11月2日，一篇標題為《房企10年囤地12億平方米，足夠1.2億人居住》的報道被廣泛轉載，引起業內人士的強烈關注。主要原因一是數據之大，頗讓人心驚肉跳，其次是開發商又被推上了“罪無赦”的審判臺。這事值得分析一番，以正視聽。
該報道所說現象部分屬實，但被夸大化和情緒化了。國家統計局數據顯示，2000－2009年，全國房地產企業購置土地面積33億平方米，而完成土地開發面積僅有近21億平方米，簡單計算可知，約12億平方米土地未被開發，但這其中并沒考慮部分土地出讓后又因各種原因而被政府收回的情況。按一年不開發即為土地閑置的規定，預計近10億平方米可能屬于閑置用地。
近十年來，造成巨量土地閑置的原因非常復雜，但罪責全歸房企就失之公正了。今年初，國土資源部副部長贠小蘇曾公開表示，截至2009年底，全國仍然約有一萬公頃閑置土地，54%左右的閑置土地主要是政府部門原因造成的。“一萬公頃”之說暫且不談，但一半以上閑置土地由地方政府造成卻基本屬于事實，原因主要包括動拆遷難和城市規劃調整。
這又與土地出讓方式有很大關系。2004年“831大限”(8月31日之后經營性用地出讓實行招、拍、掛)之前，我國經營性用地多采用協議方式出讓(少數為劃撥)，很多地方政府在出讓合同中，對企業開、竣工時間約束得很寬松；而且，2008年之前，我國經營性用地多采用“毛地”出讓，也即在完成動拆遷之前，政府就將土地賣給了開發商，而近些年動拆遷的難度越來越大，許多土地因此閑置。
另外，在我國很多城市中，往往一屆領導一個想法，存在隨意、頻繁修改城市規劃的現象，城市規劃和用地性質變化后，部分已出讓的地塊自然被迫延期開發。比如，今年8月被媒體狂炒的1457宗閑置土地“黑名單”確有此事，筆者曾看到過，這些地塊多是在2005年之前出讓的。
其次，這些閑置用地“足夠1.2億人居住”的說法很不靠譜。首先，即便有10億平方米閑置用地，也多屬非住宅用地，即便是假設為住宅用地也不合適，因為很多非居住用地的所在位置、地理條件、產業功能等特點，決定了不能作為居住用地出讓。另外，報道稱“以目前業內通常的容積率為3的住宅開發指標來計算”，這一容積率明顯高估，實際上過去十年，全國城鎮新建住宅小區的平均容積率絕對不會超2。處處高估和多算，最后得出“足夠1.2億人居住”的結論，難免夸張。
至于大開發商擁有較多的土地儲備，以及通過分期開發變相囤地的現象，確實存在。近幾年，全國地價漲幅比房價更瘋狂，所以導致部分房企囤地的利潤率，比開發后賣房的利潤率還要高。土地是房地產開發行業的基本生產資料，大企業為了可持續經營，保持較大規模土地儲備無可厚非，政府更應關注的是制定有效的政策措施，并落到實處。比如，針對項目分期開發造成的土地閑置問題，國土部早已規定限制大幅居住用地出讓，但地方政府不遵守，又奈之何？
國家清查和治理土地閑置，已進行了五六年，實際上政策并不復雜，而難在執行。大家不妨想想，一半以上閑置用地的責任在地方政府，地方政府又怎好意思對囤地企業下狠手呢？
今年9月下旬，國土部和住建部聯合下發的《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》中規定：嚴格查處囤地炒地閑置土地行為，對企業自身原因造成土地閑置的，必須依法堅決查處，對政府及部門原因造成土地閑置的，住房城鄉建設部門要積極配合國土資源主管部門，聯合限期查辦。但愿國家在查處閑置土地方面，對企業和地方政府(官員)“兩手抓，兩手都要硬”。
您已欣賞本篇
分
秒
本站僅提供存儲服務，所有內容均由用戶發布，如發現有害或侵權內容，請
點擊舉報。
