兩年從“創(chuàng)業(yè)風(fēng)口”到“倒閉潮”，激進(jìn)而脆弱的長(zhǎng)租公寓生態(tài)，未來(lái)仍有待探索及完善。
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文/左遠(yuǎn)良
近期，又一家長(zhǎng)租公寓宣告倒閉。10月初，河南悅?cè)缳Y產(chǎn)管理有限公司（悅?cè)绻ⅲ┌l(fā)布公告稱(chēng)，其投入的1600套公寓因面臨巨大的經(jīng)營(yíng)及資金壓力，已無(wú)力維持公司正常經(jīng)營(yíng)。悅?cè)绻?chuàng)立于2014年，曾是河南公寓品牌中少數(shù)拿到A股上市公司投資的品牌，去年12月在邁點(diǎn)研究院發(fā)布的國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓品牌指數(shù)排行榜上一度位列第八。一年時(shí)間不到，卻落得資金鏈斷裂，被收購(gòu)的下場(chǎng)。記者了解到，目前悅?cè)绻⑵浞ㄈ藢⒃摴巨D(zhuǎn)讓給比遜達(dá)美。今年9月，悅?cè)绻⒃谝呀邮芰肃嵵荼冗d達(dá)美公寓管理有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)”比遜達(dá)美”）的并購(gòu)重組。天眼查信息顯示，比遜達(dá)美已100%持有悅?cè)绻⒐蓹?quán)，法定代表人也已變更。在悅?cè)绻⒐蓹?quán)轉(zhuǎn)讓之前，已有多位房東數(shù)月收不到房租，不少付了較長(zhǎng)租金的租客也被告知要提前搬離。此外，多位房東都遇到了拖欠租金的問(wèn)題。有房東反映，本該在今年9月份收到悅?cè)绻⑷齻€(gè)月9000元的租金，至今尚未收到。自2018年以來(lái)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)“暴雷”不斷，寓見(jiàn)公寓、好租好住、愛(ài)公寓、優(yōu)租客、愷信亞洲、鼎家公寓、杭州德寓等接連曝出資金鏈問(wèn)題，目前已經(jīng)有多達(dá)25家長(zhǎng)租公寓因資金鏈斷裂、經(jīng)營(yíng)不善而破產(chǎn)。隨著大量長(zhǎng)租公寓倒下，資本市場(chǎng)對(duì)于該賽道態(tài)度會(huì)愈加謹(jǐn)慎。另一方面，長(zhǎng)租公寓的頭部企業(yè)卻正在上演搶灘戰(zhàn)。今年9月份以來(lái)，蛋殼、自如、青客等公寓品牌相繼被曝籌備上市，據(jù)IPO早知道消息，蛋殼公寓據(jù)稱(chēng)計(jì)劃最快于今年赴美上市，募資金額為6-7億美元。據(jù)外媒報(bào)道，知情人士透露自如正考慮2020年赴美上市，預(yù)計(jì)籌集5-10億美元。有行業(yè)分析人士指出，在現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)模式下，成本高、收益低、融資難，長(zhǎng)租公寓行業(yè)還有待探索及完善。未來(lái)從一級(jí)市場(chǎng)拿錢(qián)會(huì)越來(lái)越難，便只能轉(zhuǎn)向二級(jí)市場(chǎng)，去講一個(gè)規(guī)模化經(jīng)濟(jì)效益的故事。不過(guò)，看似資金雄厚的頭部企業(yè)也面臨諸多挑戰(zhàn)，比如自如、蛋殼等均身陷“甲醛門(mén)”中。租金貸難解缺血困境，租戶、房東投訴無(wú)門(mén)
買(mǎi)房越是不易，租房越是痛點(diǎn)。在高房?jī)r(jià)和限購(gòu)政策下，加上結(jié)婚年齡和購(gòu)房年齡的推遲，越來(lái)越多的人停留在租賃市場(chǎng)里。但找房不易，過(guò)去房源信息不透明，租戶可能看了十幾套也找不到滿意的房子，還要與房東和中介討價(jià)還價(jià)、斗智斗勇，租房市場(chǎng)有很多痛點(diǎn)需要解決。2014開(kāi)始，長(zhǎng)租公寓生意成為風(fēng)口，大公司和創(chuàng)業(yè)公司的參與，客觀上讓租房市場(chǎng)變得更加透明，產(chǎn)品和服務(wù)更加標(biāo)準(zhǔn)化。這類(lèi)公寓房源的信息真實(shí)，定價(jià)相對(duì)穩(wěn)定，職業(yè)公寓管家的服務(wù)模式也提升了效率，這也是長(zhǎng)租公寓雖然租金并不比市場(chǎng)價(jià)便宜，但仍然能夠迅速打開(kāi)局面的原因。以蛋殼為代表的創(chuàng)業(yè)系和以自如為代表的中介系分散式公寓一般通過(guò)租賃普通居民住房，加以改造后對(duì)外出租，賺取差價(jià)與配套服務(wù)費(fèi)。不過(guò)，以這種模式長(zhǎng)租公寓只能維持微薄利潤(rùn)，而短期大量涌入的創(chuàng)業(yè)者看到的更多是通過(guò)金融杠桿能創(chuàng)造的金融衍生品的收益。“租房貸”正是這一背景下的產(chǎn)物。例如蛋殼公寓，所有押一付一的房源，租客需要向金融機(jī)構(gòu)貸款，計(jì)入個(gè)人征信，貸款合同簽署后，蛋殼公寓可以直接從貸款機(jī)構(gòu)拿到一年甚至兩年的租金。但部分長(zhǎng)租公寓將資金用于盲目擴(kuò)張新業(yè)務(wù)，導(dǎo)致出租率無(wú)法與需求匹配，進(jìn)而資金鏈斷裂頻繁“爆倉(cāng)”。這種依靠杠桿加速擴(kuò)張的方式，很容易讓花出去的錢(qián)收不回來(lái)，只留下盤(pán)根錯(cuò)節(jié)“一筆爛賬”。倒下的長(zhǎng)租公寓品牌因金融杠桿爆倉(cāng)留下一個(gè)爛攤子讓租客、房東身陷囹圄。房東收不到租金，房客則被房東驅(qū)趕出門(mén)，還要每月償還貸款維護(hù)征信，屢屢求訴無(wú)門(mén)，只能憤然質(zhì)問(wèn)：我的錢(qián)去哪兒了？河南悅?cè)绻⒕蛯儆谶@一類(lèi)，在黑貓投訴上搜索“悅?cè)绻ⅰ保@示173條投訴記錄，多為租金、押金難退等問(wèn)題。有租客反映自己在悅?cè)绻⒆饬巳甑姆孔樱旁路輨偨涣怂那Ф嘣孔猓珖?guó)慶假后發(fā)現(xiàn)房東把鎖芯換了。也有租客入住僅13天便遭遇房間斷電，或者直接被告知“一星期后搬離”。除租客外，多位房東都遇到了拖欠租金的問(wèn)題。有房東反映，本該在今年9月份收到悅?cè)绻⑷齻€(gè)月9000元的租金，至今尚未收到。也有房東稱(chēng)自今年四月后再也沒(méi)有收到過(guò)租金，悅?cè)缫淹锨匪膫€(gè)月的房租未付。作為“二房東”的悅?cè)绻ⅲ渥陨淼娜毖Ь掣鼮閲?yán)重。目前悅?cè)绻⒐疽呀?jīng)轉(zhuǎn)讓給比遜達(dá)美。當(dāng)租客們最近前往比遜達(dá)美公司時(shí)，這家公司的負(fù)責(zé)人表示10月份以后的業(yè)務(wù)由他們負(fù)責(zé)，10月份之前的情況，雙方領(lǐng)導(dǎo)正在協(xié)商，協(xié)商結(jié)果不日將會(huì)公布。悅?cè)绻⒛壳暗姆ǘù砣送裘鬈S則表示，房管局已介入，希望盡快在15號(hào)之前全部解決掉。當(dāng)然，這只是倒閉的長(zhǎng)租公寓帶來(lái)的壞結(jié)果，。有業(yè)內(nèi)人士指出，長(zhǎng)租公寓這個(gè)品類(lèi)由來(lái)已久，早期的品牌多為慢工出細(xì)活，隨著2016年的一陣風(fēng)吹來(lái)了不少野蠻人，完全忽視長(zhǎng)租公寓作為一個(gè)服務(wù)行業(yè)需要高投入、長(zhǎng)周期、低產(chǎn)出的特性，還有大量幸存的品牌依然面臨著多種困境。長(zhǎng)租公寓駛?cè)肷钏畢^(qū)，未來(lái)前景依然可期
雖然長(zhǎng)租公寓行業(yè)遭遇調(diào)整，但前景依然可期。據(jù)艾媒資訊發(fā)布的《2019中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查與消費(fèi)者行為監(jiān)測(cè)報(bào)告》顯示，預(yù)計(jì)到2020年、2025年，我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模將分別達(dá)到1.6萬(wàn)億元、2.9萬(wàn)億元。目前，90后的租客占比高達(dá)75%，大多數(shù)年輕人還是選擇租房。其次，長(zhǎng)租公寓是政策“房住不炒”、“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”下的必然趨勢(shì)，“二房東”是互聯(lián)網(wǎng)+長(zhǎng)租房的必要角色。長(zhǎng)租公寓企業(yè)想要長(zhǎng)足發(fā)展，關(guān)鍵還在于建立起規(guī)模化盈利模式，精耕細(xì)作，不斷地提高運(yùn)營(yíng)水平、提供更好的服務(wù)、提升入住率，才能具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。鏈家研究院楊現(xiàn)領(lǐng)曾公開(kāi)表示，分散式公寓可能要做到10萬(wàn)間房盈利情況才有可能改善。而且規(guī)模化之后，在租賃業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上延展開(kāi)的生活消費(fèi)、場(chǎng)景零售、社群運(yùn)營(yíng)、社區(qū)服務(wù)、金融等增值業(yè)務(wù)的空間也更大。這意味著，長(zhǎng)租公寓行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)后，未來(lái)具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)的、品牌優(yōu)勢(shì)、知名度高、口碑好的企業(yè)會(huì)存活，甚至是越做越大，但也充滿不確定性。吃到這個(gè)“大餅”的前提是，要在這個(gè)市場(chǎng)里活得足夠久，手里始終要有房。近年來(lái)，長(zhǎng)租公寓的收房成本整體上升，但為了跟競(jìng)爭(zhēng)者拼搶?zhuān)糠制髽I(yè)開(kāi)始只看數(shù)量，不計(jì)成本。頭部品牌獲得融資使其有能力高價(jià)收房，房源數(shù)量上升后，又能夠進(jìn)一步融資甚至到上市，不得不說(shuō)這樣燒錢(qián)的玩法“很互聯(lián)網(wǎng)”，不過(guò)背后存在的隱患爆發(fā)，受害者卻是為租房奔波的普羅大眾。目前長(zhǎng)租公寓行業(yè)已進(jìn)入洗牌期尾聲，資金引發(fā)的爆雷潮淘汰第一批投機(jī)者，競(jìng)爭(zhēng)中被逐漸擠壓生存空間的小玩家是第二批，地產(chǎn)系集中式公寓和各類(lèi)創(chuàng)業(yè)品牌的較量則朝著上市方向，追逐“長(zhǎng)租公寓第一股”將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間。不過(guò)，盈利問(wèn)題仍是長(zhǎng)租公寓的最大痛點(diǎn)。租金差遠(yuǎn)不能滿足長(zhǎng)租公寓發(fā)展擴(kuò)張需求，人員運(yùn)營(yíng)、裝修折舊、房屋空置率都是不菲開(kāi)支。擁有85萬(wàn)間房源的自如仍處于規(guī)模化的階段，談?dòng)€尚早。蛋殼房源超過(guò)50萬(wàn)間，平臺(tái)方面曾在今年3月份對(duì)媒體公開(kāi)表示，單間模型已盈利，整體尚未盈利。因此，對(duì)于自如、蛋殼等頭部而言，成功達(dá)成一場(chǎng)高估值IPO必須解決盈利問(wèn)題，至少趨勢(shì)數(shù)據(jù)要具備上升規(guī)律性。盡管上市之路有可預(yù)見(jiàn)的困難，但聚攏資金謀求下一步發(fā)展，就像走平衡木，片刻不得馬虎。整體來(lái)看，如今當(dāng)行業(yè)”暴雷“的陣痛逐漸過(guò)去，長(zhǎng)租公寓正走上良性循環(huán)的正軌，而全面精細(xì)化、差異化的運(yùn)營(yíng)將成為最終突圍方向，激烈的競(jìng)爭(zhēng)仍然存在。
【人物】
馬云 | 李彥宏 | 張勇 | 陸奇 | 雷軍 | 陳天橋
王小川 | 劉強(qiáng)東 | 賈躍亭 | 蔡文勝 | 鄒勝龍
俞永福 | 姚勁波 | 楊元慶 | 孫宏斌 | 井賢棟
何小鵬 | 王功權(quán) | 周鴻祎 | 史玉柱 | 胡勝利
龔宇 | 傅盛 | 馮鑫 | 康莊 | 張瑞敏 | 張一鳴
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