吐血整理！廣州高價小區漲幅榜出爐！買二手房，看這篇文章就夠了
此前我們統計過，廣州即將面世的新盤里，預計有17個會賣10萬+。結果一踏進酷夏，限價令開始發威，廣州大批樓盤“降價”賣起了毛坯房。但比起開發商的各式招數，二手房業主才是最令市場捉摸不透的。來到6月，限貸停貸、二手免征增值稅2改5雙管齊下，給樓市服了兩劑“降溫”藥。結果呢，一邊是美林海岸降價1255萬成交，一邊是美林湖畔花園成交單價突破8.9萬。二手房，真是迷霧重重。現在買二手房，需要更加慎重。我試圖撥開迷霧，整理二手房漲幅的榜單，給大家還原一個廣州二手房全景圖。哪些高價二手房小區漲得最高？每個區的二手房“天花板”，有何不同？番禺最高成交單價逼近10萬！黃埔賣出8萬，增城5萬成交，南沙已經去到6萬……廣州從2019年至今，1400+套二手房的成交價超過7萬/平！但，記不記得我半年前說過，通常中介銷售發朋友圈說的“XX小區成交一套房子，價格破紀錄”，多半是賣復式。比如去年底，僑鑫匯悅臺29萬/平高價成交的就是一套頂層復式單位，廣鋼新城賣出7萬/平的保利堂悅，也是復式。因此公平起見，我把別墅、復式這類“開掛”房源全都剔除掉，得出下面這張圖。仔細看，信息量不少。先看越秀、天河、海珠、荔灣、白云，中心五區的最高成交單價，無一不是今年刷新的。介于中心跟郊區之間的黃埔、番禺、南沙，最高成交價同樣是今年刷新。反之，增城、花都、從化，外郊三區通通保持著去年甚至前年的記錄。沒買房的朋友會說：太可怕了，中心區的房子越漲越貴，買不起啊。換個角度想，這也證明中心區的價值所在——持續有動力突破房價“天花板”。用差不多的價格買新房，四年過去，高價二手房的價格差距可以達到多大？同樣是高價樓盤，海珠的保利天悅，2016年新房均價6萬/平，比當時荔灣賣7萬/平的珠光御景壹號要低。結果四年過去，現在保利天悅已經找不到10萬/平以下的二手住宅。反之，御景壹號在售時，定價一度高達11萬/平，但二手最高成交單價只有一套9.3萬，其余都是7、8萬。不過，御景壹號已經是表現不錯的小區了，近一年的成交漲幅為17.5%，排在中游位置。下面這張高價房源對應的二手樓盤成交均價漲幅前20名榜單，能更明顯地看出廣州各個區域間的差異。至于荔灣其他偏豪宅的樓盤，比如金眾西關海，同樣沒能上升到更高的層級。一手售價從6.8萬/平上升到8萬/平，二手成交均價仍停留在5萬+。這邊荔灣缺乏豪宅氛圍，那頭坐擁一眾山畔豪宅的白云區，也有點尷尬。0.2%、7.2%、15.2%的成交漲幅，低于海珠、天河、越秀甚至番禺、黃埔的樓盤。而且，在賣大平層這件事上，白云的成交難度要高很多。白云成交單價最貴的10套二手房，平均成交周期167天，在11區排名幾乎墊底，只比從化好一點點。二手成交單價破10萬的房子，被天河、海珠、越秀“三巨頭”包攬。而荔灣、白云跟“三巨頭”之間的二手最高成交單價，還差了一個增城。這是荔灣、白云高價二手盤的窘境——高不成，低不就，跟番禺、黃埔的價格差距越縮越小。比如荔灣，成交單價最貴的10套二手房，9套都是珠光御景壹號，完全是“一家獨大”。但凡出現壟斷勢頭，多多少少說明這個市場存在著問題。御景壹號撐起荔灣二手“天花板”的前提在于，它是荔灣唯一售價突破10萬/平的一手盤。南沙成交最貴的前十名榜單，準確說只有兩名玩家：星河山海灣，南沙金茂灣。剔除一套6.4萬/平成交的濱海花園別墅后，南沙二手房“天花板”，是由南沙金茂灣創造的4.7萬/平紀錄。一如去年土拍市場上，南沙灣跟明珠灣靈山島尖爭得你死我活，今年的二手市場，這兩個板塊依然是“死對頭”，價格咬得很緊。由于靈山島尖去年才正式有新項目入市，南沙金茂灣自然成了二手房的種子選手，代表明珠灣“出戰”。從比分來看，金茂灣登上成交單價榜的次數更多，稍勝一籌。不過，大家留意到沒有，南沙的榜單上，毛坯跟精裝幾乎各占一半。成交價最貴的前10名榜單中，樓盤名字最多樣的，要數黃埔跟番禺。這兩個區，不僅最高成交單價直追中心區，漲幅也一度趕超珠江新城的樓盤。像老黃埔的萬科金色悅府，近一年成交均價漲幅高達55%，稱得上是“創造各區房價天花板”的二手盤里頭最牛逼的，比珠江新城的保利心語花園（38.6%）還要高。老黃埔跟科學城作為黃埔的佼佼者，不少樓盤成交均價比去年漲了超過1萬/平。這里說明一下，可能有朋友問，黃埔成交價最高的房源，難道不是在萬科山景城嗎？如果只按成交單價排行，黃埔最貴的10套房源，確實有7套來自萬科山景城。但仔細看，萬科山景城的成交價格差異非常大：從2、3萬到7、8萬都有。原因就在于，當中包含了70-80平的復式或者三層洋房產品，繼而誕生了8萬+/平的成交價。老黃埔跟科學城兩大板塊的較量，就像南沙灣跟明珠灣在南沙“稱霸”，很大程度上給各位買房者指明了該區的價值高地。增城的高地也基本定了。成交最貴的二手房，都集中在新塘-白江板塊。除去華南碧桂園幾套8-9萬/平成交的別墅外，番禺的最高成交價誕生大學城——星匯文華，價格已逼近7萬。此外，高價成交房源對應的樓盤，升值表現最好的不是萬博“網紅盤”萬科歐泊，而是星河灣半島一號園，今年的成交均價比去年漲了28%。放眼整個番禺，高價成交房源其實集中在三個板塊：泛萬博、廈滘跟大學城。對應我們之前的人口數據，洛浦、南村、大石，正好就是番禺常住人口增長前三的街道。這再次說明，人口興旺，對樓市發揮著很重要的支撐作用。縱觀這些突破當地二手房“天花板”的樓盤，唯獨花都、從化的情況跟中心區截然相反。花都、從化不少曾經創造單價成交記錄的樓盤，均價比去年跌了。樓市強者恒強，在核心區域選擇“領頭羊”樓盤，是一個不錯的策略。為了回饋粉絲厚愛，我還特意挖掘了7000多條數據，整理出【廣州二手樓盤最新掛牌成交比】！
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