購房是人生一件大事，很多購房者初次買房毫無經(jīng)驗(yàn)，在售樓人員的“忽悠”下，往往稀里糊涂就簽了協(xié)議，交了定金。在購房者簽訂《認(rèn)購協(xié)議書》并繳納部分定金后，如后續(xù)雙方未簽訂《商品房買賣合同》，購房者能否要求開發(fā)商退還《認(rèn)購協(xié)議書》中約定的定金？這是律師經(jīng)常會(huì)被問到的一個(gè)問題。對此，作為專業(yè)房產(chǎn)律師筆者謹(jǐn)分析一二。
一、《認(rèn)購協(xié)議書》性質(zhì)系預(yù)約合同，特殊情況下亦可被認(rèn)定為《商品房買賣合同》（即本約合同）
《民法典》第四百九十五條第一款規(guī)定“當(dāng)事人約定在將來一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書等，構(gòu)成預(yù)約合同。”《認(rèn)購協(xié)議書》系商品房買賣雙方為了將來訂立《商品房買賣合同》所簽，因此屬于《商品房買賣合同》的預(yù)約合同。
《商品房買賣合同解釋》第五條規(guī)定“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”換言之，在滿足上述規(guī)定的情況下《認(rèn)購協(xié)議書》亦可認(rèn)定為《商品房買賣合同》，按照關(guān)于商品房買賣合同的有關(guān)規(guī)定去處理雙方之間的糾紛。
具體可分為兩個(gè)條件：一是《認(rèn)購協(xié)議書》具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，即當(dāng)事人基本信息、商品房基本狀況、銷售方式、價(jià)款確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間等有關(guān)事項(xiàng)。二是買受人已經(jīng)按約支付購房款，出賣人已經(jīng)按約收受購房款。
相關(guān)案例：山東青島中院(2016)魯02民終8549號民事判決，法院認(rèn)為：本案爭議焦點(diǎn)之一是雙方所訂立的《房屋認(rèn)購協(xié)議書》是否應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。本案中，中海公司與陳正衛(wèi)簽訂的房屋認(rèn)購協(xié)議書對買受人、房號、單價(jià)、建筑面積、總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間、違約責(zé)任等作出了明確約定，陳正衛(wèi)亦按約支付了購房款，故該房屋認(rèn)購協(xié)議書應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。
二、違反《認(rèn)購協(xié)議書》約定亦需承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任，購房者能否要回定金主要通過其是否存在過錯(cuò)進(jìn)行判斷
《民法典》第四百九十五條二款規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對方可以請求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任。”因此《認(rèn)購協(xié)議書》雖系預(yù)約合同，但違約方亦應(yīng)需承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。
關(guān)于《認(rèn)購協(xié)議書》的違約責(zé)任，主要集中在定金是否退還上。這一問題最高院在《商品房買賣合同解釋》第四條進(jìn)行了明確規(guī)定即“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”換言之，是否承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任，應(yīng)當(dāng)審查審查未能簽訂本約是否歸責(zé)于一方當(dāng)事人。如果一方當(dāng)事人未在約定的時(shí)間、地點(diǎn)去簽訂本約，無正當(dāng)理由否定預(yù)約合同中已經(jīng)確定的條款，或提出不合理?xiàng)l件進(jìn)行惡意磋商等，導(dǎo)致未能締結(jié)本約，才應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。對于購房者而言，能否要回定金主要通過其是否存在過錯(cuò)進(jìn)行判斷。
1、開發(fā)商與購房者對無法辦理貸款手續(xù)均存在過錯(cuò)，《商品房買賣合同》無法簽訂屬于不可歸責(zé)雙方當(dāng)事人的事由，開發(fā)商應(yīng)將定金退還購房者
相關(guān)案例福清市人民法院 (2020)閩0181民初3840號民事判決，法院認(rèn)為：恒瀚公司作為開發(fā)商，對于購房人員咨詢的相關(guān)購房事宜特別是影響支付購房款的銀行按揭貸款方面事宜，應(yīng)該比一般購房者更為了解相關(guān)政策與規(guī)定，而在鄭峰、劉明明多次咨詢恒瀚公司銷售人員關(guān)于其征信是否影響其后期辦理商業(yè)貸款事宜時(shí)，在無法確定鄭峰、劉明明能否辦理商業(yè)銀行貸款情況下仍要求鄭峰、劉明明支付定金，主觀上存在一定過錯(cuò)。鄭峰、劉明明明知己方征信方面存在一定問題情況下，亦未向相關(guān)銀行或者金融機(jī)構(gòu)了解能否辦理貸款事宜即支付了定金，主觀上亦存在一定過錯(cuò)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條關(guān)于“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人”的規(guī)定，在雙方當(dāng)事人均有意愿簽訂正式《商品房買賣合同》且不存在惡意違約情形下，導(dǎo)致主合同即《商品房買賣合同》未能訂立應(yīng)歸屬于不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，故對鄭峰、劉明明請求恒瀚公司返還定金20,000元的主張，本院予以支持。
2、《認(rèn)購協(xié)議書》未對認(rèn)購房屋的具體面積、單價(jià)、交房日期等直接影響雙方權(quán)利義務(wù)的重要條款進(jìn)行具體約定，后續(xù)雙方無法就《商品房買賣合同》簽訂達(dá)成合意，開發(fā)商應(yīng)將定金退還購房者。
相關(guān)案例：福建平潭法院（2020）閩0128民初4521號民事判決，法院認(rèn)為：本案中，雙方通過“恒房通”簽訂的《商品房網(wǎng)上認(rèn)購書》，約定劉云英認(rèn)購平潭恒大御景灣樓盤“辦公-59號樓-1008”單元，而非劉云英交納定金、首期款時(shí)備注“2號樓1306”，且該網(wǎng)上認(rèn)購書主要內(nèi)容約定劉云英交納2000元可享受相關(guān)優(yōu)惠，并未約定認(rèn)購房屋的具體面積、單價(jià)、交房日期等事項(xiàng)，亦未對房屋買賣中的諸多直接影響雙方權(quán)利義務(wù)的重要條款進(jìn)行明確約定。在上述情況下，劉云英與中福公司未能達(dá)成買賣“2號樓1306”房屋合意，未能簽訂商品房買賣合同，不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方，故中福公司應(yīng)返還劉云英交納的定金22000元（20000元+2000元）、首期款54558元，并自起訴之日起按同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報(bào)價(jià)利率支付資金占用利息。
3、因開發(fā)商房屋地塊被查封導(dǎo)致雙方無法簽約，開發(fā)商應(yīng)雙倍返還購房者定金
相關(guān)案例：福建閩侯法院 (2020)閩0121民初2007號民事判決，法院認(rèn)為：林萍萍、趙瑞偉要求奧特萊斯公司雙倍返還定金100000元，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條約定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人”，現(xiàn)因奧特萊斯公司原因致使訴爭房屋地塊被查封，導(dǎo)致雙方不能進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)簽約，奧特萊斯公司已構(gòu)成違約，其應(yīng)當(dāng)雙倍返還林萍萍、趙瑞偉已支付的定金20000元。
4、因政府政策原因?qū)е潞罄m(xù)雙方無法簽約，開發(fā)商返還購房者定金，但不予支持雙倍定金
相關(guān)案例：福州中院(2021)閩01民終2457號民事判決，法院認(rèn)為：因2020年3月26日，福州市住房保障和房產(chǎn)管理局暫停蘇寧公司“恒大天璟”案涉項(xiàng)目的網(wǎng)簽備案審批手續(xù)，目前尚未恢復(fù)，故蘇寧公司與謝晨簽訂《認(rèn)購書》以及《認(rèn)購書》中約定簽訂《商品房買賣合同》之時(shí),均無法辦理網(wǎng)簽備案。而《商品房買賣合同》未辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)，無法保障謝晨最終物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，使其期待的合同利益落空，故謝晨依法享有解除權(quán)。由于本案存在不可歸責(zé)于雙方的行政部門原因,導(dǎo)致雙方訂立的《認(rèn)購書》無法繼續(xù)履行,合同目的已無法實(shí)現(xiàn),雙方均同意解除該《認(rèn)購書》,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人”,蘇寧公司應(yīng)在合同解除后將已收取的定金及購房款返還給謝晨。謝晨上訴主張雙倍返還定金以及購房款270182元的資金占用期間利息損失,理由不成立,本院不予支持。
綜上所述，如果雙方未能簽訂商品房買賣合同不是由于購房者原因造成的，那么開發(fā)商應(yīng)向購房者退還定金。如果是開發(fā)商的違約行為導(dǎo)致雙方后來未能簽訂商品房買賣合同的，購房者同樣有權(quán)要求開發(fā)商雙返定金。
蔡思斌
2021年9月3日
蔡思斌，執(zhí)業(yè)逾二十年，錦天城福州律師事務(wù)所合伙人
排版：林俊鋒
