近日，廣東省印發了關于“粵港澳大灣區發展規劃綱要”的“實施意見”和“三年行動計劃”。
這份極其重要的文件，告訴了我們在“粵港澳大灣區”的內陸9城市，有12個片區非常重要，進入了省市兩級政府的法眼。
片區1：前海
深圳前海，毫無疑問是“大灣區”發展的“第一平臺”。無論在中央和廣東省的文件里，前海都名列“共建粵港澳合作發展平臺”的第一位。雖然前海并不是“國家級新區”，但受到高層的重視程度，超過了絕大多數“國家級新區”。
前海目前的房價，也基本上是全國所有新區里最貴的。未來軌道交通的密集程度，連接周邊城市的便利程度，也都達到了最高等級。
前海主要推進深圳香港在“現代服務業”上的合作，尤其是金融合作。新頒布的“三年行動計劃”明確提出——“探索放寬港澳投資者在深圳設立銀行、證券、保險等機構準入門檻、業務開展等方面的限制。建立與前海開放創新相適應的賬戶管理體系。開展深港綠色金融合作”。此外，還要“深化拓展前海灣保稅港區功能”，“建設集國際商事調解、域外法律查明于一體的國際商事調解中心”。
更重要的是，“三年行動計劃”再次強調要前海要“擴展發展空間”。有報道說，前海的范圍將向北擴大到寶安中心區、機場北等片區，面積將大大增加。這種說法有待官方證實，但前海擴容是必然的，而且只能向寶安區方向擴容，或者填海。
片區2：南沙
南沙是廣州唯一、傾全市之力打造的副中心，也是廣州南下戰略的核心。之前南沙主要想發展港口、制造業，現在也要玩金融、高科技了。因為廣州意識到，金融、高科技是自己的弱項，也是被深圳超過的重要原因。
“三年行動計劃”提出：南沙將“加強與港澳全面合作，加快建設大灣區國際航運、金融和科技創新功能的承載區”，要“高標準建設南沙國際金融島，推動設立粵港澳大灣區國際商業銀行”，還要“加快創建國際化人才特區”。
為了保障南沙的交通樞紐地位，還要在虎門大橋、南沙大橋之間再建設一個“獅子洋通道（南沙至虎門）”。支持廣州南沙建設全球進出口商品質量溯源中心。爭取將合格境內投資者境外投資試點范圍擴大到南沙等。
總之，廣州正在把無數利好堆積到南沙，以破解這里人氣偏淡的魔咒。長遠看，南沙核心區（4號線金洲蕉門站到靈山橫瀝島尖）值得投資。
上圖：跨珠江通道越來越多，上圖里還沒有標注“深珠通道”。在“三年行動計劃”里的表述是“啟動伶仃洋通道的前期研究工作” 。
片區3：橫琴
無論在中央公布的“大灣區規劃綱要”還是廣東省的“三年行動計劃”里，橫琴被提及的次數都超過前海和南沙。原因可能是，橫琴跟澳門一衣帶水，距離非常近，融合起來非常方便，基本上可以同城化。
橫琴目前的定位是“國際休閑旅游島”，但同時還有CBD和科技園區的功能。橫琴正在探索“一線基本放開、二線高效管住”的試驗，澳門人到橫琴生活越來越方便，這里的優質教育、醫療資源也不斷增加。這次文件明確提出——“推動與澳門合作建設集居住、教育、醫療等功能于一體的綜合民生項目”。
隨著澳門以人民幣計價的證券交易所開始籌建，珠海乃至橫琴將可以感受到更多利好。目前橫琴房價已經趕超很多強二線城市的核心區了。
片區4：深港河套地區
所謂“深港河套地區”，是指深圳福田口岸、皇崗口岸、福田保稅區以及對面1平方公里的河套區域。當年深圳河裁彎取直，將近1平方公里的土地從深圳劃給了香港，雙方經過多年商討，決定利用這個區域建設“深港科技創新合作區”。
這個區域將跟前海形成對標關系。前海是玩金融等現代服務業，而河套則是合作科技創新。缺點是，這邊發展空間有限，需要通過城市更新才能釋放出空間。
“三年行動計劃”提出，在這里建設“深港協同的開放創新綜合配套改革試驗區”，要“積極參與國家南方科學中心建設，組建國際微電子創新中心。爭取國家支持深港科技創新合作區建設離岸創新特區。”
片區5：廣州中新知識城
中新知識城，是廣東省和新加坡合作的項目，是希望在廣州復制蘇州工業園區的經驗，帶動廣州高新技術產業的發展。選址在黃埔區九龍鎮，規劃面積123平方公里，其中建設用地面積60平方公里。
“三年行動計劃”提出，將在這里“推動建設新一代信息技術、數字經濟、生物醫藥、新能源、新材料及智能芯片和粵港澳大灣區科技創新綜合孵化園”，“設廣東省知識產權服務業集聚中心、知識產權交易中心”。這個片區的價值，也在不斷上升。
片區6：珠海西部生態新區
珠海總的陸地面積只有1700多平方公里，但“珠海西部生態新區”就有1173平方公里，基本磨刀門以西都被涵蓋了。新區包括“一核、五片區”分別是：“一核”是指西部中心城區板塊，“五片”包括：富山新城板塊、高欄港經濟區板塊、航空產業園板塊、特色生態農業區板塊和鶴洲高端商務區板塊（遠景）。
“三年行動計劃”提出，“在先進裝備制造業、臨港工業和現代服務業等領域深化與港澳合作，共建面向粵港澳的企業孵化基地和青年創新創業中心。”聯手港澳打造具有國際影響力的大灣區主題會展和旅游品牌。
在這個片區里，“航空城片區”值得高度關注。
片區7：佛山三龍灣
所謂“三龍灣”是近年來新誕生的地名，指佛山最強的三個區——禪城區、南海區、順德區在廣州南站附近的93平方公里區域，這里被列為佛山未來發展高新技術產業的核心區，并成立了管委會。
其中三龍灣下面的“南海三山新城”，就是“大灣區規劃綱要”、“三年行動計劃”里說的“支持佛山南海推動粵港澳高端服務合作，搭建粵港澳市場互聯、人才信息技術等經濟要素互通的橋梁”的承載區。但佛山顯然不希望只限于“三山新城”，肯定會擴大到整個“三龍灣”。
而在“三龍灣”上面，還有一個更大的區域，這就是佛山的“一環創新圈”。這些區域，都可以看做是——建設“香港＋佛山”深度合作支撐區。
總之，“一環”和“一區（三龍灣）”就是佛山未來發展的重點，值得關注。
片區8：惠州潼湖
惠州中心城區的西南是仲愷開發區，仲愷的西邊就是潼湖。這里是一片湖泊和濕地，在東莞和惠州交界處，在深圳龍崗中心城正北30多公里處。由于距離深圳很遠，并不被人熟悉。
惠州參與大灣區發展的“抓手”竟然不在惠陽、大亞灣，而設在了這里。“三年行動計劃”提出：
支持惠州潼湖生態智慧區建設。為港澳參與潼湖生態智慧區建設提供更好服務，重點在半導體、物聯網、智能制造、科研服務、文化創意等方面開展全方位合作，建設高端電子信息產業集群。
之所以選潼湖，一是有較大發展空間，二是可以帶動惠州北部發展。這里能吸引深圳的產業外溢，但購房投資暫時不適合。
片區9：東莞濱海灣新區
東莞濱海灣新區規劃面積83平方公里，位于長安、虎門瀕臨珠江口的地區，南面緊靠深圳的“海洋新城”，西面則跟南沙一衣帶水。
深圳受命建設“全球海洋中心城市”，在機場北規劃了海洋新城，這里很有可能是前海的拓展區，所以即將成為深圳一線核心區。這對于濱海灣新區來說，是很大的利好。
濱海灣新區分為“交椅灣”、“沙角半島”、“威遠島”三大片區，熟悉中國近代史的讀者對這些地名并不陌生，這里是清代炮臺密集的區域，也是第一次鴉片戰爭的主戰場。其中“交椅灣”主要吸引科技企業入駐，顯然有吸引深圳企業的目的。“威遠島”主要搞會展和大學，比如灣區大學。“沙角半島”是CBD、交通中心，也就是新區的核心區。
“三年行動計劃”提出：打造具有國際水平的濱海灣創新鏈走廊，建設國家科技成果對接轉化示范區，構建高端電子信息發展軸、現代服務產業發展軸和戰略性新興產業發展軸“三軸”聯動核心產業空間。
由于大灣區人氣在東岸，這里值得高度關注。
片區10：中山翠亨新區
深圳機場對面，隔著珠江口的區域，就是中山翠亨新區的啟動區——馬鞍島。深中通道就是從深圳機場南，通過隧道連接大橋的方式在馬鞍島登陸。這個通道將在2024年通車，將徹底改變珠江口兩岸的交通。
此前，已經有虎門大橋、南沙大橋和港珠澳大橋，但都沒有未來深中通道的效率高、影響大。因為很簡單，在大灣區唯一有外溢能力的就是深圳。香港外溢時代基本終結，香港本地資金比如李嘉誠家族，是流向歐洲和大洋洲的。至于廣州，發展空間太大，很多地方人氣低迷，還沒有能力外溢。
“三年行動計劃”提出：翠亨新區要深化與香港、澳門、深圳等城市在生物醫藥、高端裝備制造業、新一代電子信息、高端服務業、青年創新創業等領域合作，高水平合作建設翠亨科學城。
未來中山城市重心東移，已經不可避免。這是未來20年的大趨勢。翠亨新區的啟動區、核心區，都值得高度關注。
片區11：江門“大廣海”
“江門大廣海灣經濟區”面積之大，在中國東南部是極其罕見的，總面積竟然達到了3240平方公里，相當于1.6個深圳，包括江門市新會區、臺山市和恩平市共20個鎮區。
核心區主要位于銀湖灣和廣海灣，面積約520平方公里，同時，依托銀湖灣圍墾區、廣海灣填海區等連片可開發利用土地，以及川島的大灣等原始沙灘，劃定三片起步區，總面積約27.5平方公里。
本著“排排坐、分果果”的精神，大灣區內陸9城市都至少要有1個“發展平臺”，江門就是“大廣海”。
“三年行動計劃”提出：支持江門大廣海灣經濟區與港澳拓展在金融、旅游、海洋經濟等領域合作，建設粵港澳合作用海示范區。
上圖中珠海西面，江門沿海地區（粉紅色區域）就是大廣海。可以看出，這里海洋資源豐富，盛產沙灘、海景房，長遠看也有價值提升空間。
片區12：肇慶新區
肇慶是大灣區“最遙遠的城市”，經濟總量也最小，但自然風光是很漂亮的，明清時代兩廣總督都曾一度駐蹕肇慶。
肇慶新區位于鼎湖區中部，東鄰肇慶國家高新區和佛山市三水區，南靠高要區，西倚端州區，北接四會市，規劃區面積115平方公里。其中起步區范圍約18平方公里。
“三年行動計劃”提出：肇慶新區要“發展大西南地區企業大灣區總部經濟”，“建設大灣區輻射大西南的大型物流集散基地”，“打造大灣區健康產業和養生旅游度假勝地”。
上面就是廣東省大灣區“三年行動計劃”里，確定的12個發展平臺。其中深圳、廣州和珠海各2個，其他6個城市各1個。
如果再補充幾個的話，深圳的光明區（光明科學城）、東莞的松山湖、廣州的金融城最值得關注。這三個區域都是當地政府極其重視的區域，也都有產業、題材支撐。
上圖：在東莞官方眼中，市區、松山湖、濱海灣新區是三大重點區域。
光明區靠近粵港澳大灣區黃金軸線，是深圳西部唯一有較大發展空間的區，深圳計劃在這里建設規格極高的“光明科學城”。如果說“粵海街道辦”代表著深圳過去40年科技的輝煌，未來20年則要看光明了。松山湖是東莞吸引華為的利器，這里也正在成為高端產業聚集區。至于廣州的金融城，則是CBD東擴的結果，是必須發展起來的重點地區，短期前景超過南沙。
而上述12個列入官方文件的片區里，惠州潼湖、江門大廣海和肇慶新區則暫時不適合投資，可以被光明、松山湖和廣州金融城替代。
