隨著宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)也愈發(fā)理性，各城市間分化加劇，為房企的布局策略帶來(lái)了壓力。
一線和發(fā)達(dá)二線城市土地競(jìng)爭(zhēng)激烈、價(jià)格高企，中型房企拿地不得不采用抱團(tuán)的方式，小型房企幾乎已經(jīng)無(wú)法生存。
三四線城市的分化情況更為嚴(yán)重，意味著風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇并存：風(fēng)險(xiǎn)方面，主要包括庫(kù)存量大，地方政府規(guī)劃無(wú)法兌現(xiàn)，地方房企割據(jù)難以進(jìn)入等；機(jī)遇方面，除了住宅的供應(yīng)和需求外，部分城市有一定的經(jīng)濟(jì)能力和人口基礎(chǔ)，但缺乏足夠的商業(yè)和產(chǎn)業(yè)支撐，且競(jìng)爭(zhēng)者相對(duì)少。
對(duì)于當(dāng)前城市發(fā)展?fàn)顩r，房企應(yīng)該如何制定城市布局策略，尋找更多發(fā)展機(jī)遇？
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全國(guó)城市吸引力分析
近幾年，我國(guó)城市化已進(jìn)入新階段，人口已成為城市發(fā)展的核心資源。且越來(lái)越多的人也來(lái)到大城市中尋求發(fā)展。
2017年第二季度中國(guó)城市研究報(bào)告顯示，參評(píng)的60個(gè)主要城市吸引了全國(guó)城市新流入常駐人口的 53%，較第一季度上漲9%，人口向主要城市聚集現(xiàn)象更加顯著。
吸引力指數(shù)較高的主要集中在珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀以及成渝四個(gè)城市群中。其中，長(zhǎng)三角城市流入常駐人口最多，占比高達(dá)16%，是京津冀地區(qū)的2倍，成渝地區(qū)的3倍，珠三角占比稍落于長(zhǎng)三角，占比為13.7% 。
從城市群中細(xì)分來(lái)看——
長(zhǎng)三角城市群人口吸引力排名TOP6城市人口流入占比差異不大，說(shuō)明城市群內(nèi)部城市發(fā)展相對(duì)均衡，排名前三的是上海市、蘇州市和杭州市。
珠三角城市群中，深圳市、廣州市、東莞市位列前三，三個(gè)城市流入人口占城市群所有城市流入人口的60% 以上。
京津冀城市群中，北京單個(gè)城市流入人口數(shù)量占城市群總流入人口數(shù)量的37.74%，是排名第二天津的近3倍，堪稱一枝獨(dú)秀。
成渝城市群中，成都、重慶人口吸引力最強(qiáng)，兩者流入人口之和超過(guò)城市群總流入人口的一半，且成都、重慶占比差異不大。
從輸出人口的省份來(lái)看——五個(gè)人口大省中四川流向四大城市群人口最多，山東最少，不足四川三分之一。
具體來(lái)看，流向四大城市群人口中，四川61.07%的人口流向成渝；河南51.76%的人口流向長(zhǎng)三角；安徽85.65%的人口流向長(zhǎng)三角；湖南68.66%的人口流向珠三角，山東43%的人口流向京津冀，人口流動(dòng)的近鄰導(dǎo)向現(xiàn)象明顯。
從人群和教育程度來(lái)看——四大城市群流入的24歲以下人口占比最高，比例達(dá)36%以上， 45歲以上人口占比最少。
具體來(lái)看，長(zhǎng)三角、珠三角24歲以下人口占比高于京津冀、成渝，而京津冀成渝則在35-44歲之間比例高于長(zhǎng)三角、珠三角。從本科及以上流入人口占比來(lái)看，京津冀比例最高，成渝排名第二高于長(zhǎng)三角和珠三角。成渝高學(xué)歷人口占比超過(guò)長(zhǎng)三角，推測(cè)這與長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)構(gòu)成更加多樣有關(guān)。
2017年第二季度人口吸引力排名前五的城市與第一季度相同，深圳繼續(xù)保持第一的領(lǐng)先位置，蘇州、成都、杭州排名上升一位，佛山上升兩位進(jìn)入前十，重慶排名下跌四位。
第二季度相比第一季度，人口吸引力指數(shù)增長(zhǎng)幅度最大的城市全部集中在長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀三大城市群。
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