是快、還是慢？
是堅守、還是轉航？
是一時成敗、還是百年大業？
這取決于價值觀，但取勝于對價值的觀察
“價值觀·觀價值”
讓我們探討，當下中國產業的正三觀
成都，中國第四城，是中國不動產界的一個頗為特殊的市場。
成都2015年GDP1.08萬億，全國排位第9；商業地產在建面積卻能排到全球第二；
成都2015年人均收入約2.5萬，全國排位10名以外，社會消費品零售總額卻位居全國第8（為4697億），奢侈品品牌的銷量甚至居于全國第3位。
作為中國的新一線城市，成都的產業發展“基礎好、潛力大、發展盛、消耗早”是典型特點，這在不動產領域表現得格外突出。
競爭愈加激烈、分化愈加明顯，越考驗生存實力，而活得下來、活得越好，越能享受城市沉淀的價值。
『在成都，拼的就是“絕版”』
在成都，千年前的核心商圈，至今仍然是核心。
從百度熱力圖可見，成都人流量最集中的商圈，依然是以人民南路為軸線，東西延伸的春鹽商圈、騾馬寺商圈、建設路商圈、金沙商圈。
僅以春鹽商圈核心春熙路為例，華西都市報數據顯示，春熙路日均人流量可達23.6萬，節假日平均人流量30.6萬。區域內IFS2015年零售銷售額增加55%至33億，伊藤洋華堂4年前的年銷售額已超11億。
可見，在成都“千年商圈”的邏輯依然有效，人流和商業的正相關也決定了，持有成都中心的稀有資源，便意味著商業戰場上的高壁壘。
『商戰中，考的就是“技術”』
這是一個資產泡沫的時代，也是一個優質資產的大庫存時代。
毛利越來越低是新常態，所以，如果門檻相似、都是好貨，怎樣把好貨做好、把好貨該有的價值做出來，是決定利益的關鍵。
當下的中國市場，貨幣政策偏向寬松，“找錢”比“找團隊”容易得多，找到能夠把公司和客戶的資產價值創造出來的團隊，更難。
這樣的環境下，做商業地產“急不來”，培養團隊是必須進行的，卻也是需要時間、挑剔門檻的，但它的好處便是，潛力空間足夠大、長期效益足夠高。
這樣的環境下，做商業地產也“不能急”。就以REITs來說，它靠的是收益率變現、靠的是成熟的投資人。沒有運營能力足夠的團隊，認真面對客戶、消費者，“真刀真槍”地把收益率做高，根本無法上REITs，更無法創造市場價值。
『過招時，比的就是手段』
資產證券化是目前國內最熱的一種方式，它的最大好處是資金成本大幅下降，但證券化的基礎是靠運營提升物業。
這是真正考驗企業核心力的時候，高手過招，段位相近，很多時候比的是手段。對于持有型物業為重的企業而言，更是如此，資本化的程度便十分關鍵。
其中有兩個關鍵點：如何把資產價值做高；如何優化資本化退出。
“資產價值”決定于資產的經營利潤NPI和資本化率的比率。數據顯示，目前中國資產的資本化率在6%-7%，所以NPI至少要比資本化率大（按照目前的銀行利率算，至少要在6.5%以上）才能保本。
與此同時，持有型商業企業要面對資本化退出的大難點。國內還很缺少像太古、鐵獅門這樣資金出入和每一步都準確清晰的優秀運營商。
負利率、高通脹時代，在高杠桿的房地產，無風險的收益越來越低，低風險的高收益越來越難。
數據來源：成都市統計局、國家統計局的統計公報、《全國35個大中城市房價收入比排行榜》、媒體公開報道
