文杜愛民
房屋認購書是商品房買賣雙方對房屋買賣基本事實的確定，內容較為簡單，通常包括買賣雙方的主體、房屋的位置、大小、價格等基本的事實。通常情況，房屋認購書是預約合同。如果伴隨法定的事實出現，房屋認購書會被推定為本約合同，即正式的房屋買賣合同。
甲、乙雙方2018年*月*日簽訂《房屋認購書》，編號000***，買方認購賣方“綠地江南華府”項目第60幢3單元906室商品房。當日，甲方在乙方售樓部向甲方支付定金人民幣50000元，作為雙方在2018年9月19日前簽訂商品房買賣合同的擔保。2018年9月19日，甲方在同一售樓部向乙方支付購房款890777元，乙方收款后開具收據，收據注明50—906房款。
《房屋認購書》具備當事人的名稱、房屋基本狀況（房屋位置、房號、面積等）、房屋價款等條款。
甲方于2018年11月19日通過微信向原告發出《商品房買賣合同稿》。雙方并未簽訂正式的商品房買賣合同。
2019年2月20日，乙方向甲方發出定金《沒收通知函》列舉了甲方違約的事實。告知甲方終止《房屋認購書》，沒收定金，并于2019年3月25日把甲方認購的房屋銷售他人。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》[2003]7號5，商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
根據民事行為意思自治原則，合同當事人可以依自己的意思來形成民事權利義務關系。《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的內容只是倡導性規定，沒有強制性。成立商品房買賣合同并不需要完整地包含該條所有內容。
根據《最高人民法院關于適用<<fontface="宋體">中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第一條第一款規定，當事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當事人名稱或者姓名、標的和數量的，一般應當認定合同成立。
基于以上事實和法律規定，甲乙雙方簽訂的房屋認購書應當被認定為正式的商品房買賣合同。乙方的行為構成違約。如果乙方已經把涉案房屋出售他人。乙方應當承擔履約不能的責任。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》法釋[2003]7號8.具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。甲方可以要求法院認定房屋認購書為本約合同，并有權要求：解除合同；要求乙方退還購房款、支付利息，并且按照一倍購房款賠償甲方損失。
杜愛民，上海海貝律師事務所律師，法學碩士，辦公地址上海市北京東路471號1001室，辦公電話13641713392.
