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同志們，一轉眼，下個周五就要過年了！
我今年就在北京過，所以提前回了趟老家。我的老家你可能沒去過甚至都不知道在地圖上哪個位置，但你八成聽過名字——乳山。這個城市和“海景房”三個字幾乎是綁定的。
當然現在也有不少人出去旅行過年，去海外邊看美景邊過年。在外面住的爽了，有的順道還搞個海外房產投資。
乳山、海景房，和我的老鄉們，讓我很早就認識到這個世界是一幅充滿魔幻主義的畫。
而最近流行的海外投資，又給這個魔幻性的畫面上潑了一桶油漆。
十年前組團看房，旅游大巴拉一車一車的看房人去乳山選購海景房。當時的房價大概是3500一平。
現在十年過去了，二手海景房現在的出手價格大概是4000一平，還很難賣掉。
要知道，這可是中國房價坐地吸土，哦不，坐地吸金的十年啊。
今年流行去鶴崗買房，因為鶴崗榮獲城市房價倒數第一。但是我跟你說，乳山也有不少二手房每平米不到2000塊，一律海景房哦。
中國人對海景房的失敗投資，絕對是我的老鄉們營銷戰術的教科書級別案例。
這個事情的起源，是海子老師的那首詩：
“我有一所房子，面朝大海，春暖花開。”
聽聽這意境，陽光，海灘，花開，仿佛已經有溫潤的海風撲面而來。
太美的詩給了人不切實際的錯覺，當然也給了中介們靈感。現在的中介們也非等閑之輩，你聽聽這廣告詞：
“只有閉上眼，才看不見海”、還有，“一半是海洋，一半是天堂”。
嘖嘖，你品，你仔細品。是不是有內味了？
想象中的海景房
廣告詞只是第一步，中介們通過鋪天蓋地的廣告宣傳，吸引力很多投資者，尤其是老年人。周末大巴車全給拉到乳山，跟老人說，不買沒關系，就當周末去海邊旅游了。
去了住五星級酒店，連吃帶睡的，然后帶看高大上的樣板間，看著美景，聽著未來房價上漲的錢景，銷售一口一個大爺大媽叫著，弄到最后不掏錢交個定金都不好意思了。
整個過程循序漸進，像極了男生跟女生說，我就抱抱不亂動。
這個過程里有一個關鍵點是確保完全隔離，絕對不能讓看房人接觸到其他人。因為買的都是新房，價格八千一萬，不打折。而二手房只有三四千，還賣不掉。
永遠別低估了騙子洗腦手法的專業程度，和自己的沖動程度。很多人買個幾塊錢的菜會挑半天，買個幾十萬的房卻特痛快。
這個世界的魔幻之處在于，中介跟你談情懷，你還真信了
那很多海景房為啥價格就是不漲呢？
很簡單，因為供給不稀缺，需求不堅挺。
很多人生活在內陸所以感覺好像海景很稀缺。也確實，盡管中國海岸線全長1.8萬公里，但人均算下來還不足2厘米，看起來很稀缺。
但是我要告訴你的是，稀缺的不是海景房，而是優質城市、基礎設施完善的海景房。
很多三四線城市擁有漫長的海岸線，這種海景房一蓋一大片，毫無稀缺可言。
海岸線全長1.8萬公里
甚至有的冬天還沒暖氣，面朝大海，寒風嗖嗖，還帶濕氣的那種。
我們再看看需求。海景真的是剛需嗎？
有個故事你應該聽說過，現在在海南買房的人里，東北人最多，海南也因此被稱為東北的第四個省。
為啥東北銀都跑海南去？因為冬天確實是太特娘的冷了啊，全年有1/3的時間不適合戶外活動。
什么叫剛需？這才是剛需，不是因為海景，而是因為舒適。
舒適是剛需，海景和情懷只是加分項。
經過十年的市場教育，現在國內的新中產階級對這種不靠譜的房產投資已經比較警惕了。
但是你在進化，中介們也沒閑著。
對于勤奮的中介們來說，只要思想不滑坡，割韭菜的方法總比困難多。他們玩完了國內的海景房投資之后，又祭出了嶄新的魔幻主義鐮刀——海外房產投資。
他們先是編出了很多迷幻小軟文，比如下面這個：
讓人不得不佩服的是，短短一百來字，看起來講資產配置很對，仔細一看，全錯。
執行董事后面加個英文全稱是為了顯得更專業嗎？那應該這么寫，一位朋友（Friend）的老公（Husband）的同學（Classmate），最好還加上他七舅姥爺（Seven uncle）
海外資產為啥就美元計價了？去日本去越南去歐洲買房，跟美元有毛關系？他們的匯率就不波動了？外國人買中國的房子也算是海外資產呢。
通脹、貶值、黃金價格的數據，稍微有點搜索能力的都能知道是拍腦袋拍出來的。
要說中介也不容易，一邊編故事，一邊還得套上馬科維茨老爺子的資產配置理論，確實太難了。
再看下面這張，講一個母親自學成才，去迪拜買房的故事，也很有意思。
根據2019年12月的最新房價數據，迪拜目前房價已經下跌至每平方英尺895迪拉姆，是7年來最低點，大概不到2萬/平米。
不知道這位母親最近過得好不好，反正中介們又開始寫另一位母親，看到迪拜房價現在是低點，果斷進去抄底的故事。
另一位大家的熟人，奶茶妹妹，2019年初虧本拋售澳洲豪宅。房子買的時候1620萬澳元，外加100萬澳元印花稅。賣的時候奶茶叫價1800萬，結果降價450萬澳元，以1350萬澳元成交。
賬面損失達到270萬澳元，折合1300萬人民幣，這還沒算各項稅費。
不知道中介們又該怎么寫這位母親的故事，我很好奇。賣了澳洲房產是為了全倉殺入東南亞？
其實現在最流行的不是去美國去澳洲買房，而是去東南亞。因為根據經濟時差，現在的東南亞很有可能會復制中國之前的房價走勢！
“今年去東南亞買房，相當于十年前投資了北京。”
糟了，是心動的感覺。說得好有道理。
來看一個國內和泰國買房的對比：
一對比是不是更心動了？
不僅如此，很多中介會提供一個“超值服務”，就是你買了房子，他負責幫你出租，每個月固定給你房價1%的租金。這不就相當于至少年化12%的收益嗎？
并且房價還會上漲，你如果怕房價下跌，他還會在20年后按房屋原價回購。
租金回報加上買房貸款的杠桿，收益超過20%是妥妥的，再加上房子漲價的收益，年化30%不是夢。
但是且慢。投資最重要的一個原則就是，不懂不投。東南亞、泰國的房產市場，你真的了解嗎？
不論海景房，還是海外房產，都要納入房產增值的框架中。長期穩定向上的經濟增長是房價能夠上漲的一個非常重要的基本點。
我們所有的土地都是國有的，土地財政是政府推動經濟成長的核心發動機之一，而東南亞這些國家是沒有土地財政這一說法的，房地產行業對于他們經濟的拉動作用是遠遠比不上我們的，房地產行業在這些國家，就只是個建筑行業而已。
近10年東南亞的發展，不是中國的世界工廠地位被奪走了，而是中國增長的【溢出效應】，并不是內生性的增長。投資機會是有的，但并不比國內有明顯優勢。
因為，不是每個國家都能像中國一樣長期穩定發展。
何況，你碰到的很有可能不是正兒八經的中介。我們來看看中介兄弟們又研究出了什么歪門邪道。
正經的中介，他們只是希望你去買房，他們好賺中介費。這樣的中介只是隱瞞了部分信息沒告訴你，比如，目前曼谷新樓的物業管理費，一平方十幾塊錢人民幣，60 平方的公寓，一年下來物業費近萬元。而且一旦物業公司出了問題或者倒閉，這間公寓就很可能會成為「爛尾服務房」。
算上這些費用，收益率能有 5% 就算是中獎了，還不如買個理財產品，流動性還更高。
而不太正經的中介，30萬的房子50萬賣你，每年返給你的所謂【租金】，就是你多出的那份錢而已。當然這跟下面的比都算是良心中介了。
更不正經的中介，整個項目都是編出來的，收完錢就人間蒸發了，什么交房什么租金什么回購？對不起，你跑來東南亞告我吧，能找得到我算你贏。
真當國外的法律很健全？為啥網絡賭場詐騙團伙都把服務器設在東南亞？
最重要的一點，這些國家的本地人根本沒有投資房產的習慣，而且絕大多數也沒有這個實力。
他們買房才是真正的貫徹了咱們的口號——房住不炒。這意味著什么呢？
意味著，能接你盤的都是中國的老鄉。這就很有意思了。
承諾好了的包租，給不了你錢的是沒租出去，或者直接被中介吞了。
能給你錢的可能是真的租了，可能是你多交的錢，也可能是后面新的買房人的錢。
要賣房子也指著后面的中國老鄉接盤。
一個龐氏騙局加傳銷的雛形就這么出來了。有句話很難聽但很有用：在海外，最該提防的絕對是同胞。
你可能覺得我說的都太陰暗了，總還是有正規投資渠道的。
是的，確實有，還不少。但是作為職業投資人，我跟你說說正兒八經的海外投資，需要考慮的一部分維度。影響房地產回報的風險因子包括：
經濟增長：對于區域經濟增長的敞口；
通貨膨脹：對于區域價格水平的敞口；
收入：對于現金收益（通常是租金收入）的依賴度；
利率: 對于基礎利率的敏感度；
開發風險:對于個體項目開發成功與否的風險；
再融資/杠桿: 因使用杠桿對再融資能力及成本的考量；
政治風險：國家風險、地緣政治因素對房地產的影響；
流動性：能夠如期變現的能力；
監管：項目對于監管、政策支持的依賴度。
如果你需要投資移民、留學買房的剛需，那買就是了。這是消費不是投資。
如果你對我上面說的風險因子完全了解，有完善的投資邏輯和可靠信息來源渠道，并且資產很多需要資產配置，那海外投資未嘗不可。
但更多的情況是，你天天買彩票不中獎，年年炒股年年虧，唯一的成功投資經驗是買了套自住房，趕上好時候升值了。
這個時候，如果有一個年化收益30%的海外買房賺錢機會就擺在眼前，還有素不相識的人哭著喊著跟你強烈推薦
我覺得你都該認真照一下鏡子，看看是不是他失散多年的親人。
