開展物業管理的相關工作。
（三）公安、消防、建設、自然資源、城市管理、生態 環境、價格、人防、市場監督管理、司法、衛健等部門以及 供水、供電、供氣、通信、有線電視等公用事業經營單位應 當按照各自職責，依法做好物業管理的相關管理和服務工作， 具體為：
區公安分局負責指導、督促業主委員會和物業服務企業做好物業小區的治安防范工作，依法查處干擾召開業主大會會議和選舉業主委員會行為，及時處理涉及存放易燃易爆危險有害物品等行為，依法處置噪聲、違規飼養寵物等擾亂他人正常生活秩序的行為和高空拋物等危害他人生命財產安全的行為，對物業管理區域內安防設施、秩序維護依法實施監督管理。同時督促轄區公安派出所監督檢查轄區內物業服務企業履行消防安全職責情況，指導其開展消防宣傳。
區消防大隊負責指導各鄉鎮、街道辦事處執法隊伍按照鄉鎮賦權消防執法要求，開展對占用、堵塞、封閉消防車通道，妨礙消防車通行；對個人在疏散通道、安全出口、樓梯間停放電動自行車或者給電動自行車充電行為的消防執法。指導轄區公安派出所開展物業服務企業消防安全管理。開展轄區公安派出所、鄉鎮街道執法隊伍消防執法賦權范圍以外的其他消防執法活動。
區住建局負責住宅交付使用監管工作，督促建設單位及時做好保修期內的房屋及設施設備的相關保修工作；依法查處損壞或擅自改變房屋承重結構、主體結構的行為。
區自然資源分局會同區城管局負責依法查處違法搭建建筑物、構筑物相關行為。
區城管局負責依法查處影響小區容貌、環境衛生，違法搭建建筑物、構筑物，未經有利害關系的業主同意，擅自將住宅改變為經營性用房，擅自改變房屋外貌影響他人生活、工作或者市容環境，侵占、損毀共有道路、綠地等場地設施； 違反規定在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫、懸掛、張貼宣傳品等違法違規行為。加強對戶外廣告設施的日常管理和安全檢查。規范指導物業管理區域內車輛停放，做好物業管理區域及周邊道路停車泊位設置相關工作。
區生態環境局會同區城管局負責依法查處物業管理區域內亂倒垃圾、亂排污水及油煙、廢氣等超標行為。
區價格管理部門會同區物業管理主管部門負責核定前期物業公共服務收費、裝飾裝修垃圾清運費政府指導價收費標準。
區市場監督管理局負責加強對物業管理區域內特種設備安全的監督和管理，加強對物業管理區域內商業經營活動的監督和管理。依法查處不按規定公示物業服務收費項目、收費標準，不執行政府指導價、政府定價等價格違法行為。
區司法局負責指導和協調物業管理方面普法宣傳和教育，加強對全區物業管理糾紛人民調解工作的指導。
區衛健委負責對物業管理區域內違反相關法律法規、無證經營的診所依法進行查處。
供水、供電、供氣、通信、有線電視等公用事業經營單位，按照有關法律、法規規定承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修維護責任，對用戶實行裝表到戶，為業主及時提供服務。
第四條 對物業管理活動中的違法行為，業主委員會、業主或者物業使用人、物業服務企業可以向物業管理主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府以及其他有關部門投訴。
物業管理主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府以及其他有關部門應當及時予以處理，并告知投訴人；屬于其他部門、單位職責的，應當及時轉交有關部門或者單位。
第五條 物業服務行業協會應當加強行業建設，依法制定和組織實施自律性規范，組織業務培訓，宣傳物業管理法律法規，協助調解處理物業管理糾紛。
第二章 業主、業主大會和業主委員會
第六條 建設單位交付房屋，應當查驗業主身份，收存業主簽署的本人及緊急狀況聯系人的聯系方式確認書。非業主的物業使用人入住住宅區，應當向業主委員會或者物業服務企業登記本人姓名、性別、工作單位，并提交其簽署的本人及緊急狀況聯系人的聯系方式確認書。
前款所稱的聯系方式，包括手機短信、電子郵件、信函等。業主或者物業使用人變更聯系方式的，應當及時告知建設單位、業主委員會或者物業服務企業。
不得泄露、擅自使用業主或者物業使用人個人信息。 第七條 住宅區物業管理區域內，房屋出售并交付的建筑
物總面積達到百分之五十以上的，建設單位應當在三十日內向物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府提出召開首次業主大會的書面報告。街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當組建業主大會籌備組，組織召開首次業主大會會議并選舉產生業主委員會。業主人數較少且經全體業主一致同意，決定暫不成立業主委員會的，可由業主共同履行業主委員會職責。
第八條 建設單位應當在申請不動產權屬首次登記前， 籌集首次業主大會會議的籌備經費，其中老舊小區的首次業主大會會議籌備經費由組織單位自行解決。籌備組應當在首次業主大會會議上向全體業主公布籌備經費的使用情況，確保專款專用。籌備經費的結余部分，應當根據業主大會的決定用于物業管理。
第九條 業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。業主可以委托他人或者推選業主代表參加業主大會會議。業主代表應當事先征求其所代表的業主意見，并在業主大會會議上如實反映業主意見。
業主大會會議可以采用集體討論形式，也可以采用書面征求意見等形式。業主大會會議表決結果應當向全體業主公示。
第十條 業主大會作出決定，應當經專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，由參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。其中，決定下列事項，應當經參與表決專有部分面積占比四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意：
（一）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；
（二）依法決定改建、重建建筑物及其附屬設施；
（三）改變共有部分的用途或利用共有部分從事經營活動。第十一條 業主大會籌備組中的業主代表，以及業主委
員會成員應當符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）熱心公益事業，責任心強，公道正派，廉潔自律， 具有一定的組織能力和文化水平；
（三）遵守有關法律、法規，遵守業主大會議事規則、
管理規約或者臨時管理規約，不存在損壞房屋承重結構、違
法搭建、破壞房屋外觀等損害業主共同利益或者侵害其他業主合法權益的行為；
（四）不存在拖欠物業服務費用、住宅專項維修資金以及應當負擔的物業管理其他相關費用的行為；
（五）本人、配偶以及直系親屬未在本物業服務企業中任職，也不存在向其銷售商品、承攬業務等其他利害關系。
鼓勵符合條件的社區居民委員會成員通過法定程序兼任業主委員會成員。
第十二條 業主委員會成員有下列情形之一的，其成員資格按程序進行終止，由業主委員會在住宅區顯著位置公示并告知其本人：
（一）不具備業主身份的；
（二）不具備完全民事行為能力，或者因疾病等原因喪失履行職務能力的；
（三）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；
（四）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。
第十三條 業主委員會成員有下列情形之一的，業主委員會應立即決定中止其成員資格，在住宅區顯著位置公示， 并提請下一次業主大會會議按程序終止其成員資格：
（一）本人、配偶以及直系親屬在本物業服務企業任職， 或者存在向其銷售商品、承攬業務等其他利害關系的；
（二）利用其成員資格，索取或者收受建設單位、物業服務企業或者有關單位、個人的財物、報酬，或者謀取可能妨礙公正履行職務的其他利益的；
（三）無正當理由三次不參加業主委員會會議的；
（四）拖欠物業服務費用、住宅專項維修資金以及應當負擔的物業管理其他相關費用的；
（五）在住宅區違法搭建，非法侵占業主共有部位、設施設備及場地，以及存在其他損害業主共同利益或者侵害其他業主合法權益行為的；
（六）法律規定的不適合繼續擔任業主委員會成員的其他情形。
第十四條 業主委員會的工作經費應由全體業主共同分攤，其籌集、管理和使用辦法由業主大會或業主代表大會決 定。工作經費使用的具體賬目應定期在住宅區顯著位置公示， 接受業主和所在街道、鄉鎮和社區監督。
第十五條 新一屆業主委員會選舉產生后，原業主委員會應當在十日內辦理換屆備案手續，并將其保管的有關財務憑證、業主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物等資料和物品移交給新一屆業主委員會。
拒不移交前款資料、物品的，新一屆業主委員會可以申請相關部門督促移交，物業所在地公安機關應當予以協助。
第三章 物業管理服務
第十六條 建設單位應當依法選聘前期物業服務企業， 并簽訂前期物業服務合同。建設單位出售新建房屋之前應當制定臨時管理規約，在售房時向物業買受人明示前期物業服
務合同和臨時管理規約，并由物業買受人書面確認。前期物 業服務合同、臨時管理規約不得損害物業買受人的合法權益。
建設單位、物業服務企業應當自簽訂前期物業服務合同和制定臨時管理規約之日起十日內，向物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案。
第十七條 建設單位應與前期物業服務企業商定落實前期物業管理開辦費，用于購買物業辦公設備等固定資產。
第十八條 物業服務企業與建設單位應當在區物業管理主管部門監督下，對物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗并作記錄。對前期物業承接查驗中發現的問題，建設單位應當及時整修，由物業服務企業復驗并作好記錄。
物業服務企業和建設單位應當在住宅區顯著位置公示承接查驗情況和建設單位整修情況，并書面報告區物業管理主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府。
前期物業承接查驗的費用，未有明確約定的，由建設單位承擔。
第十九條 前期物業承接查驗時，建設單位應當向物業服務企業移交物業管理用房和下列資料并作好記錄：
（一）規劃、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收、竣工測繪相關資料；
（二）共用設施設備的清單及安裝、使用和維護保養等技術資料、出廠資料；
（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（四）業主名冊及業主聯系方式確認書；
（五）物業管理所必需的其他資料。
物業質保期到期前一個月房地產主管部門應將擬退還物業質量保修金事項在小區顯著位置張貼書面公示。
第二十條 物業服務企業應當提供下列基本服務項目：
（一）電梯、消防設施、人防工程、防雷裝置、視頻監控圖像信息系統等特殊設施設備的安全運行、校驗檢修、維護保養，公共照明等其他共用部位和共用設施設備的使用管理、維修養護；
（二）公共綠地、草木及綠化設施的養護、管理；
（三）環境衛生清掃保潔；
（四）疏散通道和消防車通道管理、車輛行駛和停放秩序管理；
（五）住宅區進出人員和車輛管理，保衛值班及定期巡邏，監控視頻實時監視并留存圖像信息十五日以上；
（六）對物業裝修的管理，對物業使用中違反禁止規定的行為進行告知、勸阻、報告，對物業使用糾紛進行調解；
（七）物業維修、改造費用的賬務管理；
（八）物業檔案和物業服務、財務檔案的保管與查詢服務；
（九）治安和消防等安全防范、公共秩序維護等事項的協助管理服務。
第二十一條 前期物業服務合同、物業服務合同應當載明物業服務項目和質量要求、收費項目和收費標準、物業服務不符合要求的違約責任。
共用電梯、公共照明、消防設施、視頻監控、公共綠地、公共道路等共用設施設備的日常運行、維修、養護、管理費用，以及住宅區內公共環境清潔費用、安全保衛費用，納入物業服務收費標準，不得要求另行分攤。
前期物業服務合同或者物業服務合同有效期內，物業服 務企業提出調整物業服務項目、質量要求或者收費項目、收 費標準的，應當將擬調整方案在住宅區顯著位置公示三十日， 由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分 之二以上的業主同意后，簽訂物業服務變更協議。
物業服務企業應當自物業服務合同或者物業服務變更 協議簽訂之日起十日內，向區物業管理主管部門、所在地街 道辦事處或者鄉鎮人民政府備案，并在住宅區顯著位置公示。
第二十二條 前期物業服務合同、物業服務合同依法解除或者終止的，物業服務企業、業主委員會應當在十日內書面告知區物業管理主管部門、所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府，并在住宅區顯著位置公示。
第二十三條 前期物業服務合同、物業服務合同依法解除或者終止的，物業服務企業應當按照業主大會的要求退出物業管理區域，移交物業管理用房等業主共有財物以及相關資料，不得以物業管理中的債權債務糾紛未解決等為由拒絕退出、拒絕移交。
物業服務企業與業主委員會或者新選聘的物業服務企業辦理交接的，交接各方應當對物業管理區域內電梯、消防、監控等共用設施設備的使用維護現狀予以確認。業主委員會或者新選聘的物業服務企業應當將交接情況報送區物業管理主管部門、所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
第二十四條 物業服務企業退出后，業主大會未選聘新 的物業服務企業或者其他管理人，也未實行業主自行管理的， 物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當及時指導、組織業主做好住宅區環境衛生、公共照明等工作，相關費用 由業主承擔。
街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當及時指導、組織召開業主大會，選聘新的物業服務企業。
第二十五條 物業服務企業不得有下列行為：
（一）擅自改變住宅區內公共建筑、物業管理用房以及其他共用部位場所和共用設施設備的用途；
（二）擅自占用或者擅自允許他人占用住宅區內道路、綠地、場地等共用部位場所和共用設施設備開辦停車場、設置廣告、開展經營等活動，損害業主共同利益；
（三）騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金；
（四）將住宅區內的全部物業管理一并委托或者轉交給其他單位或者個人；
（五）前期物業服務合同、物業服務合同終止前，擅自停止物業管理；
（六）違反合同約定或者法律、法規規定，擅自增加收費項目、提高收費標準，或者重復收費；
（七）未按照合同約定和法律、法規規定履行物業維護、管理義務；
（八）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。
第二十六條 物業服務企業應當將下列信息在住宅區顯著位置公示并及時更新：
（一）營業執照、項目負責人的基本情況及聯系方式、服務人員基本情況、本企業物業服務電話、物業管理主管部門受理投訴舉報的電話；
（二）物業服務項目和質量要求，物業服務收費項目、收費標準和收費方式；
（三）電梯、消防、人防、監控等專項設施設備的維修保養單位名稱、資質、聯系方式等；
（四）物業修繕、裝修和使用過程中的結構變動等安全事項；
（五）物業服務費用以及業主應當負擔的物業管理其他相關費用的收支情況，其中酬金制物業費收支應進行公示， 包干制物業費收支可不進行公示。
（六）受業主大會委托代管的住宅專項維修資金使用情況，代管的利用物業共用部位場所和共用設施設備所得收益的收支情況；
（七）法律、法規規定及物業服務合同約定應當公示的其他信息。
第二十七條 建設單位保留權屬或者尚未交付業主的住宅區物業，由建設單位承擔物業服務費用以及應當負擔的物業管理其他相關費用。住宅區物業交付業主后發生的物業服務相關費用，由業主承擔，其中空置房物業費用應在合同中約定。
第二十八條 業主、物業使用人未按照合同約定交納物 業服務費用以及應當負擔的物業管理其他相關費用，或者未 按照法律、法規規定和業主大會決定交存住宅專項維修資金， 經書面催繳逾期不交納的，物業服務企業、業主委員會可以 在住宅區顯著位置予以公示。
經書面催繳，業主逾期不交納物業服務費用的，物業服務企業可以請求街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居（村） 民委員會組織調解，按照約定申請仲裁，或者依法提起民事訴訟。
第二十九條 未選聘物業服務企業或者其他管理人的， 業主可以共同決定自行管理。業主大會決定自行管理的，應當對下列事項作出決定并在住宅區顯著位置公示：
（一）自行管理的執行機構或者執行人員；
（二）自行管理的內容、收費項目和標準、管理期限；
（三）聘請專業機構維修養護電梯等特殊設施設備的情況；
（四）財務管理、財務公開的制度；
（五）其他有關自行管理的事項。
電梯、消防、技防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備管理，應當委托專業機構進行維修養護。
業主共同決定實行自行管理的，應當接受所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居（村）民委員會的監督和指導。
第四章 物業的使用和維護
第三十條 物業保修期滿后，專有部分的維修責任由該業主承擔，全體業主共有部分的維修責任由全體業主承擔， 部分業主共有部分的維修責任由部分共有的業主承擔。
第三十一條 住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。住宅專項維修資金管理實行統一交存、專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。
發生下列緊急情況的，可以采取應急維修：
（一）電梯故障危及人身安全，經電梯制造單位或者特種設備檢驗檢測機構出具安全評估意見認定的；
（二）二次供水、排水系統中涉及的設施設備發生故障、影響使用，經專業機構核實并認定的；
（三）消防系統中涉及的設施設備存在安全隱患或者發生故障，經專業機構核實并認定的；
（四）屋頂、屋面、外墻面發生滲漏，或者地下室發生積水，嚴重影響房屋使用和安全，經專業機構核實并認定的；
（五）房屋外墻存在脫落、剝落等隱患，影響安全，經專業機構核實并認定的；
（六）房屋發生嚴重沉降、傾斜、開裂，嚴重危及房屋安全，經專業機構核實并認定的；
（七）發生其他緊急情況，經專業機構核實并認定的。前款規定的緊急情況經區物業管理主管部門、所在地街
道辦事處或鄉鎮人民政府核查屬實，使用住宅專項維修資金進行應急維修并報區物業管理主管部門、所在地街道辦事處或鄉鎮人民政府備案。
申請使用住宅專項維修資金，應當在住宅區顯著位置公示維修內容及質量要求、維修服務者、維修費用等事項，結算前應當聽取相關業主對維修質量的反饋意見。
第三十二條 禁止在建筑內的共用走道、樓梯間、安全出口處停放電動自行車或者為電動自行車充電。
第三十三條 在不影響消防安全、道路通行的前提下， 經業主大會或者其授權的業主委員會決定，可以利用住宅區內業主共有的道路等場地施劃停車泊位，并由業主大會或者其授權的業主委員會決定是否收取停車費。占用業主共有的道路或者其他場地的停車泊位，屬于業主共有。
利用物業共用部位場所、共用設施設備設置廣告、開展經營等活動的，應當經業主大會或者其授權的業主委員會及有利害關系的業主同意，并按照規定辦理有關手續。
業主大會或者業主委員會應當將利用共有道路、共用部位場所和共用設施設備施劃停車泊位、設置廣告、開展經營等活動的情況在住宅區顯著位置公示。
利用共有道路、共用部位場所和共用設施設備收取的停車費、租賃費、廣告費等經營收益屬于全體業主共有，用于補充專項維修資金或者業主大會決定的其他事項。業主大會或者其授權的業主委員會決定委托物業服務企業代收費的， 物業服務企業可以從中提取一定比例的管理費用，具體比例由雙方協商約定。
第三十四條 住宅區內依法配建的人民防空工程，應當在入口處設置顯著標志。
禁止買賣或者變相買賣住宅區內依法配建的人民防空工程。經人民防空主管部門批準，人民防空工程平時用作停車位的，可以面向本住宅區業主、物業使用人出租。
第三十五條 業主將住宅改變為經營性用房的，應當遵守法律、法規以及管理規約，并經有利害關系的業主同意。
業主或者物業使用人裝修物業的，應當事先告知物業服務企業。業主、物業使用人未事先告知裝修事項，裝修行為影響其他業主正常生活的，物業服務企業可以禁止為其裝修的車輛、施工人員進入物業管理區域。
物業服務企業應當將物業裝修中的禁止行為和注意事項書面告知業主或者物業使用人，并將裝修的時間、地點等情況在所在樓棟顯著位置公示。
第三十六條 業主、物業使用人裝修、使用物業，禁止下列行為：
（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構，以
及危及房屋安全的其他行為；
（二）違法搭建建筑物、構筑物；
（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方；
（四）晚 18:30 至晨 8 時、12 時至 14 時、中高考及法定節假日期間在已竣工交付使用的住宅樓進行產生噪聲污染的室內裝修；
（五）進行家庭娛樂等活動時發出嚴重干擾周圍居民生活的環境噪聲；
（六）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設超負荷物品，或者排放有毒、有害物質；
（七）損毀或者侵占共用的道路、綠地、樓道等場地部位和共用的照明、消防等設施設備，占用、阻塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道；
（八）亂倒垃圾，亂倒污水，高空拋物；
（九）違反規定飼養動物，影響住宅區的衛生和業主正常生活；
（十）亂停車輛妨礙行人和其他車輛的正常通行；
（十一）法律、法規和管理規約或者臨時管理規約禁止的其他行為。
第三十七條 物業服務企業應當對住宅區內物業裝修和使用活動進行巡查，發現業主或者物業使用人違反法律、法規和管理規約或者臨時管理規約裝修、使用物業的行為， 應當予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當在二十四小時內報告業主委員會和城市管理等有關主管部門。城市管理等有關主管部門在接到報告后，應當依法對違法行為予以制止或者處理。
業主、物業使用人違反法律、法規規定和管理規約或者臨時管理規約裝修、使用物業，經勸阻仍不改正的，物業服務企業或者業主委員會可以在住宅區顯著位置予以公示。
第五章 法律責任
第三十八條 建設單位違反本辦法第八條規定，未按時籌集首次業主大會籌備經費的，由區物業管理主管部門責令限期改正。
第三十九條 建設單位、物業服務企業違反本辦法第十八條規定，未進行前期物業承接查驗、整修并作好記錄的， 由區物業管理主管部門責令限期改正。
建設單位、物業服務企業在前期物業承接查驗過程中惡意串通、弄虛作假，侵害業主利益的，由區物業管理主管部門責令限期改正。給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第四十條 建設單位或者物業服務企業違反本辦法第十六條、第十八條、第二十一條、第二十二條、第二十三條規定，未按時將相關材料報送備案的，由區物業管理主管部門責令限期改正。
第四十一條 違反本辦法第三十六條規定，業主、物業使用人有下列行為之一的，按照下列規定給予處罰：
（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構危及房屋安全的，由建設主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下罰款；
（二）違法搭建建筑物、構筑物的，由規劃主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除影響的，限期改正；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除；不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處違法搭建建筑物、構筑物工程造價百分之十以下罰款；
（三）進行家庭娛樂等活動時發出嚴重干擾周圍居民生活的環境噪聲，或者晚 18:30 至晨 8 時、12 時至 14 時、中高考及法定節假日期間在已竣工交付使用的住宅樓進行產生噪聲污染的室內裝修的，由公安機關依法處理；
（四）違反國家規定，存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品及高空拋物行為，由公安機關依法處理；
（五）損毀或者侵占共用的道路、綠地等場地設施，損害業主共同利益的，由城市管理行政執法部門依法處理；
（六）損毀共用的消防設施設備，或者占用、阻塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道的，由消防主管部門依法處理；
（七）亂倒垃圾、亂倒污水的，由環境衛生主管部門依法處理；
（八）亂停車輛妨礙行人和其他車輛正常通行的，由城市管理行政執法部門依法處理。
第四十二條 違反本辦法其他規定的行為，法律、法規已有處罰規定的，從其規定。
第六章 附則
第四十三條 本辦法由區住房和城鄉建設局負責解
釋。
第四十四條 本辦法自發布日起施行。
月湖區住宅小區物業服務“紅黑榜”考核實施細則（試行）
第一條為了深化小區綜合治理，加強對物業服務企業監管，提升我區物業服務水平和群眾物業服務滿意度，填補我區住宅小區物業服務常規性評比、綜合性監管的空白，根據物業管理法律法規及我區物業管理暫行辦法相關規定，結合我區實際，制定我區住宅小區物業服務企業 “紅黑榜” 考核制度及操作實施細則。
第二條 物業服務“紅黑榜”每年考核一次，主要范圍為全區已交付的住宅小區物業服務項目，考核由小區文明創 建、綜合治理、物業日常管理考核，物業專項檢查及整改落 實情況考核，小區業主滿意度測評和額外加分項四部分組成， 其中小區文明創建、綜合治理、物業日常管理考核分數為 50 分，主要由屬地街鎮進行考核。物業專項檢查及整改落實情 況考核分數為 20 分，主要由區住建局組織對物業小區設施設備、環境衛生、檔案資料管理等進行全面檢查評分。小區 業主滿意度測評分數為 20 分，由屬地社區牽頭組織，發動樓棟長、黨員代表、業主代表等通過發放測評表的形式多方 征求小區業主評價和意見，民意調查原則上不低于業主總戶 數的 10%, 且樣本數量不低于 50 份。額外加分項分數為 10 分，包括年度考核進入“紅名單”、承擔突發重大任務過程 中表現突出、積極參與小區綜合治理成效顯著等內容，原則 上由屬地街鎮予以認定。
第三條 建立小區物業服務企業“紅黑榜”考核“5+N” 制度，每年考核分數前五名的物業服務項目進入“紅名單”，
考核分數后五名的物業服務項目進入“黑名單”。同時將每年考核分數后六至后十名的物業服務項目列入年度考核不合格名單，連續兩年考核不合格的物業服務項目，進入“黑名單”。
第四條 物業服務項目有下列行為之一的，進行一票否決，納入年度考核不合格名單：
（一）住宅小區在重大創建活動及專項工作中被省、市、區政府通報批評或經相關媒體曝光經查屬實造成惡劣影響的；
（二）因物業服務管理工作不到位，未能有效化解小區矛盾，導致群訪事件或造成惡劣影響的；
（三）物業服務項目未依法接管或退管，造成惡劣影響的。
第五條 物業服務項目有下列行為之一的，直接列入“黑榜”名單：
（一）物業服務項目非法挪用、侵占物業專項維修資金、保修金、前期物業服務費的；
（二）擅自改變物業管理用房用途的、擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的、擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的；
（三）嚴重失職或小區內發生安全生產事故的；
（四）其他違法違規行為。
第六條進入紅榜的物業服務項目，物業服務企業將獲得年終考核獎金、年終考核榮譽證書、年終考核通報表彰、年終考核誠信加分、優先聘用引薦等激勵，同時對紅榜項目所在街道社區進行獎勵，年終考核獎金、獎勵資金由區政府研究確定。
第七條 年度考核不合格的物業服務項目將被納入重點監管名單，加強消防、城管、安全等日常檢查次數和力度。同時對在日常檢查和年終考核檢查中被認定管理水平較差或存在較大隱患問題的物業服務企業進行約談。對檢查中發現問題較多的小區，特別是拒不配合整改或整改不力的物業服務企業，依法按責處理違法違規行為或移送相關行業主管部門依法從嚴從重處理。
第八條進入黑榜的物業服務項目，取消下年度優秀物業 服務企業、優秀物業服務項目和優秀項目經理評優評先資格， 取消物業企業下年度在月湖區范圍內承接政府投資項目的 資格，不予引薦進入其他小區。連續兩次或累計兩次以上進 入黑榜的物業服務項目，由街道社區、業主委員會依法啟動 更換物業企業的程序。對轄區內當年度有兩個及以上黑榜項 目的鄉鎮街道，由區政府對其主要領導進行約談。
第九條 區住建局每年通報物業服務“紅黑榜”考核評比情況，通報途徑包括相關主管部門、物業行業協會、企業總公司、物業小區公告欄、媒體等，通報內容包括物業服務
“紅黑榜”項目所在街道社區、項目名稱、物業服務企業、項目經理等。對紅榜項目所在街道社區進行通報表彰，對黑榜項目所在街道社區進行全區通報批評。進入“黑榜”物業服務企業，在通報之日起 1 個月內向區物業行業主管部門及屬地提交問題整改報告。
第十條 物業服務“紅黑榜”項目經理及所屬物業服務企業的信息記入企業信用信息管理平臺，并在公開招投標及其他活動中向專家、業主提供企業、項目經理等信息作為參考。
第十一條 本實施細則自發布日起施行，由區住房和城鄉建設局負責解釋。
相關政策解讀：《月湖區住宅小區物業管理暫行辦法（正式稿）》及《月湖區住宅小區物業服務“紅黑榜”考核實施細則（試行）》的解讀
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