文字整理丨許澤杰
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問：在杭州，剛畢業，根本買不起房子，想離開杭州。可以嗎？答：可以，不是一個城市留你，是一份工作留你，不是你買不起杭州的房子，是你的工作買不起杭州的房子，核心點是工作。所以，剛畢業的時候，不要太在意房子，應該在意你的工作的前途。為了前途，租房子，投資自己，比買一套名下的房子更重要。如果離開杭州，能有更好的發展，也是何樂而不為。問：葉老師，為什么你老是說大多數新房和二手房都沒漲，而像克而瑞這樣的專業機構都在說每周每月新房都在上漲。答：房子是一個不動產，很多成交的數據都是個案，如果用動產的思維去了解這個市場，很多答案都是誤入歧途。我們以新房為例，不是說克而瑞的每周成交的數據錯了，而是他的結論錯了。像克而瑞說余杭房價已經連續兩周漲幅超10%，這是因為統計上的取樣太少以后，結果就不準確了。如果這周是臨平山北的盤成交占主導，余杭區的成交均價就會在2.1萬元附近，而如果上一周是未來科技城的盤成交占主導，余杭區的成交均價就會在3.6萬附近，你能不能得出房價大幅下降的結論？得不出來，因為根本不是同類房源。問：多個樓盤的中簽率繼續刷新紀錄，買房難度繼續增大，對于剛需來說買二手房是一個選擇嗎？畢竟既買既住也是一個優勢，但是考慮到二手房的溢價，專家覺得自住可以買二手房嗎？答：可以呀，其實今天的二手房市場是一個分化嚴重的市場，因為公民同招帶動了一批學區房，因為南星橋和奧體的房荒帶動了一批次新房，但其實很多非熱門區域非頂級學區的二手房本身這幾年并沒有什么大漲，性價比反而是高的。買二手房，有兩個提醒，一是要扣除學區房的溢價，如果是剛需屬性，選擇非學區房的性價比更高，二，要分清戶型的優劣，二手房的戶型差異很大，要用總價思維去判斷二手房的價值。問：可憐濱蕭兩區交界處的樓盤爭氣的不多，特別聞堰的樓盤和基礎配套，這幾年發展太慢了，您怎么看？
答：是的，聞堰起步很早，但差不多十多年沒有大的動作與進展。主要的原因，一方面，濱江區的重心一直在浙贛鐵路以北，以南一直沒有大的功作，浙贛鐵路以南這片區域反而成為一個割裂帶。另一方面，蕭山區雖然這幾年在持續發展湘湖，但卻是把湘湖當作一個旅游區和新興產業區來規劃，也沒有引進太多的住宅開發與配套。當然，這樣做，客觀上也為今天杭州的南啟留下了難得的空白。2
問：老師，我想問下主城區老小區值得購買嗎？比如說德勝東村、三塘汶苑、朝暉這種老小區但是沒有學區的，升值空間是不是很小。答：如果通勤自住，寧可沒學區的，所以自住可以，投資一般。問：桃李湖濱這個項目怎么樣，高層27000的價格感覺有點高，買來投資用可行嗎？答：可行。兩個理由，一是在限價以前，像綠城系的樓盤本來就可以比同區域的樓盤多出一定的品牌溢價，這個得到樓盤交付的時候，可以明顯的看得出來。二，桃李湖濱本身的地塊條件也很好，近地鐵，近政務中心，近青山湖，可以說是占據了臨安最優質的資源。問：要給兒子買一套婚房，現在看中主城區的兩個樓盤，香棲天第和春來楓華，這兩個樓盤都是在東新園附近，各自的優缺點是什么呢？答：一看就是杭州本地人的購房邏輯。這兩個盤，優點在于，在位置上來講位于主城區的中心，缺點在于界面一般，離地鐵站也較遠，邊上沒有大的重大利好與規劃落地。兩個盤之間，綠城的盤更大，單價也要高2000元，戶型也要更大一些。你預算夠，又喜歡這個區域，就買春來楓華吧。問：葉老師剛需是買崇賢新房還是買天都城地鐵邊的新房合適呢？答：崇賢確實大概率會在地鐵四期規劃中納入杭州的地鐵網，但畢竟星橋的地鐵馬上就會通了。所以，如果對你來說兩者的通勤差不多的話，還是選星橋，一方面3號線通車時間要早好幾年，另一方面星橋位于主城和臨平新城的中間，能夠受到兩方面的配套輻射。答：這里面有一個總價思維的邏輯，早幾年的房子140方往往也只是三房，而現在這樣經濟性的三房往往100方左右就可以做到了。雖然尺度有差異，但對于剛需來說，房間的數量，總價的高低是首要的考慮。問：佳兆業印月和德信中心兩個樓盤比較，誰更好一些？答：兩個盤的戶型和園區都規劃得不錯，兩個盤的不同點在于，德信在杭州東站的東廣場那一側，而佳兆業在杭州東站的西廣場這一側。德信中心現有的區域界面更成熟，配套完善，更適合自住。而佳兆業所在的天城單元，還是剛剛整體拆遷完，目前來看配套不是很成熟，但它市中心更近，邊上又有大多空地，充滿想象空間，適合中長線投資。3
問：葉老師，杭州周邊購房建議買哪里？投資為主，預算150萬左右。答：投資現在真的很難，不能有大的預期。這個價位可以看一下桐鄉。問：老師您好，我在16年在杭州買了一套商鋪，辦好手續85萬，現在年租金4.5萬，已經入坑了，現在想賣掉，中介估計也就120萬左右還不知道能不能賣掉，老師，我現在很迷茫，不知道是繼續持有還是繼續降價賣掉，（我在杭州已經有兩套住宅了暫時不能繼續購買住宅，）問：請教下，回遷到始板橋未來社區好還是上木場巷社區海潮雅園好？后者有確定的錢學森學校，謝謝。問：葉老師，朝聞花城，汝悅美境，哪個值得買后期價值大些？
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