浙江換圖，這將是未來中國的樣子 | 葉帥問答NO.56
文字整理丨黃皚
問：葉老師，節前浙江出臺了面向2035年的浙江省城鎮空間結構規劃圖，相比2012年的那一版，有哪些重要的變化？答：中國樓市下半場，離不開新時代兩個重大的貢獻：一是適當放開計劃生育，二是積極鼓勵發展大城市和城市群。前者指的是人口的數量，后者指的是人口的質量。這一輪全國各地的十四五規劃和面向2035年的遠景規劃中，我們可以清晰地看到上述兩條發展脈絡，特別是浙江的這一次換圖，可以說，這就是未來中國的城市化發展樣本。先看一下這兩張圖，是不是有一種感覺，浙江越來越像一個超級城市。詳細地說，對比2012年那一版，2021年的這一版新圖，有三個明顯的變化。一是，2012年是幾個點幾個塊，今天有了明顯的片，塊，點。這里面的大片，就是杭州灣世界級灣區，這是為浙江省接下來發展的重中之重。這里雖然從面積上來看大概只占了四分之一個浙江，但集合了杭州、寧波和舟山新區三個副省級城市，升格余姚慈溪規劃等級，同時全省10強重點縣市也有6個在這里。二是，四大都市區的范圍更大了，核心更集中了，特別是金義都市區從10年前的金華、義烏雙核，這一次成為了單核，今明兩年隨著金義和義東兩條軌道線的通車，金義一體化會真正加快，創業賺錢在義烏，教育生活在金華。三是，經濟導向，超越了行政和地理上的束縛，縣城不是統一的同等發展，而是分成了三類，義烏余姚慈溪是第一類，10強重點建設縣城是第二類，普通建設的小綠點是第三類。臺州從溫臺城市群劃出，進入了距離中心更遠的寧波都市區。同時，新圖還大大加密加強了與省外的大通道建設。問：葉老師，為什么樂清和瑞安都是GDP超千億的大縣，沒有被列入10強重點建設縣呢？答：2020年浙江有8個縣的GDP超千億，分別是：慈溪2008億，義烏1486億，諸暨1362億，樂清1263億，余姚1221億，瑞安1037億，海寧1031億，桐鄉1003億。浙江省面向2035年的《國土空間規劃》，縣域最大的看點，除了義烏、余姚、慈溪納入地級市的規劃以外，還有一個，就是溫州下屬的樂清、瑞安、永嘉竟然沒有一個被列入10強重點建設縣城，原因就在于溫州正在統籌大規模的行政區劃調整。我們盤點了自1985年以后的浙江撤縣設區的歷史，力度最大是杭州、寧波、臺州和紹興，溫州和嘉興近幾年的撤縣設區呼聲也很大。接下來最有可能撤縣設區的是溫州的瑞安、樂清、永嘉，寧波的余姚、慈溪，和嘉興的嘉善、平湖、海鹽。問：杭州首次集中供地馬上到了，看上去還是一樣火啊，長假最后一天已經多宗地塊封頂，還自持。是不是又升溫了？答：打個不恰當的比方，跟很多人都說雙11反而高價買了不該買的東西一樣，集中供地并不一定有利于開發商，這一種方式并不必然會降低拿地的難度。1月底的撞峰開盤反而激起更多房票，也是一樣的道理。樓市最基本的邏輯，還是人與地。要么，減少人。杭州已經嚴格的限購了，再要控制購房者的數量，已經都只能是補補漏了。要么，就是增加地。集中供地，如果不增加宅地的供應量，又不在開發商的保證金上加大力度，只會激發開發商拿地的欲望。管理部門當然也會看到這一點，所以，這可能最忙亂的一次集中供地，接下去應該會好一些。答：所以說，這就是我們這個時代的痛楚，做任何事都想著能賺錢。買套房自己住，要升值。為小孩讀個書，不僅要雞娃，還要在小孩身上去賺學區房升值的錢。太累了。好好地投入到自己的工作中去吧。問：云棲桃花源，合院，自住如何？雖然遠了一點，但是中式精裝有稀缺性吧？答：房子是好房子，但并不適合所有人。如果你在買的時候，就覺得遠了，那你大概率是自住不成的。問：杭州核心老破小要換義烏，現在合適嗎？等多久比較好。答：一直主張換掉老破小，年輕人剛需要離單位近是沒辦法。那句地段地段還是地段的話，是對同等品質的房源說的。答：比起下沙中心區馬上要出讓的幾宗宅地，限價3萬，當然是性價比要弱一些了。但是，你也要考慮到自己能不能搖到，房子是不是急用。答：值得，戶型也不錯。確實跟你說的一樣，可以自住，也有投資的空間，看好豐收湖。問：葉老師，豪宅是不是越來越值錢？通脹，錢都在富人手上。沒限價之前的豪宅也是升值最大的。答：今天杭州實施的塔尖房尖的限價政策，所以，你覺得豪宅搖中了賺得多，但是你如果是從二手房市場上有用市場價買來的豪宅算算看。其實，你就查一下這十年來武林一號的價格就是了。你會冷靜的。
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