處置抵押房屋時抵押人拒不遷離的違約責任認定

——上海金融法院判決某融資租賃公司訴費某、王某抵押合同糾紛案

【要旨】

抵押人與抵押權人約定，當需要處置抵押物償還所擔保的債務時，抵押人應及時遷離，否則需向抵押權人支付違約金，該約定擴大了擔保人的責任范圍，屬于當事人對擔保責任的承擔約定專門的違約責任，擔保人主張僅在債務人應當承擔的責任范圍以及擔保范圍內承擔責任的，應予支持。

【案情】

2015年5月6日，某融資租賃公司（抵押權人）與費某、王某（抵押人）簽訂《抵押擔保合同》，約定費某、王某以涉案房屋為債務人提供擔保，抵押擔保的最高限額為主債權金額中的300萬元，當需要處置抵押物償還所擔保的債務時，抵押人應在10日內遷離該房地產，否則抵押人應按日向抵押權人支付違約金。因主債權未獲清償，抵押權人訴請實現抵押權并獲得法院生效裁判支持。

在執(zhí)行過程中，法院裁定拍賣涉案房屋，但抵押人拒不遷離。經法院采取強制執(zhí)行措施后，費某、王某直接向某融資租賃公司支付了300萬元。后某融資租賃公司以費某、王某未配合遷離涉案房屋為由，起訴要求費某、王某按約支付違約金。

【裁判】

上海市浦東新區(qū)人民法院審理后認為，擔保人承擔的擔保責任范圍不得超過債務人所應承擔的責任范圍。如果約定的擔保責任范圍大于債務人所應承擔的責任范圍，或者針對擔保責任的承擔約定專門的違約責任，那么擔保人承擔責任后，超出部分將無法向債務人追償，有違擔保的從屬性，法院不予支持。

上述“債務人的責任范圍”不僅需考察債務人所應承擔的總金額，還需要考察債務人在基礎合同項下應承擔的債務項目。

本案中，債務人按約應承擔向原告支付融資租賃合同項下租金、逾期違約金等合同義務，但不包括抵押人不遷離抵押房屋的違約責任，原告以被告未及時配合遷離案涉房屋為由，要求被告承擔違約金的訴請不應支持。

遂判決，駁回原告的訴訟請求。宣判后，某融資租賃公司不服，提起上訴。

上海金融法院審理后認為，案涉《抵押擔保合同》所約定的抵押人搬離清空房屋義務，屬于抵押人承擔處置抵押房產以償還主債務的擔保責任范圍，有關遷離義務的違約條款屬于就擔保責任的承擔約定專門的違約責任。抵押人是否在執(zhí)行程序中惡意拖延等問題，應在相關執(zhí)行案件中處理。

遂判決，駁回上訴，維持原判。

【評析】

本案爭議焦點在于抵押房屋處置過程中，抵押人是否需要按約向抵押權人承擔未及時遷離抵押房產的違約責任。

1.擔保人承擔的擔保責任范圍不應超出債務人需承擔的責任范圍。

擔保合同系擔保人承擔擔保責任的單務合同，擔保責任的本質是擔保人替代債務人承擔責任，而非替自己的行為承擔責任。如果抵押權人與抵押人約定的擔保責任范圍大于債務人所應承擔的責任范圍，或者針對擔保責任約定專門的違約責任，則違背了抵押擔保制度的基本框架，亦有違擔保對主債權的從屬性。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》第三條第一款明確規(guī)定，當事人對擔保責任的承擔約定專門的違約責任，或者約定的擔保責任范圍超出債務人應當承擔的責任范圍，擔保人主張僅在債務人應當承擔的責任范圍內承擔責任的，人民法院應予支持。

2.當事人約定處置抵押房屋時抵押人不遷離房屋的違約責任，擴大了抵押人的責任范圍。

抵押人在主債務人未履行主債務時應當承擔抵押擔保責任，即抵押人應當處置抵押房產，包括與主債權人協議以抵押房產折價清償，或者以抵押房產拍賣、變賣后所得價款清償，以替代主債務人履行債務。本案中，《抵押擔保合同》約定的抵押人搬離清空義務，實為抵押人交付標的物、轉移房屋占有時的預先安排，仍屬于抵押人承擔處置抵押房產以償還主債務的擔保責任范圍，但《抵押擔保合同》對此約定了新的違約責任，則是在實質上擴大了擔保人的責任范圍，屬于“當事人對擔保責任的承擔約定專門的違約責任”情形。

3.“債務人的責任范圍”不僅要根據債務人所應承擔的債務總額確定，還要考慮債務人在基礎合同項下應承擔的債務項目。

本案中，《抵押擔保合同》約定涉案抵押擔保的最高限額為主債權金額中的300萬元。原告主張，實際發(fā)生的主債務總額遠高于300萬元，即便抵押人全額支付了上述300萬元及本案訴請的違約金，總額也不超過主債務金額，擔保人的責任范圍未超過債務人責任范圍。對此，我們認為“債務人的責任范圍”確定除了考察債務總金額外，還需考慮債務人應承擔的具體債務項目。

本案中，債務人根據融資租賃合同約定，應承擔向原告支付租金、逾期違約金等合同義務，但不包括抵押人不遷離抵押房屋的違約責任，《抵押擔保合同》的上述約定導致約定的擔保人責任范圍超出債務人應當承擔的責任范圍。故被告關于其僅在債務人應當承擔的責任范圍內承擔責任、不應另行支付違約金的意見，應予采納。

4.抵押人是否在執(zhí)行程序中存在惡意拖延、拒不配合等問題，應在相關執(zhí)行案件中處理。

在涉案抵押房屋處置過程中抵押人未及時遷離的情況下，抵押權人要求其支付違約金的訴請不能得到支持，但并不意味著抵押人拒不執(zhí)行法院生效裁判的行為沒有法律后果。事實上，如果抵押人在執(zhí)行程序中確實惡意拖延、拒不配合法院執(zhí)行的，法院可視具體情形，依據民事訴訟法及相關規(guī)定予以罰款、拘留，構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

案號：（2021）滬0115民初69442號 （2022）滬74民終48號

編寫人：上海市浦東新區(qū)人民法院 余 韜