“法眼觀察” 二十萬法律人的共同選擇
作者/楊斯空、胡哲（上海第一中級人民法院）
夫妻雙方共有之房屋登記在一方名下，登記一方與買受方訂立房屋買賣合同，已成立之合同若無惡意串通等導致合同無效的情形，應認定有效，當事人以無權處分為由請求認定合同無效的，法院不予支持。但合同有效并不意味著其可以履行，合同能否履行取決于其效力是否及于未登記一方。若出售方拒絕或無法履行合同，善意買受方在不同情形下可以選擇的救濟途徑有善意取得、繼續履行與違約賠償。
【案情簡介】
上訴人（原審原告）：楊某
上訴人（原審被告）：葉某
被上訴人（原審被告）：李某、牟某
楊某與葉某系夫妻關系，兩人于1988年3月23日登記結婚。系爭房屋登記于葉某一方名下（發證日期為2002年9月25日）。2015年4月15日，葉某（甲方）與李某、牟某（乙方）簽訂《上海市房地產買賣合同》，約定甲方以623萬元的價格將系爭房屋出售給乙方
。李某、牟某分別于2015年3月15日支付定金25萬元，2015年3月20日支付定金15萬元，2015年4月15日支付房款180萬元。
2015年4月25日，葉某通過短信向中介人員告知，其妻子楊某不同意出售系爭房屋。2015年7月，李某、牟某發函給葉某要求履行過戶義務。葉某以楊某不同意出售系爭房屋為由，要求協商解除合同，但李某、牟某不同意。
楊某認為系爭房屋為楊某與葉某的夫妻共同財產，葉某未經同意擅自將系爭房屋出售，侵害了其財產權，故楊某于2015年12月起訴至法院要求判令葉某與李某、牟某簽訂的上述《上海市房地產買賣合同》無效。葉某同意楊某的訴請。李某、牟某不同意楊某的訴請。
此外，在另案中，李某、牟某起訴葉某要求履行《上海市房地產買賣合同》。
【裁判結論】
一審法院認為，簽訂《上海市房地產買賣合同》時，系爭房屋登記在葉某一人名下，根據物權公示、公信的原則，李某、牟某有理由相信葉某有權處分系爭房屋。李某、牟某與系爭房屋登記的產權人葉某簽訂《上海市房地產買賣合同》，以合理的價格受讓系爭房屋，系善意第三人，該《上海市房地產買賣合同》亦無法律規定的無效情形。故判決駁回楊某的訴訟請求。
楊某不服一審判決，上訴請求撤銷原判，改判支持其原審訴請。葉某亦提起上訴，稱同意楊某的上訴請求，請求撤銷原判，改判支持楊某的原審訴請。李某、牟某請求駁回上訴，維持原判。
二審法院經審理認為，系爭房屋屬于楊某與葉某的夫妻共同財產，本案中并無證據證明葉某出售系爭房屋時取得了楊某的授權或同意，故葉某擅自將系爭房屋出賣給李某、牟某的行為屬于無權處分。系爭房屋買賣合同系葉某與李某、牟某的真實意思表示，內容并未違反法律或行政法規的強制性規定，亦無證據證明李某、牟某與葉某具有惡意串通損害楊某合法權益的情形，故系爭房屋買賣合同合法有效。楊某以無權處分為由主張買賣合同無效，根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《買賣合同糾紛司法解釋》）第三條之規定，法院對楊某與葉某的上訴請求不予支持。一審判決結果正確，但對其判決理由，予以修正。二審法院最終判決：駁回上訴，維持原判。
【評析意見】
近年來隨著上海市房價不斷飛漲，二手房交易市場中頻頻出現這類糾紛：房屋只登記在夫妻一方名下，登記一方與買受方訂立房屋買賣合同之后，登記一方以其配偶不同意出售房屋為由拒絕交付房屋或者要求買受方返還房屋。
對于這類糾紛，首先，應判斷房屋是否屬于夫妻共同財產，盡管我國不動產物權變動以登記為生效要件，但《婚姻法》規定通常情況下夫妻于婚姻關系存續期間取得的財產歸夫妻雙方共同共有，這屬于無需登記的情形，所以未登記一方可依據《婚姻法》之規定對房屋享有共有權。其次，審判實踐中需注意，若房屋歸夫妻雙方共有，而夫妻僅有登記一方參加訴訟，則法院需將夫妻另一方追加為訴訟當事人，以查明相關事實。本文將對夫妻一方出售登記在其個人名下的夫妻共有房屋的法律適用問題予以討論。
一、夫妻一方處分其名下共有房屋的合同之效力
合同為雙方當事人為法律行為所構成之合意，故除法律特別規定外，只要該合意系真實意思表示，則合同成立。合同的效力是法律賦予的，是法律對當事人合意的評價， [1]已成立之合同若未出現《合同法》第52條所規定的法定無效情形，則應當認定為有效。
夫妻一方處分其名下共有房屋合同效力之判斷仍應從上述合同生效要件出發，但在對其進行效力認定時有兩點需注意。其一，需審查是否存在《合同法》第52條第1款第2項之情形，即惡意串通損害國家、集體或者第三人利益。在夫妻一方處分共有房屋的案件中，如果登記一方與買受方惡意串通損害夫妻共同財產，則房屋買賣合同無效。其二，如果登記一方以其無權處分共有房屋為由主張房屋買賣合同無效，法院應適用《買賣合同糾紛司法解釋》第3條之規定，即“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持”。
二、夫妻一方處分其名下共有房屋的合同之效力是否及于其配偶
合同的效力與合同履行系兩個問題，合同有效不一定意味著合同可以無障礙履行。若登記一方具有處分共有房屋的權利，則合同可以履行自不待言；而若為無權處分，則要看合同對未登記一方是否產生拘束力。
我們認為，判斷是否為有權處分，可以從以下幾個方面進行審查。1、夫妻雙方對房屋出售事宜的協商情況。具體審查的情形包括未登記一方是否與中介人員接觸過，是否去中介掛牌出售房屋，訂立合同時夫妻雙方感情狀況如何，雙方是否處于離婚訴訟期間等等。2、房屋的實際居住情況。包括房屋是否為夫妻雙方共同居住，買房人看房時是否接觸過未登記一方等等。3、房款的支付情況，即未登記一方是否收取過合同定金或者房款等情況。
若無法證明為有權處分，則要審查該合同的效力范圍。關鍵在于該合同是否能對未被登記的一方產生拘束力，對此應具體案件具體分析。
（一）以夫妻雙方名義訂立合同
在訂立房屋買賣合同時，登記一方單獨出面就房屋買賣事宜與買受方進行磋商，未登記一方對此并不知曉或同意。登記一方向買受方表示標的房屋為夫妻雙方共同共有，最后以夫妻雙方的名義與買受方訂立房屋買賣合同。
在上述情形下，登記一方是以房屋的一位共有人兼另一位共有人之代理人的身份訂立房屋買賣合同的，雖然并未獲得其配偶的同意，但若買受方盡審查義務后仍有理由相信 [2]登記一方為有權代理，則該行為構成表見代理。此時，被登記方與買受方之間訂立的合同不因未獲得夫妻另一方授權而產生效力瑕疵，該合同對夫妻另一方亦有約束力。買受方有權基于買賣合同要求夫妻雙方履行合同義務，將標的房屋的所有權移轉登記至買受方名下。但若登記一方的行為不符合表見代理之構成要件，則房屋買賣合同對未登記一方是沒有拘束力，此時買受方無權要求夫妻雙方履行合同。
（二）以個人名義訂立合同
在訂立房屋買賣合同時，登記一方單獨出面就房屋買賣事宜與買受方進行磋商，未登記一方對此并不知曉或同意。登記一方向買受方表示標的房屋為其一人所有并隱瞞其婚姻狀況，最后以其個人名義與買受方訂立房屋買賣合同。
在此種情形下，登記一方僅以房屋單獨所有者的身份與買受方訂立房屋買賣合同，合同當事人為登記一方與房屋買受方，故合同對夫妻另一方并不具有約束力。共有房屋所有權之移轉需全體共有人同意，所以只要未登記一方不同意，該房屋買賣合同就無法履行。有觀點主張此種情形可構成表見代理，進而認定合同可以履行，但我們認為表見代理要求客觀上存在使得相對人相信行為人有代理權的理由 [3]，故行為人至少要以本人的名義訂立合同，而此種情形中登記一方從未提及其配偶，故無法構成表見代理。
三、善意買受方之救濟途徑
如果登記一方以其配偶不同意出售房屋為由拒絕交付房屋或者要求買受方返還房屋，法律需賦予善意買受方相應的救濟途徑以保證市場交易安全。此時若登記一方有權處分房屋，買受方當然可以基于有效的合同要求登記一方繼續履行。如果登記一方對房屋沒有處分權，即登記一方擅自處分房屋，則在不同情形下善意買受方享有不同的救濟方式。
（一）善意取得
若房屋已經過戶，則善意買受方可以基于《物權法》第106條關于善意取得的規定取得房屋的所有權，該取得物權的方式為原始取得而非基于合同。《最高人民法院關于適用婚姻法若干問題的司法解釋（三）》第11條第1款規定的就是善意取得的情形，即“一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。”該司法解釋是將善意買受方的救濟歸入到善意取得制度中。
（二）繼續履行
若房屋尚未過戶，但登記一方的行為構成表見代理，則善意買受方可以要求夫妻雙方繼續履行合同以實現救濟。《最高人民法院關于適用婚姻法若干問題的司法解釋（一）》第17條第2項專門對此作出了規定，即“他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道為由對抗善意第三人。”該司法解釋將善意第三人的權利救濟歸入有效合同制度下，即使未辦理轉移登記手續，該第三人的權利仍然可以得到保護。 [4]
（三）違約責任
若房屋尚未過戶，而登記一方的行為又不構成表見代理，此時即便買受人善意，其也只能要求登記一方承擔違約責任以實現救濟。由于訂立合同時買受方善意，故買受方對合同不能履行并無過錯，因合同不能履行所致損失應全部由登記一方承擔，該損失即為善意買受方的可得利益損失。法律將此種情形下善意買受方的救濟歸入合同的違約責任制度之中，實現救濟的主要形式為違約金或者損害賠償金之給付，以穩定房地產市場并維護市場誠信。
四、本案房屋出售行為之法律分析
關于系爭房屋的產權歸屬。本案系爭房屋為葉某與楊某婚后取得的財產，故盡管楊某并未登記于系爭房屋的登記簿上，根據《婚姻法》的規定，系爭房屋歸葉某與楊某共同共有。
關于本案房屋買賣合同之效力。葉某、李某、牟某均系完全民事行為能力人，訂立房屋買賣合同移轉系爭房屋所有權亦為其真實意思表示，合同亦不存在違反法律、行政法規的強制性規定的情形，故房屋買賣合同符合合同生效之要件。本案葉某以其無權處分系爭房屋為由主張房屋買賣合同無效。對此，我們認為，系爭房屋為葉某與楊某共同共有，雙方亦未對系爭房屋處分權另有約定，故處分系爭房屋需經雙方同意，而葉某處分系爭房屋并未經得其妻楊某的同意，其行為確實構成無權處分。但根據《合同法》及相關司法解釋的規定，無權處分并不會導致合同無效。綜上，本案中房屋買賣合同應認定為有效。
關于本案房屋買賣合同效力的范圍及善意買受方的救濟途徑。房屋買賣合同訂立過程中，自始至終都只有葉某一人出面與李某、牟某商洽，葉某從未提及其妻子楊某，更沒有表示其為楊某的代理人，因此，葉某訂立房屋買賣合同的行為并不構成代理，自然更不會構成表見代理。葉某向李某與牟某表示，系爭房屋為其一人所有，并以其個人的名義與李某、牟某訂立房屋買賣合同，因此楊某并不是合同當事人，合同對楊某亦無法律拘束力，故李某、牟某無權依據房屋買賣合同向楊某主張移轉房屋所有權。房屋所有權移轉需經葉某與楊某雙方同意，但楊某不同意出售房屋，故本案中房屋買賣合同實際上無法履行。本案中，系爭房屋尚未過戶，房屋買賣合同實際也無法履行，故李某、牟某只能在另案中向葉某主張違約責任，支付相應的損害賠償金。
