這幾天，有人在后臺問小編，與銀行簽了房貸合同，銀行遲遲不放款，現(xiàn)在被告知需要在原來的利率上上調(diào)10%，才能放款！難道對于房貸利率，銀行說漲就漲嗎？這到底合理不合理？
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解答這個問題之前，咱們先來看一下，房貸這件事到底有多少內(nèi)幕？
內(nèi)幕1：“空白合同”
空白合同已經(jīng)是銀行近年來形成的行業(yè)“潛規(guī)則”。
銀行客戶經(jīng)理向貸款人口頭承諾折扣利率放款，并且與貸款人簽訂空白的“同貸書”，上面只標(biāo)明銀行同意向貸款人放款，但并沒有標(biāo)明具體的利率和放款時間，政策變化下，這些此前約定好的折扣瞬間成為泡影。
畢竟一旦銀行政策發(fā)生變化，這種空白合同沒有法律效力，貸款人也無從追溯。
即便目前銀監(jiān)會和各地銀監(jiān)局嚴(yán)厲要求銀行按照約定承諾放貸，但是對于這類空白合同，接近監(jiān)管部門的人士透露，沒有證據(jù)情況下，也只能要求銀行出于對聲譽的考慮，道德履行承諾。
律師提醒各位消費者，在簽貸款合同的時候，如果是空白的，要讓銀行方面寫下貸款利率的承諾，保留證據(jù)。
內(nèi)幕2：捆綁銷售
在銀根緊縮背景下，各家銀行吸存和中間業(yè)務(wù)壓力增加，為多拉客戶應(yīng)付利潤考核的壓力，部分銀行在房貸銷售環(huán)節(jié)出現(xiàn)違規(guī)收費承諾優(yōu)惠、捆綁銷售其他產(chǎn)品或者攬存等違規(guī)行為。
想要8.5折優(yōu)惠？可以，但是必須購買銀行推出的理財產(chǎn)品或者基金產(chǎn)品等，少則幾萬，多則十幾萬。這類捆綁銷售和收費陷阱在各家商業(yè)銀行中并不少見。
對于這類情況，銀監(jiān)會近期提出要求：嚴(yán)厲查處銀行個人按揭貸款業(yè)務(wù)**現(xiàn)的捆綁銷售、亂收費、虛假承諾等違規(guī)行為。
如果遭遇房貸搭售的陷阱，不妨先簽下合同，等放了貸款，拿上證據(jù)去銀監(jiān)會投訴，揭露銀行“惡行”并要求返還金額。
內(nèi)幕3：價高者得
然而，即便銀行承諾了按照約定予以折扣利率放貸，很多貸款人仍然在“無期限”等待。在貸款額度變稀缺時，若仍按原有優(yōu)惠折扣發(fā)放則利潤空間大幅壓縮，銀行只能選擇上浮利率。
同時，在貸款發(fā)放時，有限的額度往往優(yōu)先保證貸款利率高的項目，也就是價高者得，其他的只能排隊等待。
內(nèi)幕4：不同樓盤利率差別化
貸款買房利率打幾折，不僅要看你買的是第幾套房，還要看你是買的哪個開發(fā)商的房子。
有銀行房貸經(jīng)理曝房貸利率定價內(nèi)幕：同是貸款買第一套房，選擇不同樓盤，利率也可能相差15%。
在利益的驅(qū)使下，銀行采取最有利于自己的方式來設(shè)置房貸條件，既不簽立規(guī)范的房貸合同也不嚴(yán)格按照規(guī)范的合同行事，最大限度的榨取合法和非法的房貸利益。
在這個過程當(dāng)中最受傷的就是房貸一族了，本來就要承受高房價，還要承擔(dān)房貸潛規(guī)則成本。
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那么，在碰到以上這些內(nèi)幕的時候，購房者應(yīng)該怎么辦呢？
不要輕信任何口頭許諾
首先，不要輕信貸款經(jīng)理的優(yōu)惠折扣許諾，任何口頭約定都是浮云，無法成為有力的證據(jù)，購房者在申請房貸時應(yīng)該讓銀行將貸款利率優(yōu)惠寫入貸款合同，同時約定好貸款發(fā)放時間，為未來維權(quán)準(zhǔn)備好證據(jù)。
向銀監(jiān)會投訴
其次，銀監(jiān)會目前已經(jīng)下發(fā)了《關(guān)于做好住房金融服務(wù)加強(qiáng)風(fēng)險管理的通知》，要求銀行對于已經(jīng)簽約的貸款合同正常履行，如果借款人碰到貸款銀行以不放款來要挾漲貸款利率，可以向銀監(jiān)會或當(dāng)?shù)氐你y監(jiān)局投訴。這種方式是效果最好，成本最低的維權(quán)方式。（所以，提出上面問題的那個讀者，不顧合同隨意上漲房貸利率，是不合理的）
向法院起訴
最后，如果真有銀行不買銀監(jiān)會的賬，借款人可以向法院起訴銀行，因為按照《合同法》規(guī)定，對于雙方已經(jīng)簽署的合同，一方無權(quán)擅自更改合同內(nèi)容，也就是說如果貸款合同已經(jīng)簽好了，銀行不能在借款人不同意的情況下提高貸款利率，或是拖延放貸時間。
為了維護(hù)自身的權(quán)益，購房者在申請房貸和簽立房貸合同的時候盡量要按照規(guī)范的流程行事，在遭遇銀行房貸潛規(guī)則的時候一定要勇敢的站出來向相關(guān)部門舉報，有必要時還可以拿起法律的武器維權(quán)，不要逆來順受成為房貸潛規(guī)則的犧牲品。
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萬一貸款真的下不來，購房者已經(jīng)付過的首付怎么辦？這時，就需要分情況討論了！
情況一：是開發(fā)商原因?qū)е路抠J辦不下來
如果你的房貸辦不下來是開發(fā)商造成的（比如開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證或銷售不具備使用條件的現(xiàn)房），那么你可以要求開發(fā)商退還首付款、定金以及損失的利息。
情況二：自身原因?qū)е路抠J無法辦理
如果是因你提供的資料不完整或不真實，亦或是個人信用有“污點”導(dǎo)致房貸無法辦理，也可以申請退房，但這時你需要支付開發(fā)商一定的違約金。
情況三：政策發(fā)生變化導(dǎo)致房貸辦不下來
如果是因房貸政策發(fā)生了變化導(dǎo)致你的房貸無法辦理，你可以與開發(fā)商協(xié)商退房，并要求其退還首付款，若協(xié)商不成購房合同上又沒有作明確的規(guī)定，你可以起訴并提供相應(yīng)的證據(jù)，要求開發(fā)商退還首付款、定金。
綜上，無論哪種原因使得貸款辦不下來，購房首付都是可以退的，區(qū)別僅在于購房者是否需要支付違約金。如果是銀行原因，比如額度緊張無法放款，那么購房者可以和賣家協(xié)商解除購房合同，并且不必承擔(dān)違約責(zé)任，賣家應(yīng)該無條件退還購房首付。如果是因為購房者自身原因，比如征信記錄有污點或者還款能力不夠而影響貸款審批，首先應(yīng)該盡量解決，如找擔(dān)保公司擔(dān)保或者延長還款期限等。如果仍無法解決，那只能解除購房合同了。在這種情況下，購房者需要承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金。
綜合整理：愛房網(wǎng)
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