圖為2006年住宅新盤放量示意圖 制圖/丁華勇
較今年多20個，集中在北五環、東四五環及通州順義等地；業界稱房價漲幅或由今年的23%降至15%
12月5日，北京市土地整理儲備中心成交了9塊土地，其中的7塊住宅用地有5塊是位于郊區縣。同時，北京今年招拍掛成交的地塊、正在掛牌地塊及即將入市地塊都表現出或位于郊區縣，或位于城區邊緣地帶的趨勢。
業內預計，明年北京新開盤住宅項目(不包括老盤后期)將有100個左右，約比今年多20個，主要集中在北五環、東四五環、東南五環及一些郊區縣。
“供地”
招拍掛地塊郊區超半
12月5日，北京市土地整理儲備中心成交的7塊住宅用地(部分地塊含配套)中，5塊是位于郊區縣。其中，北京金地興業房地產有限公司以4.08億元競得通州區馬駒橋鎮生活起步區C2住宅小區項目用地，用地面積10多萬平方米，規劃建筑面積近16萬平方米。懷柔區富樂大街南側住宅項目用地、北京市密云縣密云鎮南菜園村(原體育場)住宅用地也均成交。而在此前兩天，深圳萬科拿下位于順義望泉寺村近18萬平方米的地塊。北京土地供應郊區化的痕跡越來越明顯。
在今年已招拍掛成交的約20塊純住宅用地中，郊區項目占到一半。目前市土地整理儲備中心正在交易的22宗地塊，城八區的土地只有9塊，且絕大部分位于四環外，如朝陽區立水橋、海淀區清河等地，并且絕大部分是商業金融和酒店式公寓，住宅用地還是集中在郊區。
此外，盡管即將入市的13宗土地都位于城八區，但體量超過15萬平方米的住宅項目位置普遍較偏遠，如萬恒家園二期項目用地位于西四環外小屯路，海淀溫泉鎮中心區的D1、D2地塊位于西北五環外。只有廣渠路36號地是位于東三環附近。
“新盤”
8·31過關項目明年放量
以從拿地到銷售需大半年的周期來看，今年招拍掛的土地，其項目大部分都會在明年上市。即使是剛拿下馬駒橋地塊的金地也表示，項目會在明年下半年推向市場，以花園洋房為主。另據悉，華潤的清河項目也將于明年上半年入市。不過，通過招拍掛拿地的項目只是明年新開樓盤的一小部分。
“受宏觀調控影響，今年北京新開盤住宅項目只有80個左右，與前幾年幾乎一天一個新盤的情形相去甚遠。明年北京新開盤項目預計總數在100個左右。”中原地產華北區域總經理李文杰這樣表示。北京金網絡房地產經紀有限公司副總經理林金城則預測，“明年新開盤項目肯定不超過100個。”
“明年年中，8·31過關土地會有不少項目面市。按照預測，這些土地的項目本應該在今年下半年就集中放量，但由于上半年宏觀調控力度較大，估計僅有約一半的過關土地項目入市。很多開發商因資金及產品定位調整等問題而推遲樓盤入市時間，因此2006年年中會有相對集中的放量。”李文杰分析。
因此，除了目前土地供應比較集中的順義、通州、懷柔、昌平等郊區外，李文杰認為，明年城區新盤主要集中在北五環沿線、東四至東五環沿線的北段、以亦莊為核心的東南五環等。
“目前老城區可供開發的土地不多，即使有也是‘點’式開發，體量很小。惟一大體量的項目位于菜市口南大街東側，總建筑面積100萬-200萬平方米，但其整個開發周期估計要幾年時間。明年能推出多少很難估計。”李文杰說。林金城也表示，城區內土地拆遷成本太高，這部分土地要變成新增供應量很難。
“房價”
明年房價漲幅或放緩
“明年房價仍將上漲是毋庸置疑的，只是幅度問題。”金地北京相關負責人這樣表示。林金城認為，明年房價漲幅應該比今年大一些。“今年宏觀調控的三四個月間房價變動很小。明年，房地產方面應該不會出新的大政策。北京的房價還是會保持穩中有升的勢頭。”
李文杰對此持不同觀點，他表示，上月底北京市建委等四部門發布的報告顯示，今年前10個月全市商品住宅期房平均價格同比上漲21.4%.他預測，今年全年期房價格漲幅約為23%，主要是受供應量減少的影響。明年供應量將相對增多，房價會繼續上漲，但漲幅會下滑到15%左右。
第三視角
城區好地減少 順義通州崛起
“金地選擇馬駒橋地塊也是‘矬子里拔將軍’，不得已而為之。因為城區內位置較好、狀況較好的地塊現在已經很少了。”金地北京一位負責人這樣表示。
林金城比較看好順義、通州等新城的發展潛力。他說：“這也是一些大開發商拿地的重要原因。”他介紹，北京城市新規劃明確要把順義、通州、亦莊建設成為50萬以上人口的新城。因此，目前推出的土地多向這三個新城傾斜，尤其是順義和通州。“以后不應該以各地塊離現在的二環、三環有多遠來衡量是否郊區化，而應該以各地塊離三個新城的市中心有多遠來衡量。”林金城表示。
對于開發郊區項目，金地北京的相關負責人表示樂觀。“只要解決好交通問題和通勤成本，單程45分鐘以內的上下班時間是很多人可以接受的。”
開發順義一普通住宅項目的天洋地產常務副總經理趙明之表示，順義本地人可以支撐的房價水平是每平方米4000元以內，但目前該項目均價為4600元/平方米，并且銷售不錯，很大程度上是城里人在支撐。
