1日起，南京的《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》(下稱“條例”)開(kāi)始正式實(shí)施。其中，拒交物業(yè)費(fèi)經(jīng)判決確認(rèn)后仍不履行的，將錄入個(gè)人信用檔案。到目前為止，全國(guó)已有多地將居民拒交物業(yè)費(fèi)用的行為錄入個(gè)人信用檔案。
目前，在全國(guó)范圍內(nèi)已有上海、無(wú)錫、珠海等地將拒交物業(yè)費(fèi)列失信記錄。去年初，上海出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)上海住宅小區(qū)綜合治理工作的意見(jiàn)》，表明將建立業(yè)主居住信用管理制度，今后無(wú)故拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)超過(guò)半年，這種違約行為將被錄入上海市上海公共信息服務(wù)平臺(tái)，且與個(gè)人征信系統(tǒng)掛鉤。去年9月1日，《無(wú)錫市物業(yè)管理?xiàng)l例》正式實(shí)施，其也將欠交物業(yè)費(fèi)與個(gè)人信用掛鉤。今年5月12日，珠海市法制局發(fā)布《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例(征求意見(jiàn)稿)》，公開(kāi)征求意見(jiàn)。其中提出，對(duì)不按時(shí)繳納物業(yè)管理等費(fèi)用的業(yè)主，相關(guān)信息將依法公示并納入個(gè)人征信系統(tǒng)。
據(jù)了解，上海規(guī)定物業(yè)催繳兩次仍拒不繳費(fèi)就可計(jì)入個(gè)人信用檔案。去年征求意見(jiàn)的《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》也表明，業(yè)主有欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等行為，經(jīng)生效判決或仲裁裁決確認(rèn)的，就按有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案，引起了熱議。此后，該草案的二次審議稿進(jìn)行修改，規(guī)定經(jīng)生效判決或仲裁裁決確認(rèn)后仍不履行的，才按有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案，相比較之前較為審慎。“我之前一直在外地太忙不經(jīng)常回來(lái)，最后去年底欠了物業(yè)費(fèi)三千多元，但是回來(lái)后就補(bǔ)交了。有些時(shí)候業(yè)主確實(shí)有特殊情況，并不是欠費(fèi)都是惡意的，規(guī)定也應(yīng)該有些人情味兒。”南京趙女士說(shuō)。
對(duì)于業(yè)主，正式實(shí)施的“條例”明確了業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)可以通過(guò)上門(mén)催交、公示等形式，督促其限期交納。逾期不交納，物業(yè)可依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。
但在生活中欠繳物業(yè)費(fèi)的情況，有些是物業(yè)的責(zé)任。例如，業(yè)主在已繳費(fèi)的情況下，家中失竊、小區(qū)違建物業(yè)不管、小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)不到位等。對(duì)此類情況，南京此次“條例”表明，對(duì)物業(yè)不滿意可引入第三方評(píng)估，經(jīng)評(píng)估物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)的，建設(shè)單位可更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或要求其限期整改。逾期不整改的經(jīng)報(bào)告后，由物管主管部門(mén)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，并公示。
對(duì)于維修基金，南京此次“條例”也表示，業(yè)主遇到小區(qū)電梯故障、房屋漏水等情況時(shí)，有權(quán)提出申請(qǐng)住宅專項(xiàng)維修資金。且住宅專項(xiàng)維修資金管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到應(yīng)急維修資金使用書(shū)面申請(qǐng)之日起兩個(gè)工作日內(nèi)完成審核。
據(jù)了解，南京目前已有65個(gè)不同類型的小區(qū)成為“條例”運(yùn)行試點(diǎn)地區(qū)。按照立法法相關(guān)要求，條例的配套辦法和細(xì)則將在法規(guī)出臺(tái)后一年內(nèi)制定。(張傳明)
法務(wù)之家民商律師團(tuán)隊(duì)提示廣大業(yè)主注意，以下7種情形不交物業(yè)費(fèi)，敗訴風(fēng)險(xiǎn)很大：
小趙購(gòu)買(mǎi)的新樓馬上就要交房了,可每天的工作忙得焦頭爛額,下周又要出差,這一走就是幾個(gè)月。不巧的是,小趙的太太上個(gè)月公派留學(xué)去了美國(guó)。交房的事倒是可以交給老媽,可物業(yè)費(fèi)小趙想暫時(shí)不交,畢竟自己和太太這段時(shí)間都不會(huì)入住,沒(méi)有享受他們(物業(yè))的服務(wù)。
●政策解讀:國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》中規(guī)定,物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出一般包括:管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;辦公費(fèi)用;物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。
●律師說(shuō)法:從物業(yè)費(fèi)含蓋的內(nèi)容來(lái)看,小趙理解的服務(wù)有一定的局限,因?yàn)槲飿I(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;辦公費(fèi)用;物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊等,都是物業(yè)管理的組成部分。所以小趙在購(gòu)買(mǎi)房屋以后,不管住與不住,都應(yīng)該繳納物業(yè)費(fèi),這一點(diǎn)不容置疑。
艾某經(jīng)營(yíng)的網(wǎng)吧坐落于某市的一小區(qū)內(nèi)。2003年7月,小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、住宅樓業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》。合同簽訂后,物業(yè)公司按約定進(jìn)行了物業(yè)服務(wù),可艾某以其與物業(yè)公司之間沒(méi)簽物業(yè)合同,物業(yè)公司提供的服務(wù)不多為由,拒絕交納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司訴至法院,要求艾給付拖欠的物業(yè)管理費(fèi)3611元。
●政策解讀:根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定,在業(yè)主委員會(huì)依法成立后,業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間簽訂的物業(yè)管理合同,對(duì)全體業(yè)主具有約束力。如果業(yè)主委員會(huì)未與物業(yè)公司簽訂書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同,但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù),業(yè)主則應(yīng)按實(shí)際發(fā)生的服務(wù)價(jià)格向物業(yè)公司交納相應(yīng)費(fèi)用,作為對(duì)其已提供服務(wù)的補(bǔ)償。因此,未簽訂物業(yè)合同或物業(yè)公司未提供資質(zhì)證明,業(yè)主也不可以拒交物業(yè)費(fèi)。
●律師說(shuō)法:不管小區(qū)業(yè)主本人是否與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同,只要業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)簽了合同、甚至幾方之間均未簽立合同但物業(yè)已提供服務(wù),就該對(duì)物業(yè)已提供的服務(wù)予以補(bǔ)償,否則訴諸法律法院也將判居民敗訴。
某花園的一位胡姓業(yè)主反映:物業(yè)管理公司的管理混亂,衛(wèi)生狀況很差,盜竊案件頻頻發(fā)生,業(yè)主們有意見(jiàn),采取拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)的方式表達(dá)不滿,還有100多個(gè)業(yè)主聯(lián)合簽名要求更換物業(yè),可是,物業(yè)公司反而把拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主告上法庭,不僅要其補(bǔ)交所有物業(yè)管理費(fèi),還要追加滯納金。
●政策解讀:如果物業(yè)公司提供的服務(wù)達(dá)不到合同約定的標(biāo)準(zhǔn),說(shuō)明服務(wù)質(zhì)量不到位。小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題,應(yīng)該由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行監(jiān)督。出現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)價(jià)格不符的問(wèn)題,可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)直接與物業(yè)管理公司交涉,甚至可以根據(jù)合同的約定改聘其他物業(yè)管理公司來(lái)管理小區(qū)。
●律師說(shuō)法:建議沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)要盡快成立業(yè)主委員會(huì),加強(qiáng)對(duì)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督與管理。至于物業(yè)管理收費(fèi)出現(xiàn)糾紛,可以通過(guò)業(yè)委會(huì)與物業(yè)之間的溝通來(lái)解決,一旦進(jìn)入了司法程序,業(yè)主也還可以根據(jù)合同約定,向法庭提供因?yàn)榉?wù)質(zhì)量不到位導(dǎo)致拒繳物業(yè)管理費(fèi)的證據(jù),最后由法庭裁決。
物業(yè)公司的工作人員說(shuō),許多業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的要求超出了合理范圍。他們認(rèn)為物業(yè)公司只要收了錢(qián),就應(yīng)對(duì)業(yè)主的一切損失負(fù)責(zé)。
比如,業(yè)主王先生住在順義櫻花園三區(qū),距離首都機(jī)場(chǎng)很近,所以經(jīng)常有飛機(jī)在小區(qū)上空經(jīng)過(guò)。轟隆隆的聲音吵得他們根本無(wú)法休息。王先生認(rèn)為物業(yè)公司服務(wù)不到位,他有權(quán)不交錢(qián)。
還有業(yè)主反映自己所住小區(qū)周?chē)卉?chē)少、銀行少等問(wèn)題,許多業(yè)主都要求物業(yè)來(lái)解決,甚至有人提出物業(yè)雇用的保安應(yīng)保障業(yè)主的人身安全。
●政策解讀:物業(yè)費(fèi)是否交納所對(duì)應(yīng)的義務(wù)是物業(yè)公司在履行物業(yè)管理職責(zé)時(shí)是否已按照物業(yè)管理合同的約定履行了其應(yīng)盡之合同義務(wù)和責(zé)任。而業(yè)主所提出的相關(guān)服務(wù)項(xiàng)目問(wèn)題,尤其是與買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)相關(guān)的問(wèn)題,因分屬不同的法律關(guān)系,除非有特殊約定,否則不能成為業(yè)主拒絕交納物業(yè)費(fèi)的合法抗辯理由。
●律師說(shuō)法:業(yè)主的要求就是少花錢(qián)多辦事,做到物有所值甚至是物超所值。但具體到服務(wù)上,有許多軟性的東西很難做到,而且眾口難調(diào)。
這個(gè)問(wèn)題實(shí)際上已超出了物業(yè)公司的管理能力范圍。機(jī)場(chǎng)是以前就存在的,業(yè)主如果無(wú)法承受它的噪聲當(dāng)初完全可以不買(mǎi)這里的房子。物業(yè)總不能去建議拆掉機(jī)場(chǎng)。對(duì)于該小區(qū)周?chē)卉?chē)少、銀行少等問(wèn)題,許多業(yè)主都要求物業(yè)來(lái)解決,甚至有人提出物業(yè)雇用的保安應(yīng)保障業(yè)主的人身安全。這些都是不對(duì)的。
北京市某小區(qū),剛開(kāi)始有兩三家業(yè)主不交費(fèi),物業(yè)一般不會(huì)采取強(qiáng)制性措施。但是這兩三家不交物業(yè)費(fèi)會(huì)給已經(jīng)交了的業(yè)主起到不好的“模范帶頭”作用,許多本就不愿交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主看到別人不交也沒(méi)事,就開(kāi)始模仿。你不交不是沒(méi)事嗎,我也不交,這種影響就像傳染病,有很多業(yè)主跟風(fēng)。但久而久之,越來(lái)越多的人加入不交費(fèi)的行列,物業(yè)費(fèi)就更加難收。
●政策解讀:物業(yè)和業(yè)主的目的是一致的。通過(guò)物業(yè)的管理工作,業(yè)主達(dá)到房產(chǎn)的保值、增值;而物業(yè)可以通過(guò)管理樹(shù)立自己的品牌。如果因不交物業(yè)費(fèi)而造成物業(yè)服務(wù)跟不上,最后導(dǎo)致房產(chǎn)貶值的話,業(yè)主的利益就會(huì)有更大的損失。
●律師說(shuō)法:不交物業(yè)費(fèi)對(duì)其他業(yè)主具有自然的誘惑力,不交費(fèi)可能被跟風(fēng)的業(yè)主認(rèn)為是一種可以取巧的機(jī)會(huì);對(duì)欠費(fèi)業(yè)主來(lái)說(shuō),他需要?jiǎng)訂T周?chē)泥従右簿芙^交費(fèi),以達(dá)到法不責(zé)眾的效果;而他的鄰居發(fā)現(xiàn)可以通過(guò)不交物業(yè)費(fèi)來(lái)滿足自己的利益時(shí),也會(huì)踴躍行事的。因?yàn)樵谒麄兛磥?lái)法律會(huì)先懲罰那些帶頭不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主。其實(shí),業(yè)主個(gè)人不交費(fèi),自己的房產(chǎn)得不到有效維護(hù),損失的是自己的利益。交了費(fèi)不等于認(rèn)可了物業(yè)的服務(wù),業(yè)主可以理直氣壯地要求改善服務(wù)。不交費(fèi),按法律規(guī)定都沒(méi)有資格當(dāng)業(yè)主委員會(huì)委員,如果因此造成小區(qū)成立不了業(yè)主委員會(huì),那業(yè)主連轟走自己不滿意的物業(yè)公司都無(wú)法做到,還會(huì)被物業(yè)告上法庭。
為了收取物業(yè)費(fèi),某些物業(yè)公司以停水停電、拒絕向業(yè)主提供相關(guān)配套服務(wù)等方式,催迫業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi),這種“捆綁服務(wù)”方式現(xiàn)在被普遍復(fù)制。
業(yè)主張女士因?yàn)猷徏乙崎T(mén)糾紛,拒絕繳納物業(yè)費(fèi),今年她孩子上小區(qū)幼兒園,被告知必須出具物業(yè)公司的完費(fèi)證明,才能享受業(yè)主優(yōu)惠待遇,他們稱之為“捆綁式服務(wù)”。而業(yè)主認(rèn)為優(yōu)惠待遇是開(kāi)發(fā)商在合同上承諾的,物業(yè)無(wú)權(quán)干涉。
業(yè)主李先生因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)糾紛被拒絕使用小區(qū)內(nèi)的健身房,對(duì)于物業(yè)公司的這種“捆綁在物業(yè)費(fèi)上的服務(wù)”,李先生認(rèn)為健身房是全體業(yè)主所有的,有權(quán)利使用。但目前他沒(méi)有辦法,法律訴訟的成本太高。
可以說(shuō),物業(yè)公司“捆綁式收費(fèi)”正在成為集中反映的問(wèn)題,同時(shí)還有物業(yè)公司普遍效仿。
●政策解讀:根據(jù)有關(guān)規(guī)定,會(huì)所等設(shè)施從原則上講不能收費(fèi),但因維修、養(yǎng)護(hù)需要費(fèi)用,業(yè)委會(huì)可以委托物業(yè)公司進(jìn)行收費(fèi)管理,費(fèi)用歸全體業(yè)主支配。如協(xié)商不成,業(yè)主可以通過(guò)法律起訴,要求開(kāi)發(fā)商履行承諾。物業(yè)公司也可以起訴業(yè)主,要求業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)。
●律師說(shuō)法:一般而言,小區(qū)內(nèi)的健身房、俱樂(lè)部、游泳館屬于配套設(shè)施,攤?cè)肓诵^(qū)的建設(shè)成本,產(chǎn)權(quán)歸小區(qū)全體業(yè)主所有,按照“我的東西,我使用”的原則,業(yè)主有權(quán)利使用這些設(shè)施。
業(yè)主采取拒繳物業(yè)費(fèi)的方式抵制物業(yè)管理服務(wù)的某些做法、是不成熟的行為。若對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量存在異議,可以通過(guò)正常的渠道,正常的手段,合法合理地解決。
楊小姐居住在宣武區(qū)某小區(qū)。近日她在一進(jìn)樓的門(mén)洞處看到一則健身俱樂(lè)部的廣告,而在看到這則廣告之前,她覺(jué)得物業(yè)公司根本就沒(méi)有權(quán)利這么做,既然你們經(jīng)營(yíng)能掙到錢(qián),我們大家不交物業(yè)費(fèi)好了。
與上面相似的一個(gè)事例,一小區(qū)業(yè)主因大堂被擅自出售、物業(yè)管理用房被私自出租,與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司產(chǎn)生糾紛,拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。
●政策解讀:《物業(yè)收費(fèi)辦法》規(guī)定,利用物業(yè)共用部位共用設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)同意,所得收益應(yīng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金等。
●律師說(shuō)法:物業(yè)公司的做法是錯(cuò)誤的,必須糾正。但業(yè)主不能據(jù)此不繳納物業(yè)費(fèi)。
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