之前，在昆明跑了幾個商圈，為大家實地看租房市場的同時，產生一些疑問，昆明各區域老小區月租怎么樣，租房和買房哪個劃算呢？
本文關鍵詞：
1、昆明五區房價對比
2、主城五區月租詳解
3、租房和買房，哪個更劃算？
昆明五區房價對比
（昆明五區行政區劃來源百度地圖，價格來源中國房價行情，為最近一個月均價。圖片可點擊放大觀看。）
上圖中，租售比代表房價收回所需年份，且以新房價格算出，戶型統一為100平米。
根據顯示，版圖最大的西山區，最近一個月的平均租金、二手房均價和新房均價顯示均為最高。
其中，租金方面，30.34元/月/平米的平均租金環比回落，幅度雖不大，但五區只有西山區和呈貢區顯示回落，其余均為增長。
西山區占據環滇池的范圍較大，包括部分滇池西岸，草海片區和海埂度假區。
特別是后兩個片區，房源較集中，近期又處于春節后租房高峰，租金下降有可能暗示環滇池有旅居人群收假返鄉。
（新房也因環滇池區域高端產品較多，使得片區均價顯示最高。）
至于呈貢，近一個月17.97元/月/平米租金環比下跌高達7.66%，下行很明顯。呈貢新房價格在五區中也最低，近一個月環比有較小回落。
（還有幾個月就迎來畢業季，租房需求較大的大學城片區已有提前參與實習，并搬離的學生，短期內，租金影響較明顯。）
盤龍區、五華區和官渡區平均月租均有漲幅，其中，盤龍區29.15元/月/平米租金為三個區域最高，漲幅也最大，環比上漲1.67%。
眾所周知，五華和盤龍兩個區域涵蓋了剛需聚集較多的北市區。
雖然南市區因生態豐富，越來越多的居住群體向南走，但北市區作為較早的剛需自住區，配套更完善、居住氛圍濃郁以及較大的租房選擇空間，是春節后迎來一波租金上漲的重要原因之一。
整體看，在同等住房面積下，官渡區平均月租最低。
以工作地為中心向四周輻射，其半小時路程范圍內如果涵蓋官渡區，建議往官渡區靠攏。
（備注：一般情況，人的步行距離為5公里/小時，公車距離為60公里/小時。）
區域平均房價方面，五區各有特點：
1、五華區二手房價格已經倒掛（不過，這還是要排除五華區市中心老破小和遠大新房源造成的價差現象）；
2、呈貢二手房價格與新房價格接近（在臨近區域內，新房和二手價格接近，建議主選新房）；
3、西山區和官渡區新房均價高于二手房均價2k+，二手房還有較充足的提升空間；
4、五區中，盤龍區新房均價環比下浮最明顯，二手房均價卻上漲幅度最高（這里要排除二手有價無市的可能）。
按照租售比來算，現有租金不變的情況下，五華區新房平均只要36年就能收回購房成本，五區中耗時最短。
呈貢新房價格雖是五區最低，但是，租售比顯示，區域平均約51年才能收回購房成本，耗時過長。
主城五區月租詳解
看完昆明五區的整體分析，現在來了解一下各區包含的小片區情況。
以兩室主流租金為例，這里除去了別墅和月租較高的次新房，以90后起建的老小區作為參照，因為便宜，受眾更大：
（來源：安居客）
（表格中選中小區為個例，不代表整個市場，僅作參考，另外，因發布的租、售房源不同，所以戶型面積有所不同。）
一輪統計下來（結合以往踩盤觀察），最直觀的感受就是，呈貢的租金正逐漸上浮，另外四區整體變化不明顯。
大學城片區和市政府片區是呈貢發展和人氣均靠前的區域，兩室的月租已上1400元。
不過，因為呈貢熱門區主要還是以次新房為主，加上部分小區受眾標簽化明顯，而且需求也不小，所以房租會有所上浮。
比如大學城的雨花毓秀小區，主要受眾是學生，群體消費能力雖有限，但租房需求大，所以造成可租房源充足，但租金略低于市政府片區的現象。
而市政府的惠蘭園（網上稱呈貢公務員小區）屬于較大戶型，所以兩室價格更高，不過周邊政府單位也較多。
西山區
兩房的主流月租基本在1300-1500元，包括劉家營新區、梁源小區、永昌小區、棕樹營小區，這幾個片區生活也算方便。
兩室月租高位出現在船房片區的陽光花園小區。
小區比較大，整體流動性更強，且靠近滇池路和南亞商圈，環境不錯，兩室主流租金1800元/月（該片區不管是次新還是老小區，房租都稍貴一點）。
西山區兩室月租較低出現在大觀樓園林局宿舍。
（這個小區向西靠近大觀樓，往南是草海，不過小區西北方是建材市場，居住環境會受影響。）
如果靠近商圈的話，可以參考萬達廣場，周邊兩房老小區整體月租一般在1600元，比如馬灑營小區，房源充足。
距離萬達較近的次新房就是一房的公寓最多，包括萬達廣場國際公寓，戶型偏大，月租在2300-3200元不等。
另外，H公寓小面積在租，租金3200-3500元/月，價格很挺。
盤龍區
區域兩房主流月租大多是1400-1600元，包括白龍小區、大東新村、頤園里、金星小區、波羅小區、新迎小區、小廠住宅區，可選挺多。
（月租差距不算大的情況下，可以選擇離工作地近的小區，節省路上的時間很重要。）
盤龍區在租的一室房源也比較充足。
而兩室老小區主流月租最高出現在尚義街萬壽巷小區。
該小區600米到東風廣場，部分房源有拓東一小和昆十中雙學位，所以價格略高，兩房主流月租在1700元。
區域便宜的租房出現在曇華寺片區的金沙小區，兩房的主流月租1200元。
（曇華寺片區有很多小區，也有許多廠區和倉庫，片區公配有限，距地鐵3號線太平村站點最近步行大概1.5公里。）
整體看，盤龍區老小區的兩室主流月租比較平均，高低差距不是非常大。
如果要選擇商圈附近的房子，可以考慮同德廣場，不過，這個片區距商圈較近的是次新房居多，老小區可以考慮體量稍大些的金星小區。
距同德更近一些可選昆明廣場中央B區以及悅中心，次新房，兩房月租2200-2800元（出行方便，距地鐵2號線白云路站點最近250米）。
官渡區
這個區域老小區主流月租普遍在1300-1500元，可選擇包括東華小區、升華小區、和平村小區、涼亭水電十四局生活區、南窯新村、日新小區。
就租住來說，這幾個小區生活也算方便。
除了涼亭水電十四局生活區。
小區被廠區和倉庫包圍，只能借助周邊不算很多的臨路商家滿足日常所需，另外，小區距離地鐵3號線太平村站點最近需步行1.6公里，出行有所不便。
如果選擇老小區，其月租最低出現在官南大道片區的升華小區（靠近巫家壩片區），以及南窯片區的南窯新村，兩房的主流月租在1300元。
兩個小區距離地鐵1號線地鐵站，最近步行均為900米左右（福德站、昆明火車站），生活也便捷。
官渡區五新小區兩室主流月租較高，達到1600元，小區靠近菊花村，臨近二環南路，旁邊就是格林威治。
（不足就是停車比較擁擠，而且整個小區四面都臨路。）
官渡區比較熱門的租售房區域集中在世紀城、新亞洲體育城和新螺螄灣連片區域，因為生活環境熱鬧，很多上班族愿意在此落腳。
不過，這幾個片區房源主要是千禧年后建造，相比老小區，房租與物業等住房開銷更大。
（比如世紀城迎春苑、新亞洲體育城星匯園，兩房月租2200-2500元；中豪悅城花園稍便宜，兩房月租1800-2000元。）
五華區
區域單個老小區之間的租金價差比較明顯，不過，兩房的主流月租主要在1300-1500元，可選包括興華街小區、豐寧小區、機電裕海小區、江岸小區、洪發小區。
高新區的南疆花園和蓮花片區的理工大小區兩室租金最高，2000元/月。
根據了解，兩個小區租客大部分是陪讀家長，前者旁邊就是師大附中（步行900米左右到外國語實驗小學新校區）；后者部分房源帶蓮華小學學位。
如果要便宜，只能往茨壩走。
靠近龍泉路的重機廠生活區比較便宜，1000元就能租到干凈的房源，不過位置偏了，周邊工業廠區也比較多。
其實，距翠湖近些的出租房也有便宜的，比如興華街小區（到翠湖步行1.2公里），1400元就能租到兩室的房源，不過小區裝修老舊些。
如果考慮商圈附近的次新房，順城高級公寓有出租，房源也多，2300-2500元可以租到一房戶型。
（樓下就可以購物，從順城購物中心西門走，200米內可以到地鐵3號線五一路站點B口。）
話說回來，對于購房者來說，并不會去關心這幾百塊錢的差異，而對于真正的租房者而言，最關心的是距離工作地近不近。
租房和買房，哪個更劃算？
說起租房，還是離不開買房，因為很大一部分購房者是從一開始的租客，演變成最終的購房者。
是什么刺激了“租轉購”需求？
比較重要的原因是，租房開銷遠大于買房還貸，故而刺激購房需求。那租房和買房，哪個更劃算？
先來看昆明的平均工資：
（根據“五險一金和稅后工資計算器”平臺的數據顯示，在近2.9萬樣本量中，昆明現階段的平均月薪為4118元。）
（來源為智聯招聘發布的《2018年冬季中國雇主需求與白領人才供給報告》。）
智聯招聘發布的報告顯示，昆明平均工資排名第19位，為7410元/月。因樣本群體主要是白領，平均工資就更高，可參考價值不大。
按第一個平均工資水平為準，4118元/月，來計算一下月供。
以中國房價行情網的二手房均價和平均月租為例。
（因顯示的二手房均價普遍比新房低，門檻也較低，戶型統一為整數100平米。）
（購房月供區間在1575-2152元）
為了不影響生活質量，月薪至少要達到月供的兩倍。
參考昆明的平均月薪4118元，除了西山區平均二手房價負擔略微吃力之外，其余四個片區都能夠負擔。
再來看租房：
（如果按照100平米算，昆明五區平均月租在1797-3034元之間，不含水電等費用。）
對比4118元/月的昆明平均工資，在不影響生活質量的情況下，只有呈貢的平均租金是可以負擔的。
如果只看表面數字，租房反而比買二手房更貴了。
（注意，這里的平均月租樣本包括了老小區和次新房，價格相互一拉扯，均價就偏高了）。
但實際上，買房所需的首付款，即使是首套房也是一筆比較大的開銷。這一部分是沒有算在月供里的。
如果以老小區兩房主流月租較高的盤龍區為例，平均1400-1600元/月，即使加上水電等費用，預計也就在1800-2000元左右。
（只看每月支出，租住老小區比買房更劃算）。
雖然租房普遍比購房支出少，壓力小，彈性大，但房租只能跟著市場走（買房能遇到通貨膨脹）。
套用中介常說的宣傳語：“房價漲，可能與你無關；但房價跌，你有可能就要搬家了。”
到這里，小編很難肯定說租房和買房，哪個劃算。
根據個人需求和收入來選擇租房或買房，才最合適。
