房租暴漲、長租公寓爆倉背后，“租客房東兩頭吃”的金融杠桿風險正在襲來
今年暑期，很多人們見面，重點不再是討論房價上漲了多少，而是討論房租上漲了多少。
而近期房租的暴漲，除了供求關系使然，一個重要背景是金融杠桿在房產租賃市場的大規(guī)模使用，尤其是長租公寓模式中，普遍閃轉騰挪著金融杠桿活躍的身影。
金融杠桿，這個詞匯大家不會陌生。千股漲停，千股跌停，千股停牌，千股復牌，然后再千股跌停……2015年夏天的股災，給人們最深的記憶之一，就是金融杠桿。只是今年夏天，金融杠桿終于又掀起了房屋租賃市場的風風雨雨。
而其中也不乏血雨腥風：8月下旬，杭州房產中介公司鼎家破產，成為全國首例采用長租公寓模式運營的房產中介破產案例。而這背后，4000多租戶繳納的房租并未給到房東手里！如今大量租戶或者重新交房租，或者不得不搬出房子，大量無辜者利益受損。
一時間，鼎家破產有如平地驚雷，激起了人們關于“金融+長租公寓”模式的警覺，在租房這個高度關乎百姓最基本民生的領域，原本就不應大量使用容易帶來劇烈波動的金融杠桿工具，房產租賃市場“去杠桿”化很快將會迫在眉睫。同時，也留下了諸多亟待厘清的問題……
帶著以上思考，“中外管理觀察家”邀請易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進，對一系列既關乎民眾生活，又關乎商業(yè)模式創(chuàng)新和風險防范等重要議題，做出全面解讀。
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長租公寓爆倉，房東其實更“慘”！
《中外管理》：如何看待鼎家爆倉事件？這種爆倉是否有普遍性？長租公寓模式出現(xiàn)問題后，給相關各方會帶來什么后果？
嚴躍進：杭州這次長租公寓爆雷事件正好撞上了一個“槍口”。因為此前北京幾家房屋中介公司已經被提長租公寓“爆倉”的隱患了，鼎家可謂出現(xiàn)的一個典型案例。不止鼎家，目前市場上一些長租公寓機構，比如：自如、蛋殼、鼎寓等也都在和第三方金融機構合作，普遍采用為租客發(fā)放租房貸款(簡稱“租房貸”)的模式。
中央財經大學金融學院宗承淵圖示自如的”租房貸業(yè)務模式
鼎家爆倉事件發(fā)生后，首當其沖的，對投資者而言，是很難再對“租房貸”模式產生信任。
而對承租者(租客)而言，爆倉不僅意味著不能繼續(xù)租住房子，還要照常向金融公司還貸。最糟的是，租客在被中介套用信用后，還會波及今后的征信記錄。與其這樣，承租者還不如用普通的方式去租房子，最多就是違約與合約，不會引發(fā)任何金融風險。
但是，租賃市場的權益保護，一直秉持“無論房子交付與否，都要優(yōu)先保障承租者租賃權”的原則。當發(fā)生鼎家這類金融風險后，即便房東不愿繼續(xù)出租，租客只要不違約，理論上依然可以繼續(xù)住下去。房東強行攆客，也是任何一家正規(guī)中介公司所不愿看到的。但在實施操作中，也看長租公寓運營商是否負責任。目前看，此類糾紛訴諸法律的并不多，多是承租者與中介公司私下協(xié)商解決。
對房東(業(yè)主)而言，高價出租房源自然是開心的，但如果這種高價房源本身就是不合規(guī)的，或中介公司高價搶房源不能帶來后續(xù)租金收益率的保障，一旦運營商資金鏈斷裂，房東后續(xù)的租金也是拿不到的。
但是相比租客，房東受到的權益保障其實更小。因為對于租客來說，此類金融風險損失國家會啟動相應補助措施，而房東是沒有的。所以提醒廣大房產業(yè)主務必保持警惕，千萬不要認為中介高價搶房源，自己就有利可圖，進而盲目參與到類似“租房貸”的金融游戲中去，讓自己陷入被動的維權糾紛中。
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怎樣識別長租公寓中暗藏的危險？
《中外管理》：如何判斷長租公寓運營商是否存在“爆倉”風險？業(yè)主和房客如何規(guī)避這種風險？
嚴躍進：這個很容易從表面做出判斷。就是看這個長租公寓運營商有沒有中介門店。像鏈家、中原這種傳統(tǒng)房地產中介，對金融服務的依賴性不是很高，業(yè)主選擇這樣的機構，后續(xù)承擔的風險要相對低得多。
市面上的那些“爆倉”的長租公寓項目，運營商多來自科技、金融、互聯(lián)網的創(chuàng)新型企業(yè)，并非傳統(tǒng)房地產中介或房地產開發(fā)商。它們發(fā)展長租公寓更多是對于現(xiàn)金流的補充。例如：“鼎家模式”更像是一種金融業(yè)務模式，是在借助新的商業(yè)模式為自己吸納資金。
承租者在簽合時也要辨別和自己簽合同的，到底是有中介門店的運營商，還是那些作為代理商的創(chuàng)新型互聯(lián)網企業(yè)。還要留個心眼看看合同里是否有“租房貸”這類與金融捆綁的服務條款。相信租客如果能在租房前把這些工作做仔細，租房后壓力會小很多，風險基本趨向為零。
《中外管理》：目前不僅長租公寓運營商魚龍混雜，產品也是花樣翻新，您怎樣評價長租公寓的現(xiàn)狀和未來趨勢？
嚴躍進：現(xiàn)在的“長租公寓”更像一種精裝修公寓，與個人房源一樣，都要一年一簽約的。目前沒有體現(xiàn)“長租”的概念，無法滿足租客長期租住的需求。
現(xiàn)在大家對長租公寓市場過于樂觀了，未來這個行業(yè)還是應該進一步突破。因為從大的趨勢看，市場仍會以買房為導向，而不是以租房為導向，所以建議政策導向上今后在租住同權的基礎上，提供一些遷入戶口、創(chuàng)業(yè)支持，以及租房者子女教育等各種優(yōu)厚條件。這樣即便不體現(xiàn)“長租”屬性，消費者也是愿意嘗試的。
另外，現(xiàn)在的“長租公寓”更像一種噱頭，商家各說各話，看不出各家的特色和創(chuàng)新點在哪里。建議住房管理部門對住房市場的產品分類盡快做出標準化定義。
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長租公寓是“換了馬甲的P2P”？
《中外管理》：有分析稱，今年各個房產中介之所以大幅抬價搶房源，是因為這是個“無本套利”的買賣，“長租公寓”模式類似于P2P，房產中介在用“租房貸”挪用租客的貸款來發(fā)展自身。這種行為，是否稱得上是“換了馬甲的P2P”？
嚴躍進：長租公寓模式中，中出現(xiàn)了利用房租貸挪用資金、砸錢搶房源這些現(xiàn)象，這些都屬于近兩年互聯(lián)網時代的亂象。包括曾經的共享單車，背后都有一個類似邏輯——資本希望通過砸錢或投資來擴大市場占有率，進而實現(xiàn)對市場的壟斷。
但這樣做風險極大，看起來源源不斷的新客戶或新房源在進入租賃市場，產業(yè)鏈很穩(wěn)健，但這個產業(yè)鏈本質上要以租金收益率為保障的。如果租金收益率無法保障，那“租房貸”就是“換了一種模式的P2P”，很難維持下去。并且，政策和市場需求隨時都會調整，本來就存在變數(shù)。
《中外管理》：希望通過砸錢實現(xiàn)對市場的壟斷，而非靠實質性創(chuàng)新創(chuàng)造價值，在這背后，整個行業(yè)出了什么問題？
嚴躍進：我們看到現(xiàn)在租賃市場出現(xiàn)了兩種抱怨：租客抱怨房租上漲，長租公寓運營方抱怨做租賃不賺錢。這充分說明，長租公寓行業(yè)一直沒有形成一個好的盈利機制。這是它們搶房源的原因——缺少清晰的盈利模型，而規(guī)模競爭似乎成了唯一可找到的“解藥”。
無法盈利說明這個行業(yè)是高度依賴租金的，對租金這種至關重要的收入來源，運營商首先會考慮資金的一次性回籠。這類似于ABS(房地產金融證券化)模式。但規(guī)模小的長租公寓企業(yè)，是沒有能力發(fā)展這種模式的，只能另尋他法。甚至不惜拿租客信用做擔保來換取資金的回籠。這種將風險轉嫁租客的行為，是非常自私且不道德的，必將引發(fā)各種問題，讓整個行業(yè)亂象叢生。
《中外管理》：長租公寓行業(yè)要想走得長遠，應遵循什么發(fā)展思路？
嚴躍進：每個企業(yè)都會有這樣的慣性思維：必須做大規(guī)模，否則在市場上將沒有發(fā)言權。但規(guī)模擴大的前提是手段合規(guī)，尤其不能動用一些杠桿性資金去運作市場、做大規(guī)模。
并且，租賃行業(yè)完全不同于通訊、互聯(lián)網行業(yè)，不會像微信、支付寶那樣，在占有很大市場份額后就會擁有定價權，這是由租賃行業(yè)的特殊性決定的：長租公寓有不動產屬性。舉個例子，你在郊區(qū)開發(fā)了很多長租公寓項目，但對廣大租客而言，寧可選擇在工作所在地的周邊租房子，哪怕是找那些個人房源。
這意味著，并不是長租公寓運營商的規(guī)模擴張了，市場就會認可你。必須結合本地域情況提供與客群相匹配的租賃產品。此時，即使你的規(guī)模并不大，但依然是有利可圖的。長租公寓不能單純以規(guī)模擴張作為長久的競爭力。
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爆倉并非壞事，行業(yè)反思刻不容緩！
《中外管理》：長租公寓爆倉讓租賃行業(yè)亂象充分暴露，當前國家對“租房貸”的監(jiān)管態(tài)度是怎樣的？
嚴躍進：宏觀看，國家對于整個租賃市場的金融服務，即利用社會資本支持租賃市場的發(fā)展是鼓勵的，只是目前在微觀操作中出現(xiàn)了一些問題。
況且個別地方的做法也沒有問題，比如：深圳通過建設銀行開展房屋租賃貸款，就沒有風險。后來出現(xiàn)的“租金貸”所引發(fā)的一系列風險，主要因為貸款方不是主流金融機構所致。
對這類非正規(guī)金融機構提供金融產品的風險把控，各類政策已經開始有所防范。比如：北京市就規(guī)定禁止銀行資金進入“租房貸”領域；西安則提出“租房貸”在租賃市場貸款中依然可用，前提是要符合銀監(jiān)會的貸款政策。
長租公寓引入“租房貸”等業(yè)務后，建議各地金融管理部門和互聯(lián)網管理部門都要積極介入、加強監(jiān)管；同時，針對“爆倉”事件的后續(xù)處理，也可探討一些處理標準，比如：租客權益應該是第一位的，各類糾紛都不應影響正常的租賃業(yè)務。
同時，長租公寓運營商在使用“租房貸”時，還可與自身的信用做掛鉤。國家對信用欠佳的企業(yè)要征收一定比例的保證金，來防范其資金鏈斷裂引發(fā)的風險。后續(xù)可用這部分保證金對利益受損的投資者和租客進行賠付。
《中外管理》：很多行業(yè)引入金融工具，帶來的是一種行業(yè)的進步，但是在長租公寓領域，房產中介公司如何理性選擇這類金融產品呢？
嚴躍進：各種中介機構都有自己所長，有部分機構擅長金融創(chuàng)新，有部分機構擅長房源信息發(fā)布和營銷。如果想用金融工具進行長租公寓創(chuàng)新，先要對金融服務進行合規(guī)檢查，同時要讓金融工具真正服務于整個租賃業(yè)務。如果基礎性工作都做不到位，那與金融工具的捆綁就會放大風險。
再有，在后續(xù)經營中，運營商切不要讓金融工具成為一個賣點，讓它發(fā)揮服務入口作用即可，比如：提供貸款服務。并且可由建行這種國有金融機構作為貸款方，這樣能大大增加租客的信任感。
《中外管理》：除了“租房貸”，還有沒有其他金融產品可供長租公寓運營商選擇呢？
嚴躍進：現(xiàn)在“租金貸”多是以租客信用為背書去申請貸款的，其實長租公寓運營商完全可憑借自己的經營資源，比如：門店、房源、后續(xù)租金收益的測算等等作為背書，去向銀行申請貸款，一定會比鼎家這種金融綁定方法風險要小很多。
至于其他金融產品，比如：國家層面的REITs(房地產信托投資基金)、ABS(房地產金融證券化產品)都可以去做。后續(xù)還可以考慮與支付寶這樣的互聯(lián)網信用支付平臺結合，利用租金去抵扣支付寶消費的款項等。
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(責任編輯：DF070)
