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喬國軍　江蘇六能律師事務所

法諺有云：“任何人不得因主張其惡行而得利。”又根據“合約必守”原則，一般不允許違約方單方解除合同，以避免破壞交易的穩定秩序。但在房屋買賣交易中，由于合同金額較大，買受人的經濟狀況或履約基礎可能會發生較大變化，有時甚至會出現無力支付剩余尾款的情形。此時買受人已然構成違約，但其作為違約方能否主張解除購房合同呢？

一、法律依據或裁判規則

經過檢索，就違約一方請求解除合同的有關法律規定或裁判規則匯總如下：

1.《民法典》第580條：當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以請求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權人在合理期限內未請求履行。

有前款規定的除外情形之一，致使不能實現合同目的的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求終止合同權利義務關系，但是不影響違約責任的承擔。

2.《全國法院民商事審判工作會議紀要》第48條之規定：約方不享有單方解除合同的權利。但是，在一些長期性合同如房屋租賃合同履行過程中，雙方形成合同僵局，一概不允許違約方通過起訴的方式解除合同，有時對雙方都不利。在此前提下，符合下列條件，違約方起訴請求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）違約方不存在惡意違約的情形；（2）違約方繼續履行合同，對其顯失公平；（3）守約方拒絕解除合同，違反誠實信用原則。人民法院判決解除合同的，違約方本應當承擔的違約責任不能因解除合同而減少或者免除。

3.《北京市高級人民法院審理民商事案件若干問題的解答之五(試行)》第17條：當事人無法協議解除合同，繼續履行又有現實困難的，法院應如何處理？當事人無法協議解除合同，繼續履行又有現實困難的，法院應認定合同一方當事人或雙方當事人的合同目的已經不能實現，判令合同解除。對于合同解除的后果，法院應根據合同法第九十七條規定的內容，及當事人對合同解除后的處理約定行使釋明權，以決定是否一并處理合同解除后當事人之間債權債務的實體問題。

二、司法實務判例分析

為解決此疑問，通過中國裁判文書網全文搜索“違約方請求解除合同“、關鍵詞選定”解除合同“的方式，檢索得出72份民事判決書或裁定書，其中支持解除合同的判例44份。

經過整理分析，涉及“商品房銷售合同糾紛”、“商品房預售合同糾紛”、“房屋買賣合同糾紛“的案件共24起，其中支持合同解除的案件有9起；涉及“房屋租賃糾紛”的案件共21起，其中支持合同解除的案件有16起；其他檢索到的還涉及“買賣合同糾紛”、“教育培訓合同糾紛“等，因該類案件與本文所討論問題關聯性不大，在此不做闡述。

就上述數據分析可知，法院支持違約方請求解除合同的判決占比57.78%，而就本文所重點關注的購房糾紛領域，法院支持違約方請求解除合同的判決比例為37.5%。

下圖為9份支持違約方解除購房合同的判例分析：

三、判例規則總結

從時間維度看，2019年之前支持違約方解除合同的判決只有3份，解除合同的說理部分都比較簡單，基本可以簡單概括為一句話：“合同事實上無法履行/不宜繼續履行”；3份判決均以《合同法》第94條（法定解除權）作為請求權基礎。

反觀2019年之后，支持解除合同的判決有6份，裁判理由也開始豐富，概括而言：一是買方沒有能力支付購房尾款，主觀上無惡意；二是如繼續履行合同，將增加買方的經濟壓力和訴訟成本、違約成本，對買方顯失公平；三是賣方拒絕解除合同，有違誠實信用原則；四是打破合同僵局，有利于對雙方權益的保護，實現物盡其用。

上述裁判理由，基本都能看到2019年11月8日發布的《全國法院民商事審判工作會議紀要》48條的影子。比較典型的如（2021）渝01民終3541號判例，一審法院以買方不構成違約違約，駁回買方解除合同的訴請；而二審法院在“本院認為”部分直接引述《全國法院民商事審判工作會議紀要》48條原文，并就三個要件展開具體分析，最終得出可以解除合同的結論。

無論是否基于巧合，《全國法院民商事審判工作會議紀要》發布之后，法院支持違約方解除合同的判決陡增，并且裁判理由也大都圍繞三個要件，由此可見，《全國法院民商事審判工作會議紀要》第48條的內容，實則為法官判決違約方解除合同提供了可資借鑒的規則依據。

此外，《全國法院民商事審判工作會議紀要》發布之后，法官作出判決的請求權基礎不再局限于《合同法》第94條，而開始訴諸于《合同法》第6條、《民法總則》第7條，這兩條均體現的是民法中的“誠信原則”，想必這也是《全國法院民商事審判工作會議紀要》第48條中“守約方拒絕解除合同，違反誠實信用原則。”規定給法官作出的裁判指引；需要注意的是，（2020）陜01民終14724號則以《合同法》第110條作為請求權基礎，而該條對應的恰恰就是現行《民法典》第580條的規定。

四、法律辨析

通過對違約方請求解除合同相關法律規定、法院裁判規則及司法實踐案例的整理和梳理，筆者對相關法律問題簡要分析如下：

要點一：《民法典》第580條并未設立“違約方合同解除權”制度。

首先，根據《民法典合同編（草案）》二審稿第353條第3款：“合同不能履行致使不能實現合同目的，有解除權的當事人不行使解除權，構成濫用權利對對方顯失公平的，人民法院或者仲裁機構可以根據對方的請求解除合同，但是不影響違約責任的承擔。”由于缺乏共識，該項制度創新并未被《民法典》所采納。《民法典》第580條規定似乎有“草案”中上述條款的影子，但二者仍然有明顯區別。

從文義解釋出發，“草案”中明顯賦予了違約方符合特定情形時請求解除合同的權利，而《民法典》580條的規定并不限定于違約方或是守約方，而是籠統地規定“人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求終止合同權利義務關系”，也就是說在發生“履行不能”、“履行成本過高”、“債權人在合理期限內未請求履行”情形之一時，任何一方當事人都可以請求終止合同權利義務關系，而非限定于違約方。

其次，《民法典》580條規定的是當事人可以請求終止合同權利義務關系，而非合同解除權，當然更非違約方合同解除權。前者屬于司法請求訴權，后者屬于請求權。根據《民法典》第563條、第564條，約定解除權和法定解除權屬于形成權，如沒有特別約定的，適用一年的除斥期間，即自解除權人知道或者應當知道解除事由之日起一年內消滅。而《民法典》第580條規定的屬于司法請求訴權，不屬于形成權，也不適用于除斥期間。

最后，從體系解釋出發，根據合同編體例來看，《民法典》580條屬于第八章“違約責任“，而有關約定解除權《民法典》第562條、法定解除權《民法典》第563條的規定，均設置在第七章“合同的權利義務終止”中。由此可見，《民法典》580條的規定并非違約方合同解除權的規定，而只是賦予了違約方履行抗辯的三種情形，以及發生三種情形后，任意一方向法院請求終止合同權利義務關系的訴權。

要點二：《民法典》第580條的適用問題。

首先，該條款第一部分系由《合同法》第110條演變而來，二者在行文上基本沒有變化，該部分規定：“當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以請求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權人在合理期限內未請求履行。”該部分內容主要包含兩層意思：一是非金錢債務方不履行債務時，債權人可請求履行；二是發生特定三種情形時，非金錢債務方享有法定履行抗辯權。

從體系解釋出發，該條款設置在第八章“違約責任”一章，并且該條款的前一條款《民法典》第579條規制的是當事人一方不履行金錢債務時，對方有權請求繼續履行；而《民法典》第580條第一部分規制的則是當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方有權請求履行，但是相較于金錢債務而言，非金錢債務的履行具有特殊性，如果發生“法律上或者事實上不能履行”、“ 債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高”、“ 債權人在合理期限內未請求履行”三種特定情形時，對方即有權依法行使“履行抗辯權”，也就是說發生這三種特定情形時，債權人雖然可以請求履行，但債務人也有權拒絕履行。

《民法典》第580條第二部分系本次立法新增條款，原文是：“有前款規定的除外情形之一，致使不能實現合同目的的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求終止合同權利義務關系，但是不影響違約責任的承擔。”該部分內容也有較大爭議，且很多人認為該條實際上規定了“違約方的解除權”。

前文已經詳細闡述了該條并非違約方解除權的意見，在此不做贅述。就該部分的性質和適用而言，筆者認為應從以下幾個角度來看：

1.該條款與其說是所謂的“違約方合同解除權”，不如說是“合同當事人請求終止合同權利義務關系的司法訴權”

從文義解釋出發，只要具備《民法典》第580條第一部分規定的三種情形之一的，致使不能實現合同目的的，當事人即可向人民法院或者仲裁機構請求司法決斷，判定是否終止合同權利義務關系。

具體而言，該條構成要件有：第一，客觀上需要發生“法律上或者事實上不能履行”、“ 債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高”、“ 債權人在合理期限內未請求履行”三種特定情形之一；第二，當事人需主動向法院提起訴訟或向仲裁機構申請仲裁，請求終止合同權利義務關系，換言之，如果當事人直接向對方書面提出終止合同權利義務關系的，不發生相應的法律效力。原因是合約必守原則是合同領域的重大原則，原則上不允許當事人隨意終止合同關系。

雖然發生了法定情形，基于公平原則、誠信原則考慮，法律賦予債務人一方請求終止合同權利義務關系的權利，但該請求訴權必須通過法院或仲裁機構進行司法判斷，以甄別債務人是否有濫用權利之嫌。因此，該條款也可以理解為是賦予了債務人“申請終止合同權利關系的訴權”。

2.一個很關鍵的問題是：《民法典》第580條第二部分，是否限定于“非金錢債務的履行方”

筆者認為，雖然第一部分和第二部分同屬《民法典》第580條，但前后兩部分條款分別規制的是非金錢債務履行一方履行抗辯的權利和合同當事人一方請求法院或仲裁機構終止合同權利義務關系訴權，兩者是完全迥異的兩種法律制度，并沒有承上啟下的緊密邏輯關系。

其次，參考域外立法，如《德國民法典》（新債法）第275條第1款規定：債務人不能履行的，無論是自始不能還是嗣后不能，是客觀不能抑或主觀不能，債權人的給付請求權均被排除。如果將我國《民法典》第580條第二部分限定于非金錢債務的履行方，則對于金錢債務履行方發生“法律上或者事實上不能履行”之情形的，卻剝奪了其請求法院或仲裁機構終止合同權利義務關系訴權的權利，顯然是厚此薄彼.

最后，現實生活中金錢債務履行居多，如果將《民法典》第580條第二部分的適用不限定于非金錢債務，也有利于解決諸多實務問題。如本文討論的買受人無力支付購房尾款時，便構成了金錢債務履行一方（買受人）法律上或事實上不能履行（無力支付購房尾款），從而導致合同目的無法實現的情形發生，此時完全可以根據該條規定，賦予買受人請求終止合同權利義務關系的訴權，以此為該類糾紛和案件的解決找到可行的法律規則，而不需要再舍近求遠，訴諸于《民法典》第7條誠信原則的規定，此在法律實務中頗有實益。

3.《民法典》第580條和《全國法院民商事審判工作會議紀要》第48條并非對立關系，而是互為補充關系

在《民法典》沒有采納違約方解除權的條款，且從構成要件上也不存在非此即彼的關系，因此《民法典》第580條并不能排斥《全國法院民商事審判工作會議紀要》第48條的適用。另需注意的是，《民法典》第563條第2款規定：“以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人在合理期限之前通知對方后可以解除。”該條款在功能方面與《全國法院民商事審判工作會議紀要》第48條有一定重疊之處，從某種程度上削弱了“紀要”第48條的適用功能。至于上述三個條款的具體適用問題，限于篇幅，本文不再展開討論。

五、實務建議

綜合上述分析，對于本文提出的“買受人無力支付購房尾款，能否解除購房合同？”問題，筆者提出如下解題思路，以供法律同仁參考和評判。

首先，對于形成合同僵局的，如果發生“違約方不存在惡意違約情形”、“違約方繼續履行合同，對其顯失公平”、“守約方拒絕解除合同，違反誠實信用原則”的，原則上應允許違約方起訴請求解除合同。

其次，對于《全國法院民商事審判工作會議紀要》第48條中規定的“長期性合同如房屋租賃合同履行”，應類推適用于房屋買賣合同的履行。原因是與房屋租賃合同類似，如承租方不愿繼續租賃房屋進而拒絕支付租金從而導致合同僵局一樣，房屋買受人也會因資金不足難以繼續履行付款義務，尤其是動輒上百萬上千萬的購房款，很多買受人只得通過銀行按揭貸款方式來支付購房尾款，一旦銀行貸款不通過，買受人又無力籌集大額資金的情形下，必將導致合同僵局。

再次，如果房屋買受人雖然無力籌集大額購房尾款，但并不符合《全國法院民商事審判工作會議紀要》第48條中規定的三種情形。如買受人明知或可能知道其征信有問題，但心存僥幸仍向銀行申請貸款，最終銀行拒絕貸款時，其行為并不符合“不存在惡意違約的情形”，但客觀上卻已達到“法律上或事實上不能履行”或“債務的表達不適于強制履行或者履行費用過高”等情形的，此時買受人可依據《民法典》580條的規定，行使請求終止合同權利義務關系的訴權。

最后，無論買受人依據《全國法院民商事審判工作會議紀要》第48條起訴解除合同，還是依據《民法典》第580條起訴終止合同權利義務關系，均不影響作為違約方的買受人應承擔的違約責任。這不僅是法條的明文規定，也是立法機關通過價值判斷和利益權衡之后作出的合理安排，以期能盡量維護合同雙方的合法權益，保障法律的公平正義。

由于《民法典》580條第二部分的規定頗具爭議，但也為合同當事人請求終止合同權利義務關系提供了法律上可以參考的明確具體的法律規則，對于該條款如何正確適用，以及該條款如何發揮“打破合同僵局”、“維護雙方合法權益”、“維持誠信原則和公平原則”等方面尚待更多系統詳實的理論分析和司法實務的踐行適用，本文僅是拋磚引玉，以期引起廣泛關注和討論，敬請諸位批評指正。【律師視點529】