本課程適合地方政府黨政領導、職能部門領導、城投董事長總經理、銀行行長和高級客戶經理參加。直播效果反響非常熱烈，下次直播3月11-12日，請提前預約。預約方式見文末。2022年2月5日的消息，國家發改委有關負責人談當前經濟形勢中表示，要“適度超前開展基礎設施投資”、“推進新型基礎設施建設”。這則消息，看似普遍報道，實則石破天驚。不僅指明“十四五”規劃項目實施發展方向，對于正處在轉折點的城投公司來說，無疑是一個新契機，就是適度超前的新型基礎設施投資。
對于城投企業來說，絕不能等米下鍋。地產方面，城投要加快融合產業。產業地產與傳統商業地產的最大區別在于以產業思維設計戰略，以產業發展為目標和方向，以地產開發為手段，通過開發運營和要素資源整合，打造產業集群、產業基地、產業園區。未來房地產一定是產業配套概念，與產業方向融合發展，新的城市建設需要產業地產新定位。比如被稱為千年大計的雄安新區建設，比如粵港澳大灣區世界城市群建設等，這些新城大多按照產產融合、產融融合、產城融合、產社融合的創新發展模式，為產業地產帶來發展機遇。 產業地產看似簡單，卻是新的命題，也是一個極其關鍵的戰略性問題。如何實施產業地產，本文提出以下幾個方面思路和典型成功案例，供大家參考。 一、2021年哪些城市城投拿地較多？如何看待拿地多的城投企業？2021年下半年土地市場走弱，地方國企與城投拿地開始顯著增多，市場對“城投參與土地拍賣”的討論也開始升溫，從表面上看，城投企業似乎接過了房地產開發的大旗。 其實城投拿地，或者折價接手地方住房建設項目，建設保障房，體現了城投自身的公益屬性，與自身定位相符；未來城投也將逐漸脫離政府投融資平臺的屬性，更多參與到基建與地產的聯動開發中去，成為城市投資運營主體，增加重要的經營性收入。無論是委托代建業務，還是土地整理業務，都是新型基礎設施建設的上下游產業鏈，適度超前開展新型基礎設施建設和投資，提前布局產業，正是城投公司的業務升級發展的好機會。 城投未來在城市更新、片區開發等新模式中也將進一步強化自身區域獨特屬性；解決居住問題，加大保障房供應力度，商品房也不放棄。城投公司利用自身區域優勢，圍繞土地開發做文章，既解決城投公司轉型之路，也成為地方政府調控房價的壓艙石。 虎年之初，多家城投公司已經開始參與土拍并摘取了土地，主要是涉及山東、江蘇、浙江、四川、河北等地的部分城投公司。部分城投公司通過公開拍賣獲取土地使用權，配置安置房項目建設。具體來看，2021年拿地排名前50的城投企業中，9家位于湖北，6家位于安徽，5家位于貴州，其中拿地比例前5名的城投企業分別位于江西鷹潭、廣東湛江、湖北荊州、廣西欽州和新疆伊犁，這些城投今年在區域內的土拍市場上表現較為積極。二、城投拿后如何做產業地產呢？產業地產的概念是什么？產業地產與商業地產、工業地產、園區地產的區別？
產業地產是指在新經濟和城市經營背景下，以地產為載體，以實現持續增長為目標，專業化地提供城市化、工業化、產業化集群空間物質載體。
通俗說來，產業地產主營不是公寓、商鋪、酒店和綜合商業中心，而是一個周期較長、內容多元的系統，需要依托政府支持配套，提供相對低廉的土地成本（不需要城市中心和區域的優勢產業基礎），通過政府產業政策的引導和園區公共平臺的服務，吸引聚集新興產業企業，形成新的經濟中心和城市副中心。產業地產建設企業生產作業、商務辦公所需的綜合性物理載體與配套設施，是工業地產的升級版，不同形態的辦公樓宇和生產性物業構成，或是一個頗具規模的寫字樓群與配套設施---產業地產升級了地產的性質。產業地產是以產業為核，地產為殼，是地產與產業的有機融合，在產業與地產合縱連橫的演繹過程中，一個成熟的且有遠大目標的產業地產，應該做到產業與地產并重，且重在產業；開發與運營并重，且重在運營；短期與持續并重，且重在持續 產業地產是以產業為依托，地產為載體，構建產業價值鏈一體化的平臺，實現土地的整體開發與運營的新型商業模式。除土地一二級聯動開發之外，更加注重產業運營、產業孵化、招商引資等綜合能力。如何塑造產業集群，將產業與城市發展戰略深度融合，探索產業生態圈構建，是未來城投企業開展產業地產業務的重要研究課題。 據 《中國城投行業發展報告2021》數據顯示，城投公司房地產業務發展規模差異較大，營業收入最高達823.64億元，最少僅有0.02億元。各地城投公司的房地產業務的滲透幅度嚴重不均衡，且相較于房地產開發公司來說，規模整體還比較低。房地產業務營收占比35%以內的比例大，毛利率大多數趨于25%至40%范圍內。
從城投公司轉型發展看，通過商業地產開發，包括城市綜合體開發，包括文化旅游產業開發，有利于融資平臺鍛煉隊伍，更有利于培育盈利能力，而品牌房企也樂于同融資平臺公司合作，畢竟在拿地方面壓力顯著減少。轉型之路總是充滿了不確定性，都無法一蹴而就，更不可能一帆風順，過程總是伴隨著割舍與疼痛，如刮骨療毒。在承受轉型之痛的同時，如何發揮城投公司在基礎建設、政府關系、土地儲備等方面的傳統優勢，并進一步開拓出新業務？看來，基于城市建設、產業發展和公共服務供給的產業地產或可成為城投公司轉型新選擇之一。1、首先介紹一種產業地產采用“政策+資本+產業”三位一體的思路和模式。以產業為核心，尋求政策支持，尋求資本合作。首先向政府要政策和資源支持，降低開發運營和產業培育的成本。要求整合產業基金公司、投資管理公司等各種資源，以創投基金、產業投資基金、產業并購基金、技術并購基金等多種資本形式投資形成園區產業集聚。通過服務體系、配套體系建設實現要素共享、規模效益，促進產業集聚發展，通過政策驅動—資本驅動—產業驅動推動園區走上良性發展軌道。產業地產面對的是企業和政府，相較于住宅地產和商業地產，產業地產的進入門檻更高，開發難度更大。由于產業地產涉及融資、開發、服務、招商、產業培育、稅收、GDP等眾多因素，因此若想有效操盤管控產業地產項目，產業地產要求城投企業要深入產業綜合體、或產業園區、產業新城載體建設中。 以青島為例，在當今國企改革的時代背景下，青島國資在產業運作層面可圈可點。近兩年來，青島國資出手上市公司股權，通過資本運作落地新的產業項目，成為資本市場的“弄潮兒”，也成為城市產業布局的開路先鋒。青島城投集團、青島國信集團、青島華通集團、青島海發集團四家作為青島市規模最大的政府投資平臺，在資本運作層面“戰績”赫赫，不亞于國內一線創投機構。“半導體、生物醫藥、智慧城市建設，這三大行業是主要投資方向。城投集團“出手”布局半導體、人工智能、生物醫藥等產業領域的資本版圖，也與國內各大行業的上市公司構建起產業投資與融合。以青島城投為例，組建金融控股集團，參股銀行，籌建報信、融資租賃、小貸、資管平臺等實體，打造互聯網金融，發起產業基金等。城投作為從事城鎮基礎設施建設的市場主體，可作為社會資本主導或參與投資、建設和運營，發揮了專業能力優勢。 從青島城投與企業合作成功，可見一斑。青島城投與上海韋爾半導體股份上市有限公司、北京賽微電子股份有限公司合作成立了海絲民合半導體投資中心，城投集團約占87%的股份。城投集團持有韋爾股份約4%的股權，并在即墨區落地了兩個半導體項目。城投集團還促成了韋爾股份封裝測試商上海泰睿思微電子股份有限公司在青落地項目。城投集團聯合韋爾股份及其他社會資本共同發起成立青島泰睿思微電子有限公司，并促成將上海泰睿思吸收合并進青島泰睿思。青島海絲民合半導體投資中心持有青島泰睿思母公司寧波泰睿思微電子有限公司13.37%股權。城投集團旗下的青島城投科技發展有限公司(簡稱“城投科技”)也設立了多支活躍基金，參與半導體行業投資。集城投集團曾參與投資的中微半導體設備(上海)股份有限(北京)限公司3個項目都是首批登陸科創板的企業。數字枯燥無味，卻浸透著心血汗水。青島城投集團的投資發展的思路和出路值得借鑒。 產業地產載體建設完成后進入運營期才是開始真正考驗企業實力的時刻，城投企業必須提升在產業運營、產業孵化、產業培育方面的綜合運營實力。此時的產業孵化離不開與金融業務的協同，深入拓展金融與資本運作業務，強化產業孵化與培育，搭建資源、資產、資金融合貫通的平臺。城投企業可作為社會資本主導或參與特色小鎮、產業園區等投資、建設和運營，成為從事城鎮基礎設施建設和產業開發的市場主體。城投實施產業地產主要有三大主流運營模式：包括投資+建設+委托運營、投資+建設+聯合運營、聯合投資+建設+運營。城投企業產業地產主流業態模式，包括農旅文康類小鎮、二產類小鎮、產研類小鎮，城投企業在規劃時依據城市總體規劃和發展目標進行選擇。 以安徽省的中新集團（CSSD）為代表的片區綜合開發“管運分離”模式為例。中新集團、中交城投（寧波奉化中交未來城）、華夏幸福、宏泰發展與區縣經濟政企合作片區綜合開發模式，是“管運分離”，稱為“大公司、小管委會”比較成功的模式。首先，產業新城、產業市鎮、新型片區當中，園區管委會履行政府職能，負責決策重大事項、制定規范標準、提供決策支持等。華夏幸福、宏泰發展、中新集團、中交城投等為入區外來企業，提供區域規劃和產業發展規劃咨詢、投融資與金融服務、土地整理服務、基礎設施和公共設施建設與運營、產業發展等服務，作為產業集聚區投資建設運營發展的市場主體，在不增加政府債務和隱性債務的前提下實行市場化運作，從“立項、融投、建設、管理運營、還款”五位一體負責產業集聚區的建設和產業發展、園區運營。兵馬未動，糧草先行。地方發改委和金融機構針對新型產業發展的金融專項政策，在充分利用中央預算內投資、地方政府專項債券、國開行、農發項目貸款、合作建設、EPC+O、特許經營、PPP模式等多種資金來源打組合拳的方式實施，充分利用多種資金來源打組合拳，比如：（1）中央預算內投資；
（2）政府專項債券資金；
（3）產業集聚區工業及配套商住土地出讓金收益；
（4）產業投資發展公司承接金融機構專項政策中長期項目貸款。
（5）PPP項目政府績效付費與可行性缺口補助。
（6）產業集聚區產業二級開發如標準化廠房、配套商業、服務銷售運營產業發展收入等二級開發收益。
進行“管委會”和“產業公司”兩大主體職能回歸：一是剝離管委會開發建設及運營等適宜企業化運作的職能；二是剝離產業集聚區政府融資平臺的融資管道和通道職能，實現融資平臺市場化轉型發展。五年時間，園區累計完成固定資產投資近300億元，簽約引進項目276個，注冊各類企業超600家，協議引進資金超720億元，已投產運營項目150多家，其中，來自11個國家和地區的外資項目51個，成為滁州市乃至安徽省外資集聚區。園區形成了新能源新材料、高端裝備制造、電子信息、營養健康等主導產業，擁有蘇州星恒電源、臺灣達亮電子、美國普立萬新材料、美國安特普新材料、新加坡欣陽科技、京東物流、勝華波汽車電器、長久專用車、寒銳鈷業、日泰緊固件等一批國內外知名企業，主要經濟指標增速連續多年在滁州市保持領先。2021年，中新蘇滁高新區規上工業增加值、高新技術產業增加值、戰新產業產值、社消零、財政收入增長，數據搶眼。在2020年度安徽省省級以上開發區綜合考核評價中，中新蘇滁高新區蟬聯TOP10，并且比上一年提升兩個身位，排名第八。 3、城投企業布局產業中，以“產物一體”發展思路，“招培一體”發展思路、產業和物業綜合開發思路，變“被動招商引資”為“主動產業培育”。在傳統招商基礎上，通過產業基金、產業孵化服務、創投資源引入，建立產業孵化培育優勢，促進產業集聚發展，形成完整產業鏈條，變孤立的房產開發為綜合的產物協同開發。通過物業建設打造硬環境和硬載體，必須要學會從產業這個核心層面賺到載體的錢。產業導入“人”，而“人”是物業真正的需求者，為人的各種需求提供各類服務，將成為物業“盤活”的主體內容。當物業可以實現持續的收益，可通過資產證券化實現產物開發的更高階“盤活”。城投企業開展產業地產開發業務，需要提升產業招商實力。產業可以充分激發城市經濟活力，產業的積聚創造了就業、收入，有了就業和收入就能吸引人口，保證消費，實現經濟的循環暢通。城投企業可以采用政企合作、前端招商、后端服務、招商數據庫、產業聯盟等舉措，通過產業招商引進高端生產技術，拉長產業鏈，形成產業集聚，全力提升整個園區的競爭力，對重大產業項目產生較強的吸附力，成功解決產城割裂問題，形成“產城融合”整體開發建設思路，提供區域經濟發展的綜合解決方案。以杭州高新區為例，不斷創新產業招商模式，構建互聯網+、政企對接、高校資源、引進龍頭、聚集領軍人物，導入吸納進技術招商模式。城投企業在原有的土地開發業務的基礎上，推進“產業+土地+地產+運營+招商+服務”的六位一體的模式，依托資源整合與拿地能力，向產業地產的業務轉型之路大有可為。【課程內容】
一、高質量發展背景下地方政府投融資新邏輯（略講，約10分鐘）
（一）“十四五”規劃與政府投融資新理念
（二）重磅政策重塑邏輯六個邏輯及兩個應對
（三）“十四五“基建五個新特征
二、基建和土地片區開發合規問題
（一）政府投資管理
1.政府如何安排資金用于項目？
2.如何定性政府投資項目？
3.政府以補助補貼支持的項目該如何定性？
4.政府把錢給到上級公司，上級工地再投到項目，算不算政府投資項目？
5.“投資人+EPC”算不算政府投資項目？
6.如何區分項目主體、建設單位、實施機構、業主、立項單位、代建單位、承接單位、施工單位？
7.委托代建與授權開發有什么不同？
8.委托代建、政府購買服務、政府采購工程對城投的要求有什么不同？
9.如何定義墊資？
10.由城投國企融資是否違反“政府投資項目不得由施工企業墊資”？
11.施工企業為城投國企墊資違規嗎？
12.建筑企業供應鏈融資可行嗎？
（二）政府預算和債務管理
1.如何判斷項目資金已經或者可以列入政府預算？
2.政府的預算只有1年，但資金支付期需要10年，這個問題如何解決？
3.能否簽訂超過3年的政府支付合同？
4.政府的合規舉債方式有哪些？
5.片區開發可發哪些專項債？
6.什么是政府的隱性債務？
7.如何甄別是否構成隱性債務？
8.有預算是否不構成隱債？
9.什么是來自于政府財政資金的收入？
10.政府補貼可否作為還款資金來源？
11.如何以來自政府的補貼收入增強還款能力？
12.政府如何合規把錢給到城投？
13.財政如何給城投合法注資？
（三）土地一級開發
1.土地開發的流程是怎樣的？
2.什么是土地儲備業務？
3.土地儲備的資金是如何管理的？
4.土地出讓金返還模式還可行嗎？
5.可否以預期土地出讓金作為還款來源進行融資？
6.土地出讓金如何合規用于項目？
7.城投如何合規介入土地儲備業務？
8.政府可否委托（授權）國企城投進行土地開發？是否需要履行政府采購程序？
9.委托代建、政府購買服務、政府采購工程能不能融資？
10.政府購買服務、政府采購工程、委托代建如何做少量融資？
11.什么是耕地占補平衡指標？能不能融資？
12.什么是城鄉建設用地增減掛鉤？能不能融資？
13.有的地方的土地指標為什么可以貸款？
14.土地開發如何做到土地一二級收入聯動”？
（四）片區開發
1.什么是片區？什么是片區開發？
2.片區開發有哪些類型？為什么要這樣劃分？
3.政府授權（設立）片區開發主體，可以給哪些授權？
4.政府授權（設立）片區開發主體需要政府采購確定嗎？
5.片區開發主體招引投資商需要公開招標嗎？
6.投資商具備施工能力，則工程是否可以“兩標并一標”？
7.有的項目為什么政府可以同時授權一二級開發？
8.獲得片區土地的開發使用權有哪些途徑？
9.土地招拍掛有什么規定？
10.哪些情況下可以不經過招拍掛而獲得土地開發權？
11.能否帶條件出讓土地？
12.如何才能勾到地？
13.銀行如何分析片區項目融資的可行性？
14.多大的片區項目便于融資？
15.以房地產租售為主要產出的片區項目如何融資？
16.以產業經營為主要產出的片區項目如何融資？
三、片區開發融資模式
（一）土地一級開發階段
1.傳統模式：委托代建、平臺貸款、BT模式
2.土地注入模式
3.分期付款+延期付款
4.做地模式
5.一二級分段+聯合模式
6.二級贖買一級模式
（二）棚改舊改城市更新
1.棚改自求平衡模式
2.二級帶一級模式
3.廣東“三舊”更新模式
4.上海保留歷史風貌+帶方案招拍掛+開發權轉移模式
5.其他各地城市更新模式分析
6.反向購買或反向委托模式（征地拆遷資金的解決）
7.住建部叫停大拆大建及其應對
（三）綜合開發自平衡
1.未來社區模式
2.TOD模式
3.EOD模式
4.M0新型產業模式
5.礦山生態修復自平衡模式
6.砂石資源自平衡模式
（四）結構化合作
1.開發性PPP模式
2.片區特許開發模式
3.園區全流程PPP模式
4.混改+上市模式
5.專項債+土地模式
6.專項債+市場化融資模式
7.專項債+PPP模式
（五）“授權+投資+EPC”
1.京投ABO模式
2.片區ABO+模式
3.F+EPC模式
4.投資人+EPC模式
5.投資合作+EPC模式
6.參股+施工模式
7.認購基金+施工模式
8.節點購買模式
（六）做大做強城投
1.園區運營商模式
2.經營性項目城投委托代建模式
3.授權開發+做大做強城投模式
4.片區綜合開發市場化融資模式
5.園區“授權+封閉運行”模式
四、片區開發投融資總論
1.片區項目開發條件分析
2.片區項目資金平衡分析
3.片區開發投融資模式選擇
五、片區”ABO+'模式的整改
1.片區綜合開發市場化融資
2.部分優化法
3.快進快出法
4.建企墊資型“投資+EPC”模式的整改
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