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來源：耕叔說錢（RichuncleGeng）

作者：耕叔

昨天，有同事問我，前段浮盈20%的基金，現在基本沒盈利了，要不要贖回。

我說，雖然大家都不知道底在哪里？但目前既然已經在地板上摩擦了，即使有地下室，地下室也不算深，就沒必要贖回了，除非產品本身有問題，或者你不愿意接受賬面上的浮虧，計劃遠離這個市場，不當玩家了，那撤就撤吧；如果想繼續參與這個市場，你下次入場時未必能擇時到這個點位，不如繼續定投。

每次市場不好時，大家都同時會問一個問題，目前還有沒有最好的投資標的啊？我們還有沒有其他選擇？

當然有，那就是一線城市（以及部分強二線城市）的房產，如果要加限定詞，是一線城市的稀缺地段、配套好的房產。本來想一本正經地分析一下房價走勢、人口、土地、金融、區域規劃，想想這東西太費時，分析完結論也一樣，大家也不愛看。今天就講一兩個房產故事，然后再給大家開幾個切（tain）實(ma)可(xing)行(kong)的方子。

這兩年股市起起伏伏，每年我聽到的股市財富故事有一些，但并不多，股市里的故事多發生在春節后那段時間，我周圍有一些朋友會有很短時間的興奮。

行情好的時候，可以回憶的畫面一般是：吃飯、出差候機的時候，朋友都會拿著手機的K線圖給我看，你看這多少個漲停、多少個拉升了，翻倍了。入了多少股阿里、騰訊、茅臺，你一定要買啊。騰訊、阿里又出了多少個產品，這產品很看好。低調點的會說，之前買的私募，終于從-20%到正10%了。買私募的，雖然盈利率不高，但人家本金高，所以絕對值很高

但買股票的基本也被后面的時間線拉平了的多，低點買到騰訊、阿里、茅臺的會有點不一樣，畢竟翻了好幾番了，一輩子都可以拿來吹牛，不過通常吹完后會加一句，我賣早了，或者買的太少。所以，不必羨慕炒股的，除非他賺了很多后遠離了這個市場，這樣才能持續保持著戰績不敗，成為傳說中的神話。其他人一定要問他，到現在為止，他炒股總共賺了多少了，不要問他現在賺了多少。

我還是更喜歡聽買房人的故事，過去的10年多，因為我們出生的時代原因，親歷了2008、2014年這兩個房價上漲的周期，周圍持續不斷的人買房，這些故事更令人過癮一些。

我前幾天查了一下深圳公司附近（深圳寶安區）的幾個樓盤的價格，其實已經差不多兩三個月沒關注了，一看嚇一跳。

之前的房價上漲是，你大爺還是你大爺，2014年到2018年，上漲幅度1到3倍，之前2014年前2萬多的二手房，2017年底基本都漲到6萬多。最近一年多雖然房價上漲幅度小了很多，但好地段的房子也有30-50%的漲幅，你大哥還是你大哥。

公司旁邊較好的學位新房，二手房市場的價格已經突破了10萬，一年前是8萬多；較好學位舊房，還是樓梯房的那種，二手房的價格突破了8萬，一年前是6萬左右；學位不那么好，但小區環境較好的，最低也在6.5萬，裝修稍微好一點的，是7萬多，基本最近一年多漲價在1萬以上；環境不好的樓梯房，都在6萬以上，漲價也接近1萬。

統計數據顯示：深圳寶安1月二手房均價 51210 元/m2，寶安12月二手房均價 50243 元/m2，環比上月上漲 1.93% ，同比去年同期上漲 8.92% ，這年度數據差不多符合買房經驗公式：房價增速=經濟增速+通脹速度+城市化進度，但與個體對一些盤的觀察相比，相差太大。所以，買房看被平均了的統計數據其實意義不大，要看的是你意向的那幾個樓盤的數據。

深圳這一波的上漲，源于豪宅稅的調整，之前4個點左右的契稅，基本讓房東給加在房價上了，公司旁邊的那些樓盤，調整幅度最低的，都是普調5000至1萬一平方，多的調高了2萬一平，就問你刺激不刺激？

所以我的那些朋友們，如果是2016年買的單價在300萬左右一套學位較好的房子，現在妥妥的是800-1000萬的房產了，這個收益率，即便不計算杠桿，算是你大爺還是你大爺；買的晚的，增值在100-200萬，算你大哥還是你大哥。

一位朋友是做房地產中介的，每天騎個電動車在附近的小區轉悠，我時不時會碰到他，有時候他還會順帶載我一程，講講他的財富故事。

他來自湖南鄉村，老婆也做房產中介，有兩個小孩。利用做職業的優勢，倒騰過很多套了，最瘋狂的時候是直接用信息差，先“空手道”，今天盤一下，幾周后出手，幾十萬到手，就掏了點定金；也幫助過一些有瑕疵的房產，處理完一些糾紛后溢價出手。比如說他的那套不到80平米的學位房，2016年左右加杠桿買的，現在掐指一算，增值在400至500萬。

還有我的一位朋友，2014-2015年因為辦公和居家需要，恰好那時候公司也經營地不錯，也陸續入手了，那時候房價在2萬多，現在回過頭來看，這投資可以吹牛吹一輩子了。

畢竟我們不都是來聽故事的，是想來學方法的，這對我們有啥啟示不？說幾點：

1、投資房產要買一線城市（以及部分強二線城市）的房子。目前這個節點，這些城市依然看好增長空間。本質上還是價值決定價格，價格受供給影響，人口流入在繼續增加，供給不夠，但也需要選擇好的標的，教育、醫療、交通配套好的，還有很大的增長空間。短期的回調，也只是因為調控的周期性波動，長期會繼續向上。

2、如果是投資房產，那必須加杠桿，不只是利用房貸這么簡單。前面的兩位朋友第一位是加了資金的杠桿，還貸款了若干，先上車了，然后就遠遠地把沒上車的人甩得不見蹤影了；后一位是加了時間的杠桿，是創業，創業的本質是加時間的杠桿，自己的時間不夠用，請人幫忙做大公司業務，這樣賺錢才有指數效應。

基本上普通的工薪階層，不加杠桿是沒法在一線城市買房的。但加杠桿要有度，要在自己的承受范圍之內，目前這種情勢，杠桿加的太大的，因為資金流動性出了問題，去杠桿也會很痛苦，去資金（低價甩賣）和去時間（關店裁員）的杠桿都一樣，但瘦死的駱駝也比馬大，其實多數沒有太大的擔心。

3、投資房產要長期沉浸在這個市場。這和炒股一樣，突然進去一般都會兩眼一蒙，找不到感覺，你都不知道這個市場處于周期的哪個節點，很便宜的標的，你會覺得老高，會遲遲不敢下手，所以這個是老玩家的優勢。

你如果自己有投資房產的打算，你要多看盤，經常性的去和中介交流，這個占用花費的時間，后期會給你帶來豐厚的回報，基本選對了時點，你會節省幾十萬到上百萬，錯過了時機，多幾十萬的成本。

4、如果超級想買房、想投資房產，要么你去做中介，要么你要把自己變成比中介更了解市場的專家。你不想做功課，就指望到我公眾號下留個言，就能得到答案，有這個可能性，但我不敢說，主要是怕你理解不透你自己誤導了自己，反過來又罵我，買房是有一整套邏輯體系的，需要全面考慮。

5、投資房產要給自己設置觀察的錨點。每一輪周期時各個節點的價格是多少？對應的資金利率是多少？什么政策推出的節點上價格開始發生變化？人口總數情況、凈流入人口情況、兒童與小學人口情況？土地供給情況、房產建設成本情況？房產供應情況、供應趨勢？有了觀察的錨點，然后再具體去感知市場的脈搏，會給你多很多理性的判斷，而不是猶豫不決。

最后說明一下，今天聊的是資產配置，不是剛需買房，也不是改善型居住買房。

聊投資，也聊的是一線城市（以及部分強二線城市）的投資邏輯，三、四線城市就沒必要持有太多的房子，基本你自己一套，給每個小孩準備一套，然后留一套出租，不能不能再多了。如果人口基數開始下降，未來30年之后，我們只有不到9億人口了，房子還值錢么？這也是“房住不炒”的應有之義，我們一定要聽話，聽話也能幫你少犯錯，避免損失。不過未來10多年，雖然人口數量可能減少，但家庭數量可能并沒有減少，家庭數量有可能增加，減少人均壽命延長，城市化率提高等，還能撐很長一段時間，也不必過于焦慮。選好核心地段、成熟區、學位醫療地鐵配套好的小區，很多城市房產投資還能賺10年-15年左右的錢，但閉著買房的時代已經過去，你需要精挑細選了。

最近這幾個月很多城市的房價都打折了，如果是自住，是一個比之前要好的時機，有的城市如果漲幅過猛，供給也多，那基本還要降，原因是調控影響，周期性波動回調，一部分人暫時沒有買房資格、一部分人觀望不愿意下手，資金面也偏緊，對經濟的信心也不足。

最后，感興趣的話來聊聊你所在城市的房價情況怎樣？你自己有怎樣的買房故事？歡迎文末留言。

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