by 抓不住的風
一．房價會不會跌
前幾天寫了一篇關于房地產商真實利潤的文章，有許多鼓勵的朋友，也挨了很多的板磚。
在那篇文章中（有興趣的朋友可去看我的《告訴你真實的房地產商利潤》一文），我要說明的問題就是三個 ：
l 其一：房地產商的暴利時代已經在漸漸遠去的，從房地產商目前所開發項目的來說，其利潤可供下降的空間也就是在10%—15%；
l 其二，房地產的價格在目前基礎上（大中城市）在一個可預見的時間區間（不超過3年），一定會經歷一個向下的過程，但跌幅應該不會超過20%，那些暴跌觀點之說，只可是讀來痛快，聽來淋漓的解恨解氣的文章，如果你要根據它來作出你的正確判斷，無稽之事；
l 其三，房地產價格走向最終不由開發商決定，而由各地政府意志決定，而各地諸侯政府的取向也是在矛盾中，要在實現土地出讓利益的最大化與適應構建和諧社會呼聲的矛盾中取舍。簡言之，政府在土地使用權出讓價格上的高低取向，數量多少，與房地產價格的走向，有最密切的關系。
上有上的政策，其制定主要是要從國計民生，控制各個領域風險，尋求多方面平衡的角度出發的。但上面的政策到各地如何落實，實施的力度，卻是各方諸侯根據自身政績需要來操作的。除非是槍打出頭鳥，操作空間已被封殺。
今天不談國家有關政策對房地產影響的宏觀話題，只從地方政府操作這些政策的角度來談未來一個階段的房價趨勢。
有幾句話品味起來很有趣（都是本人在今年以來親耳聆聽的教誨）
“地稅，地稅，沒有地哪有稅”（某地方長官在本地地稅工作會議上的經典）
“居者有其屋，開發者有利潤、財政有收益”（某政府長官在政府建設規劃會議上的講話，——面面俱到，什么都想要）
“政府的儲備用地可以通過擴大城市中心圈范圍來擴大容量”（某政府一把手在城市土地管理工作會議上的說辭，——展望未來，前景無限，農村全可變城市）
以上這些話所反映的是執掌一方諸侯的一種顯著心理，就是：對地方政府來說，政府通過出讓土地，大力發展本地的房地產開發行業的方式在其任內取得財稅收入的增長，GDP的增長，是比發展其他任何產業行業都要來得快，也簡單有效的捷徑。所以，大多數地方政府無論中央政策如何三令五申，它仍舊會緊抓房地產開發這根經濟主線，力保本地房地產開發的繁榮。至于對上面的應景文章如何作，或是風來先收，風過又盛的手法，中國官場比哪國都有辦法。而從另一個角度來說，中央財政也有相當的大頭來自地方，對自家孩子還能一棒子打死不成，真是因此引起地方GDP大幅下降，難不成還要中央政府貼錢不成。所以在這場多方參予的搏弈中，各方都需要找到一種平衡，誰也不能死，國家不能因此出大亂子（小亂子總有辦法），地方不能斷了這條財路，開發商不能被逼得走投無路，至于在這幾方最弱勢的普通百姓，既得給一個象和訊這樣的地方罵娘，也得多少開發幾棟讓大家排隊等候的經濟適用房。
基于這幾方面的原因，所謂的房地產爆跌論，只是癡人們的一相情愿。其真正的趨勢，應該是在過熱的狀況下降溫，各方為尋求平衡都作出一些讓步，也就是我在《告訴你真正的房地產商利潤》一文中所說的，房價下跌的極限在目前的20%左右。
二．一葉知秋涼——從南昌市2006年住宅供地計劃看未來房價走勢(房價為什么會跌)
做房地產分析，除了政策、勢態分析，最具有說服力的是數據分析。通過對數據的剖析，才能真正發現其未來的真正走勢。因項目原因，最近對南昌市住宅供地情況予以了一定的關注。可以說明很多問題。對這個市情況的分析對全國大中城市房地產走勢也具有相類似的參考價值。
根據今年3月底批準通過的南昌市住宅供地計劃，其供地分三塊：
1． 2006年該市計劃供地總量在5000畝以內，住宅開發總面積控制在500萬平方米。（上述地塊是指準備向各開發商掛牌按市場價出讓的土地量）；
2． 還將投入經濟適用房用地約300畝；低洼危舊房改造用地約100畝；
3． 涉及企業改制用于變現的住宅開發用地，根據具體情況，適時進行出讓，不占2006年度供地計劃，約推出4000畝。
對行外人士而言，看見這樣的東西，基本不會有什么感覺。但對行內人士而言，可以叢中讀出大量的信息。
首先來談談我看到這個2006年供地計劃的感覺。第一、該市住宅房地產的上漲空間基本已經沒有了。不管今年房價是不是還能在目前的價位下挺下去，但2-3年以內該市房地產價格肯定會向下跌；第二、政府既想作婊子，又想立牌坊的心態顯露無疑。
南昌是中部一個欠發達省份的省會城市，市區人口約420萬（含所轄四縣）在整個房地產開發的熱潮中，其起步低，增長快，吸引的房地產開發熱錢也很多。連續三年房地產價格漲幅都排在全國前十位，目前市中心區域房價已近7000元/平方米（要知道，南昌的人均收入只有北京上海的一半不到），市區均價超過3300元/平方米。比同在中部的長沙、合肥、武漢都要高。
為什么說我認為該市房地產的上漲空間已基本封殺，調頭向下只是一個時間問題呢。還是來看數據。首先要弄清楚，06年推出5000畝土地和可開發建筑總面積500萬平方米是個什么概念——04年南昌出讓的城區土地總量不到1600畝，供開發總建筑面積200萬平方米左右；2005年南昌市城區實際出讓的土地總面積在5500畝左右，可供開發建筑總面積在530萬平方米左右；今年計劃是5000畝，供開發總建筑面積又是在500萬平方米左右，三年加起來出讓土地的總量超過12000畝，可供開發總建筑面積在1230萬平方米左右。按照房地產商第一年拿地，第二年規劃設計施工，第三年進入銷售的基本開發周期來看，從今年起，一個420萬人口的城市，在三年內，至少有1000萬平方米的各大開發商所開發的商品住宅要推向市場，而南昌市2004年的商品房銷售總面積為244萬平方米，2005年為258萬平方米，強弩之末跡象顯現，2006年的市場可接受容量也不可能會比去年好到哪里去，這個市場的上漲空間還會在哪里？
最讓人容易忽視而又最不能忽視的是供地地計劃中的第三類供地，那就是涉及企業改制用于變現的住宅開發供地。是不占當年供地計劃指標的，約有4000畝，建筑總面積不會低于450平方米。而且用詞很妙，叫根據具體情況，適時進行出讓。什么是涉及企業改制用于變現的住宅開發供地？簡單點說就是在南昌這地盤上的產權原屬省屬、市屬，甚至中央所屬單位的自留地，現在要借改制變現的名義掛牌做住宅了。掛牌是形式，錢基本上是要返還原單位的，建的住宅也是基本上按成本價要先保障原單位職工的。這種供地是目前黑幕最大的一種供地形式（今天就不在此談其黑幕了，等俺有興趣了改日再談）。這種地的出讓當地政府雖然在土地金方面收益不大，但土地轉讓和開發過程中的稅費卻也著實可觀。但對當地房價沖擊具有殺傷力的也恰恰是這類供地地。基本以成本價購房的住宅面積可近450平方米，而且這些地因歷史原因，位置大多數都處于中心區域。未來必將拖累該市整體房價下滑。其供地計劃中所謂的根據具體情況，適時進行出讓，則是當地政府為了擔心此類供地的集中上市造成太大沖擊留下的伏筆，沖擊可接受就上多點，畢竟這些地的主都有些背景；沖擊太大了就暫緩壓壓，政績總是要保的。（此類企業改制變現供地全國各大城市均存在，而且城市越大，供地量越大，只不過前兩年所謂的改制還沒大范圍的操作到這一塊，現在將逐漸浮現，越演越烈）
再有就是政府既想作婊子，又想立牌坊的心態的顯露了，300畝經濟適用房和100畝低洼地改造用房供地，占供地總量十分之一不到。既為了表示響應大的政策方針，關心民生，作作門面，又顯露了身為一方諸侯，絕不想把土地轉讓收益這塊香餑餑分民與食的心理。
雖然只是以南昌市的相關數據和情況對未來房價走勢的分析，但一葉落而知秋涼，房價下跌的過程必定會在一個不長的時間來到。但一定是一個逐步下臺階的過程，其幅度也可預見
