居民購買農村房屋合同無效，但可以得到補償
摘要
2004年12月，北京市高級法院頒布《農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要》以后，各級人民法院對于此類合同效力的認定，基本上都采取“以認定無效為原則，以認定有效為例外”......
案情簡介
大致內容如下：周某將昌平區沙河鎮某村房屋五間出售給王某，簽約之日起，周某無權干涉房產；王某自簽約即日起一次性付給甲方人民幣10萬元。落款處加蓋北京市昌平區沙河鎮某村村民委員會印章。
2008年10月，周某向北京市昌平區人民法院提起訴訟，要求確認王某與周某之間簽訂的《農村房屋買賣合同》無效，王某騰退訴爭房屋。
法院判決
一、被告于本判決生效之日起九十日內將位于北京市昌平區沙河鎮某村的房屋騰退給原告；
二、原告返還被告購房款10萬元、給付被告補償款12萬元，于本判決生效之日起十五日內執行清。
律師分析及風險提示
違反法律、行政法規強制性規定的合同無效。原被告所簽之《買賣房協議書》的買賣標的物不僅是房屋，還包含相應的宅基地使用權。宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。被告并非昌平區沙河鎮某村村民，依法不得買賣農村集體經濟組織成員的住房。原告要求認定買賣合同無效的訴訟請求，理由正當，證據充分，應予支持。合同無效后，因該合同取得的財產，應當予以返還。原告應依照房產的現值對被告進行補償，房產的現值應當以評估值為準。被告應當把該房產返還給原告。
關于城鎮居民購買農村私房的問題，應注意如下事項：
1、實踐中，農村私有房屋雖然具有價格低廉的特點，但對城鎮居民來說，如買受該類房屋，不僅可能因出賣人反悔而面臨合同被訴無效的風險，而且根據2004年11月國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》關于“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”的規定，2004年以后該類房屋將不能辦理過戶登記，也即買受人不能有效取得房屋的所有權，房屋再次轉讓或拆遷時難以維護自己的權益。因此，城鎮居民在買受農村私房時一定要三思；
2、如果已買受農村私房、且形成長期穩定占用關系的，最好將戶口遷至房屋所在地的集體經濟組織；
3、簽訂的房屋買賣合同，要注意報請所在村委會、基層人民政府批準（加蓋其公章）；
4、在簽訂農村房屋買賣合同時要求與房屋有關的所有家庭成員書面承諾同意出售該房屋。
北京第一中級人民法院：
