購房者必備房地產政策最新版本（上海市）
使用說明：購房者可以對照以下各類標準或條件，自我判斷購房是否符合政策的規定，如何才能讓購房行為對自己更加有利。
一、房貸政策
（一）商業貸款
首次購房，首付款比例不低于30%；
購買第二套住房的，首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；
購買第三套及以上住房的，停止發放住房貸款；
對非本市居民在本市購買商品住房申請貸款的，應提供從申請之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上的個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明。凡不能提供的，商業銀行暫停發放住房貸款。
（二）公積金貸款
對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米（含90平方米）以下或按規定購買本市經濟適用住房的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于20%；
對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于30%。每戶家庭住房公積金最高貸款限額為60萬元。
對為改善居住條件購買第二套住房的，每戶家庭住房公積金最高貸款限額為40萬元。貸款首付款比例不低于60%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。
暫停對購買非改善型第二套住房家庭的住房公積金貸款。
停止對購買第三套住房及以上家庭住房公積金貸款。
解釋：
按照住建部有關規定，每戶家庭人均住房建筑面積超過所在城市上年人均住房建筑面積的，為“非改善型”。根據市統計局公布的統計資料，去年上海市城鎮人均住房建筑面積為34平方米。也就是說，如果借款人家庭人均住房建筑面積超過34平方米，第二次貸款購房，即認定為非改善型住房。
糾紛點提醒與處理：
無法貸款，能否解除合同，誰承擔責任
簽訂認購書應注意的情況
二、套數限購
（一）限購一套的對象：
1、在本市沒有或已有1套住房的本市戶籍居民家庭
2、能提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明的非本市戶籍居民家庭
（二）禁購的對象：
1、在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭
2、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭
3、不能提供2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明的非本市戶籍居民家庭
解釋：
按政策購買動遷安置房（包括實物安置和貨幣安置）、經濟適用住房等保障性住房的、按照房改政策購買公有住房的，不屬于限購范圍。
糾紛點提醒與處理：
對已簽售房合同（包括預訂合同）但不符合住房限售規定、當事人已收到《不予辦理房地產交易、過戶通知》（見附件2）的，房地產企業應當配合辦理解除合同等手續，房地產開發企業不得以違約為由要求購房人（預訂人）承擔違約責任。
三、營業稅
1、個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；
2、個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；
3、個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。
解釋：
普通住宅標準：單套建筑面積140平方米以下，內環線以內總價245萬元/套、內環線和外環線之間140萬元/套、外環線以外98萬元/套以下，五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等
若其中一個條件超出標準則為非普通住宅
四、房產稅
（一）征收對象：
（二）計稅依據：
房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納
（三）適用稅率：
適用稅率暫定為0.6%。
應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。
（四）減免情況：
1、本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積（指住房建筑面積，下同）人均不超過60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，其新購的住房暫免征收房產稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按本暫行辦法規定計算征收房產稅。
合并計算的家庭全部住房面積為居民家庭新購住房面積和其它住房面積的總和。
本市居民家庭中有無住房的成年子女共同居住的，經核定可計入該居民家庭計算免稅住房面積；對有其他特殊情形的居民家庭，免稅住房面積計算辦法另行制定。
2、本市居民家庭在新購一套住房后的一年內出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已按本暫行辦法規定計算征收的房產稅，可予退還。
3、本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產稅。
4、符合國家和本市有關規定引進的高層次人才、重點產業緊缺急需人才，持有本市居住證并在本市工作生活的，其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產稅。
5、持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購房人，其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產稅；持有本市居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按本暫行辦法規定計算征收房產稅，待持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房產稅，可予退還。
6、其他需要減稅或免稅的住房，由市政府決定。
備注：本版本根據2011年2月20日之前國家或上海市政府及部門發布的政策整理而成。
附件：
關于進一步加強本市房地產市場調控加快推進住房保障工作的若干意見
關于執行本市及外省市居民家庭只能在本市新購一套商品住房的通知
關于執行本市及外省市居民家庭只能在本市新購一套商品住房有關問題的補充通知（一）
上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法
關于本市貫徹《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》的實施意見
關于本市貫徹執行住房限售等政策有關問題的通知
市財政局轉發財政部等關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知
