修訂后的自治區物業管理條例2013年1月1日起施行——
公共綠化面積必須明示 公共車位收費不得亂漲
□平安廣西網/廣西法治日報記者 黃世釗
11月30日上午，自治區十一屆人大常委會第三十一次會議表決通過了修訂后的《廣西壯族自治區物業管理條例》（下稱《條例》），自2013年1月1日起施行。
《條例》新增了基層政府以及社區自治組織參與物業管理的職責、物業服務企業的行為禁止、物業管理區域的劃分與公示、車庫車位設置與銷售限制、物業糾紛調解等多項內容。明確規定，公共綠化面積必須明示，公共車位收費不得亂漲。
基層政府和社區自治組織負責指導轄區業主委員會換屆
【社會現象】在我區物業管理實際中，普遍存在房產行政主管部門人員少，房產管理業務工作量大，對各住宅區的物業管理與服務工作指導不夠，監督不力，致使物業管理與服務中的一些問題得不到及時解決，進而影響社會穩定的問題。同時，在處理住宅區物業管理與服務問題時，上級政府和政府部門往往要求基層政府和社區自治組織參與，但基層政府和社區自治組織的職責并沒有明確，使得基層政府和社區自治組織參與物業管理于法無據。
【法規規定】為了加強對住宅區的物業管理，《條例》對基層政府和社區自治組織參與物業管理的職責予以明確。規定鄉鎮人民政府、街道辦事處在縣級人民政府房產行政主管部門指導下，具體負責指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，協調物業服務與社區管理、社區服務的關系，調解業主、業主委員會、物業服務企業相互之間的物業糾紛。村民委員會、居民委員會協助鄉鎮人民政府、街道辦事處做好與物業管理有關的工作。
鄉鎮政府或街道辦組織新舊業主委員會移交
【社會現象】當前，我區一些成立了業主大會和業主委員會的住宅區，在完成換屆選舉后，部分落選的業主委員會成員不辦理移交資料、印章手續，造成新一屆業主委員會不能履職。
【法規規定】《條例》對新舊業主委員會移交問題予以明確。規定業主大會會議選舉出新一屆業主委員會之日起10日內，鄉鎮人民政府或者街道辦事處應當組織上一屆業主委員會將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其屬于全體業主共有的財物移交新一屆業主委員會。
擅自提高公共車位停車費標準要受罰
【社會現象】在物業服務與管理中，物業服務收費是引發物業管理矛盾的原因之一。目前，我區一些地方物業服務收費行為不規范，對物業服務企業的約束和監管不夠，物業服務質量難以保證，業主、物業服務企業和開發建設單位的合法權益保障不夠等現象，仍然不同程度地存在，需要加強對物業服務收費的管理。
【法規規定】為了加強對物業服務收費的監管，維護業主和物業服務企業的合法利益，《條例》對物業服務和公共停車位收費等進行了規范。規定普通住宅類的物業服務收費，實行政府指導價，其他物業的物業服務收費，實行市場調節價，具體的物業服務收費標準由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。《條例》同時對物業服務企業一些收費行為予以明令禁止，如規定物業服務企業在物業管理區域內不得收取未經價格主管部門核準的費用，不得擅自提高公共車位停車費標準等，違反規定者，由縣級以上人民政府房產行政主管部門或者價格主管部門按照權限處1萬元以上5萬元以下罰款；有收益的，所得收益用于物業共用部位、共用設施設備的維修和養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。
用于銷售的車庫、車位與房屋同步銷售
【社會現象】隨著人們生活水平的提高，私人購買的汽車越來越多，住宅區內的停車問題也越來越突出。一些房產開發企業為了牟利，往往對車庫、車位采取只售不租或只租不售以及隨意提高租金等手段，變相損害業主利益。
【法規規定】為了維護房產開發企業、物業服務企業和廣大業主的合法權益，《條例》對車庫、車位問題予以規范。規定建設單位應當在預售或者現售房屋時一并公布本物業管理區域內規劃的車庫和車位的數量、售價。建設單位用于銷售的車庫、車位，應當與房屋同步銷售，并在銷售前辦理車庫、車位預售許可或者現售備案，但按照規劃利用物業管理區域內業主共有的道路、場地設置的車庫、車位除外。物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫、車位，應當優先銷售、出租給本物業管理區域的業主。車庫、車位數量等于或者少于物業管理區域內的房屋套數時，建設單位不得將車庫、車位轉讓或者出租給本物業管理區域業主以外的人。
物業管理區域須向買受人明示
【社會現象】當前，我區部分住宅區的開發單位或者物業服務企業違反房屋銷售時的承諾，擅自將承諾屬于業主共有的綠地、活動場所等物業共用部位、共用設施設備改作其他用途或者用于經營，從而侵害小區內業主權益。
【法規規定】為了保護業主的權益，《條例》新增了物業共用部位、共用設施設備問題的相關規定。明確規定物業管理區域劃定后，建設單位在銷售房屋時，應當以圖文形式將劃定的物業管理區域向買受人明示并作為銷售合同的附件。明示的內容包括：物業管理區域的范圍；地上地下物業共用部位名稱、位置和面積；公共場所、公共綠化的面積和位置；公共車位數量和位置；地下室、底層架空層面積及其權屬；物業服務用房和業主委員會辦公用房的面積和位置；共用設施設備名稱及其權屬；其他需要明示的場所和設施設備。凡不按照規定向買受人明示物業管理區域的，由縣級以上人民政府房產行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處5000元以上1萬元以下罰款。
