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面對這樣的形勢，做出一個符合政策要求、滿足經濟平衡、得到各方支持的土地整備方案，顯得越來越重要！

而土地整備對于地產人和規劃師來說，屬于一個相對陌生的詞匯。那到底什么是土地整備呢？

土地整備是綜合運用土地利用領域的各項政策，使得土地資源高效節約集約利用的重要手段。

首先需要明確的是，舊村改造中的土地整備需要以政府為主導。

政府在城市更新中扮演的裁判員的角色，裁決城市更新項目推進的各個階段是否會侵害到公共利益。所以，土地整備也要立足于實現公共利益和城市整體利益的需要，通過土地、規劃、資金、地價的政策統籌，按照規劃實施要求把零散、低效的用地整合為成片、成規模的用地。

整合的過程中，涉及到權屬的變化，也涉及到用地性質(建設用地與非建設用地）的變化。土地整備在土地利用的各個方面存在，包括三舊改造、政府土地儲備、全域土地綜合整治等領域。

通過納入政府儲備、三邊地、完善歷史用地手續、置換等方式進行整備。

舊村改造中的土地整備主要可以解決土地利用總體規劃調整方向、多個權屬的整合、建設用地指標新增路徑、土地置換方案及政策依據以及供地路徑等一些列的問題。

總的來說，土地整備最終解決的還是各方利益協調的問題。通過土地整備，把原來難以做到經濟平衡的村，做到規劃可行，經濟平衡。而在這個過程中，往往涉及到多方利益的博弈。 

土地整備是推進城市更新舊村全面改造工作中最為重要的一環，是城市更新工作中一項極其復雜的工作，直接關系到城市更新項目能否順利推進。

而具備落地性的土地整備方案一定是滿足現行政策要求的，作為一名合格的城市更新執行者必須對政策時刻保持高度的敏感性、敏銳的洞察力。

近幾年隨著廣州市舊村全面改造的不斷深入，暴露出來了一些問題，例如有些村村民改造意愿相當強烈，但是由于客觀條件的限制（規劃管控、用地規模），很難算過經濟賬。為

應對諸如此類的問題，省、市各級政府積極的出臺相關政策，不斷對舊村改造下的土地整備進行“松綁”。

最重磅的文件莫過于《廣州市城市更新條例（征求意見稿）》的出臺。這一征求意見稿的出臺，也標志著廣州市舊村改造下的土地整備法制化加速。

2021年7月7日，廣州市住房和城鄉建設局發布了《廣州市城市更新條例(征求意見稿)》（以下簡稱條例）。

條例第四章用地管理（第二十三條到第二十八條）專門對土地整備及相關要求做出了詳細的規定，這也是土地整備第一次以法律條文的形式出現，表明了政府層面對于三舊改造土地整備工作的重視程度。

從政策原文中不難看出，《條例》主要針對土地置換、異地平衡、留用地統籌利用，“三地”等情況做出了規定，基本上概括了土地整備的主要內容。

根據對舊村改造土地整備的案例研究和實操經驗，目前比較常見的土地整備內容主要包括以下九項：

 常見的土地整備手段主要包括以下三種形式：

置換原則：面積相等、價值相當、雙方自愿、憑證置換

參考《廣州市黃埔區廣州開發區舊村改造城鄉建設用地規模及指標調配工作指引》，舊村改造土地整備工作流程具體如下：

總的來說，舊村改造土地整備是一項系統性的工作。作為城市更新從業人員必須了解和掌握舊村改造土地現狀梳理和更新改造整備中的各種用地問題、操作要點，通過挖掘與再造解決舊村改造土地資源緊缺的難題，掌握土地整合和價值再造的方法，才能牢牢握住城市更新的脈搏。

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