琶洲村改造前改造后對比。李鳳荷攝
上周，廣州荔灣鶴洞村和白云陳田村分別牽手方圓集團和富力地產進行更新，同時，從化的禾倉村也確定與時代中國合作改造，接下來，3月份還有幾條村將進行公開招標。隨著楊箕村、獵德村乃至琶洲村、冼村等城中村改造經驗的不斷積累，在優質城市土地資源愈發稀缺、土地招拍掛價格居高不下的大背景下，各路房企早已“暗度陳倉”向地理位置較好的城中村頻頻示好，積極接洽，“向村要地”已經成為房企在一二線城市獲取土地儲備的重要渠道。 廣州日報全媒體記者 陳白帆
趨勢
未來城市建設要向“三舊改造”要地
早在2013年左右，廣州市政府發布的相關數據已顯示，根據之前制定的土地可利用規劃，廣州可利用的建筑用地大約1772平方公里，當時仍然可利用的建筑用地僅余90多平方公里，而廣州有約536平方公里的“三舊改造”用地，光是城中村就有大約250平方公里，潛力巨大。
2017年6月，廣州市政府印發的《廣州市人民政府關于提升城市更新水平促進節約集約用地的實施意見》被視作對廣州“三舊改造”的進一步松綁，并首次明確規定自然村可作為改造主體申請全面改造，加快了廣州舊村改造的步伐。2019年廣州發改委發布的《廣州市2019年重點項目建設計劃》顯示，舊村改造項目大約為23個——天河潭村“城中村”改造項目將在今年竣工，黃埔的筆村將進行安置工程、火村改造施工，白云的田心村將進行回遷房施工，花都多條村落進行改造前期工作等。舊村改造已在全市范圍內如火如荼地進行中，僅茅崗路以西城中村改造項目就預計可為市場帶來8000套左右商品住宅。還有統計數據顯示，2018年是廣州舊改大年，有超過150條村在舊改方面有新的進展。
這些伴隨著城市快速擴張而逐漸一個個進入改造的城中村，對于城市來說就像是一塊塊海綿，在城市剛進入成長期精力無窮時，城中村接待了來自天南地北到城市闖蕩的人們，為他們在異鄉提供了安身立命之所。而到了城市發展成熟期，需要更多優質土地資源，同時也需要改變城中村與周邊格格不入的臟亂差面貌時，這些城中村又吐出了一片又一片可再次利用的地塊。“時也，勢也”，廣州推行的城中村改造“一村一策”基調最終能夠比較好地達成政府、村民、合作企業和購房者多方共贏的結果。
供給
舊改項目入市緩解住宅供應緊張局面
在不斷有城中村牽手合作企業進行全面改造消息出來后，亦有已購房者擔心城中村改造釋放過多住宅，從而導致供大于求繼而讓樓價下跌。根據廣州樂居監測的“陽光家緣”網簽數據顯示，2018年全年廣州一手住宅網簽量為91759套，處于近9年來的中等水平。
而目前廣州大規模城中村改造僅處于開始階段，截至2018年5月，廣州已批舊村全面改造項目43個，改造面積19.52平方公里。相對于超過200個城中村數量，更新改造進度仍緩慢。同時，一條村在更新改造后，在減去本身的復建安置區外，留給一手住宅市場的融資住宅面積其實沒有想象中多。以陳田村為例，改造規劃計算容積率總建筑面積199.47萬平方米，其中復建安置區計算容積率建筑面積就大約111.53平方米，融資住宅的計算容積率建筑面積僅約74.61萬平方米（含公建配套3.20萬平方米），預計將來能給市場帶來7000多套商品住宅。按照去年白云區全年一手住宅網簽量約2388套的水平，僅陳田村未來供應的商品住宅就夠白云區消化3年以上。但如果按照黃埔區一年的一手住宅網簽量看，幾千套的供應量就未必充裕。統計顯示，去年黃埔區一手住宅網簽量超過了一萬套，而被稱作廣州在建體量最大的“三舊改造”項目茅崗村，總共也只能為市場提供8000多套住宅，未必夠黃埔區消化一年。
大型地產集團：積極參與城市更新
城市土地寸土寸金，專家認為城區中心的房地產已進入存量開發時代，富力、保利、時代、方圓以及耕耘廣州多年的萬科等本土房企，深挖舊村潛力，向村要地獲取土地儲備。憑借多年累積的城市更新經驗，這些企業在競爭梯隊中占據了先發優勢。
富力地產：日前，被視為廣州最牛汽配城的白云區陳田村成功“出嫁”，牽手富力地產。“舊改”是富力發展的重頭戲之一。2007年9月，獵德村商業地塊被富力與合景地產聯合以46億元競得。該項目如今成為南中國區首個真正意義上的CBD大型城市綜合體。這些年富力地產拿下楊箕村城中村改造地塊、茅崗村項目、蘿崗筆村地塊、增城簡村項目、廣州天河區漁沙坦村舊改項目、南沙東涌鎮的大同村舊改項目等。
根據富力官微發布的數據，截至2018年底，富力在全國各地有超過40個已簽約合作的舊改項目，其中大灣區內已簽約合作舊改項目超過20個，涉及總建筑面積估計超過2000萬平方米。 （王荔玨）
保利發展：琶洲舊改，讓保利在廣州舊村改造中打響名堂。根據保利發展有關人士透露，該公司在參與舊村改造中已完成改造項目1個，已摘牌項目3個，拓展中項目共18個，涉及用地面積1451公頃，更新改造規模居行業首位。其實，在“三舊改造”中， 保利早在工業大道參與多個舊廠改造，十幾年后，保利花園、保利海棠花園、保利紅棉花園、保利百合花園從舊廠房華麗轉身為環境優美、宜商宜居的住宅小區，如今這里已成了海珠區二手房交易的重點板塊。小新塘改造，首期700套回遷房即將分房，冼村改造二期回遷房今年中竣工入住。 （李鳳荷）
星河控股：上月下旬，星河控股成功簽約成為廣州荔灣區龍溪股份經濟聯合社舊村改造項目合作意向企業。與此同時，星河控股在廣州也一直在尋找舊改拓儲的機會。有消息稱，星河控股在廣州已積極介入了番禺羅邊村、南草塘村、沙亭村以及南沙東灣村等，合共至少4條村的舊改。其中，位于番禺的羅邊村已于去年10月19日進行表決，確認聯手星河進行改造。該村的改造范圍也有約46萬平方米。 （王荔玨）
萬科：萬科近年在廣州土地儲備的重心已經逐漸轉向。新增土儲主要有2017年6月以551億元總價拿下的荔灣廣信資產包，以及在2018年1月拆遷動工的田心村改造項目等，再加上其與荔灣巨無霸村落葵蓬村簽訂合作協議，并在黃埔區啟動沙步村奠基儀式，可以說“手中有糧，心中不慌”。萬科最早介入廣州城中村改造是從黃埔的文沖村開始。其在白云的城中村項目田心村改造則已進入到首期回遷房開工階段。繼2017年拿下荔灣廣信資產包后，2018年萬科又在荔灣花地灣與巨無霸舊村葵蓬村簽訂了舊改合作協議。萬科今年啟動黃埔最大“城中村”改造項目，約為楊箕、獵德的六倍。（陳白帆）
時代中國：時代中國近日發布的2018年全年業績顯示，2018年轉化4個城市更新項目，總貨值近人民幣145億元。在城中村改造方面，2018年10月，與時代中國合作改造的黃埔區紅衛村（一、二社）舊改項目正式動工。2019年3月，時代中國以46億元的預算總金額，獲得從化禾倉村舊改項目。同時，有消息稱時代中國還介入了從化水南村的舊改。另外，時代中國還有希望獲得白云石湖村、環滘村、安平村等舊村改造項目，番禺福涌村和增城官湖村城市更新前期服務工作亦有時代中國的身影。 （陳白帆）
佳兆業：去年12月，佳兆業以742600萬元+配建面866700平方米拿下白云區的小坪村舊改項目。近兩年來，佳兆業明顯加快在廣州的舊改步伐，先后介入海珠石溪村舊改、海珠南天項目、黃埔玩具城項目、增城馬修村舊改項目，番禺陳涌村舊改等。城市更新及舊廠改造項目也成為佳兆業在廣州擴充土儲的主要來源。數據顯示，截至2018年6月30日，佳兆業于廣州的舊改項目占地面積達到580萬平方米。 （劉麗琴）
恒大：以廣州起家的恒大地產在本地樓市打響頭炮就來自于工業大道的一個舊廠改造項目，當時恒大地產從土地招拍掛奪得廣州市農藥廠的土地，半年后即推出金碧花園項目，至今第一金碧、第二金碧和第三金碧已成為工業大道的指標樓盤，位于工業大道南側的第三金碧新組團預計今年將推出。深圳舊改項目已成為恒大地產近年業績報告的“霸屏”項目，市場估算恒大地產深圳舊改價值高達6000億元。恒大深圳公司披露，其目前已擁有項目50個。根據資料顯示，目前恒大在深圳確定的城市更新項目共有26個：南山5個，福田1個，羅湖5個，寶安1個，龍崗8個，坪山2個，龍華1個，大鵬新區3個。（李鳳荷）
方圓集團：近期方圓集團在城中村改造項目斬獲頗豐，1月份海珠區新市頭村更新改造項目合作企業確定為廣州美新房地產開發有限公司，據了解，該公司為方圓集團與美林基業共同持股，方圓集團為大股東。新市頭村位于廣州塔附近，周邊有地鐵3號線和8號線，總投資額約4.56億。3月份方圓集團則獲得荔灣廣鋼新城旁鶴洞村更新改造項目，項目總投資金額估算接近24億元，其中絕大部分為復建安置資金。 （陳白帆）
珠光集團：目前，由珠光操刀的城市更新項目遍布廣州及周邊地區。31.95萬平方米的潭村復建改造已于2017年底完工；瀝滘村舊改項目面積相當于2/3個珠江新城，2018年5月全村表決率已超過啟動舊村改造的80%，隨著海珠創新灣控規的公布，瀝滘村改造日漸成為市場的焦點；位于黃沙南站的珠光·御景壹號，是珠光在廣州第一個成功舊廠改造的樣板作品，現已成為廣州高端樓盤的新標桿。（李鳳荷）
樓市快訊
碧桂園2018年營收凈利雙雙增近七成
日前，碧桂園發布的年報顯示，2018年碧桂園歸屬公司股東權益的合同銷售金額約5018.8億元，營業收入約為人民幣3790.8億元，同比增長約67.1%。凈利潤約為人民幣485.4億元，同比增長約68.8%。截至去年底，碧桂園可動用現金余額約2425.4億元。 （王荔玨）
2019年廣州市裝飾行業誠信建設活動開展
2019年3月12日，由廣州市建筑裝飾行業協會舉辦的主題為“誠信經營、放心消費、與你同行” 的2019年度誠信建設活動在天河維家私舉行。（廣訊）
