當樓市偏冷的時候，距離轉暖就不遠了；而當樓市火熱的時候，則距離調控收緊也不遠了。
?? 撰文 | 王縱橫 ? 《地盤》特邀撰稿人
10月8日是新舊房貸政策更替之日，一舉一動，都牽動著鄭州購房者的心。
據(jù)最新消息，LPR后，鄭州銀行首套執(zhí)行5.88%，相當于之前上浮20%，買保險首套執(zhí)行5.74%，相當于之前上浮17%，二套執(zhí)行6.13%，相當于上浮25%。 1
多地房貸利率
浮出水面
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千呼萬喚始出來。
一份鄭州最新房貸利率的報價單，流傳于中介、朋友圈。?網(wǎng)傳鄭州各銀行最新利率
以鄭州目前的房貸利率水平來看，鄭州首套房貸利率基準加103—128點，二套最高加152點；相當于之前首套上浮20%—25%，二套上浮25%—30%，與9月份的利率基本持平。這次LPR改革，金融市場的導向很明確——降低一年期LPR，緩解短期市場金融壓力，降低實體經(jīng)濟的資金成本。5年期以上LPR沒變，而房貸利率一般參考5年期以上LPR，房貸利率將保持穩(wěn)定。在這種金融導向下，除鄭州外，當前已有10余個省市開始個人住房貸款利率定價基準的轉化，重點城市的加點規(guī)則已經(jīng)出爐。?國內(nèi)重點城市房貸利率加點情況
以北京為例，個人房貸浮動下限為5.4%，二套房浮動下限為5.9%。與之前執(zhí)行的上浮10%、20%后的5.39%、5.88%相比，均出現(xiàn)微增。全國住房按揭貸款市場都將執(zhí)行新的LPR定價模式，有助于實現(xiàn)利率市場化的導向。而各地將基于因地制宜、因城施策的思路，基于各地樓市情況和房地產(chǎn)金融情況，陸續(xù)落實地方性的LPR房貸政策。各大商業(yè)銀行將根據(jù)實際經(jīng)營狀況和房地產(chǎn)政策導向，基于LPR基礎利率和基點等要素，重新計算房貸利率和進行房貸的發(fā)放。關于此次調整之后，房貸利率是上升還是下降，這是購房者最關心的問題。?房貸利率變化牽動人心
對此，央行副行長劉國強在8月20日召開的政策例行吹風會上明確表示：有一點是肯定的，房貸的利率不下降。
最新一期LPR利率的調整，并不會對按揭貸款的成本產(chǎn)生實質性的影響，更多的影響還是體現(xiàn)為貸款定價方式的調整，即后續(xù)利率自我調整的空間會更大。短期內(nèi)，監(jiān)管層還是會把房貸利率卡死，降低樓市升溫的預期，堅持房住不炒的大方向不動搖，將會是很長一段時間的基調。 2
LPR后有何影響
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這次改革后，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成，下一個月加點數(shù)還會再做調整。
?最新一期房貸利率報價
每筆貸款具體的加點數(shù)值由貸款銀行按照全國和當?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風險狀況，在發(fā)放貸款時與借款人協(xié)商約定。加點數(shù)值一旦確定，整個合同期限內(nèi)都固定不變。目前，LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。1年期和5年期以上的個人住房貸款利率有直接對應的基準，1年期以內(nèi)、1年至5年期個人住房貸款利率基準，可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。針對新發(fā)放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。定價基準轉換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%），與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。?新舊房貸利率變化對比
同時，人行各分支將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當?shù)豅PR加點下限。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。
這次LPR調整后，對鄭州購房者的影響暫時不大。但比起年初來講，早買或者晚買幾個月，購房者申請到的房貸利率可能完全不同。2019年初，鄭州不少銀行新房首套房貸利率上浮15%，實際貸款利率為5.635%，比如浦發(fā)銀行、中信銀行、郵政銀行等。從年初至今，鄭州的房貸利率呈現(xiàn)了一路上漲的趨勢。基準上浮15%、20%、25%……首套房貸利率較基準上浮的數(shù)字越來越高，月供加起來也多出不少。?首套利率呈現(xiàn)收緊趨勢
短短幾個月內(nèi)，房貸利率并沒有下調的跡象。目前鄭州新房首套上浮15%的樓盤少之又少，要么買理財，要么保險，附加條件很多，并且還有銀行新房貸款業(yè)務暫停接單。
目前正在審批貸款的購房者，可以明顯感受到，貸款審批速度明顯放緩了。上半年買房，從看房、簽合同、付款到銀行放款，一個月之內(nèi)就能搞定；但自下半年開始，銀行房貸額度明顯不足，貸款審批速度長達數(shù)月。 3
10月購房指南
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國慶黃金周后的第一天，就迎來這么重大的變動，對于普通購房者來說，似乎有些不知所措。其實，大可不必。
對于已經(jīng)買房的，正常還貸的人，完全沒有影響，按照老的合同繼續(xù)執(zhí)行。對于10月8號以后買房的，房貸利率的調整更為靈活，可以選擇每年調整一次，也可以在整個合同期之內(nèi)保持貸款利率不變。?LPR讓房貸利率“換錨”
雖然并不能預測未來的利率走勢，但從歷史的角度來看，利率走低將會是大概率事件。固定房貸利率并不一定省利息。
短期內(nèi)房貸利率不會降低，會以穩(wěn)定為主，為實體讓路，為經(jīng)濟轉型讓路。當經(jīng)濟環(huán)境好轉，人民生活水平獲得改善，收入水平穩(wěn)步上升，工資漲幅大于房價的漲幅，房地產(chǎn)回歸居住屬性，房貸利率也將被一視同仁，趨于穩(wěn)定。利率之錨已定，給房貸套上枷鎖，就是給樓市套上枷鎖。2019年樓市似乎已經(jīng)疲態(tài)盡顯，按照這樣的市場走向，今年金九已過，銀十也大概率不會出現(xiàn)。?市場成交周期逐漸拉長
進入第三季度以來，就不斷有房企進行降價促銷，全員營銷的活動也頻頻傳出，比如上半年項目打折的恒大近期又發(fā)布了國慶優(yōu)惠政策，甚至有“恒大集團推出部分特價優(yōu)惠房源，想要購房置業(yè)的朋友可以送員工折扣”的宣傳語頻繁出現(xiàn)在朋友圈。在全國各地樓市出現(xiàn)降溫、大行情退潮下，今年9月、10月全國很多城市也都啟動了降價促銷活動。可以說，曾經(jīng)樓市的金九銀十，已經(jīng)演變成房企的打折促銷季。?低門檻促銷成為許多房企選擇
現(xiàn)階段正處于樓市調整期，也就是大家常說的平穩(wěn)期，有的地方可能還在緩慢上漲，有的地方有一定幅度調整，但這種漲跌是在一定區(qū)間浮動，運行比較平穩(wěn)。
所以對于有自住需求的購房者來說，現(xiàn)在是比較好的買房時機。10月份入市的純新盤還是比較多的，大多集中在鄭州西區(qū)、南區(qū)和金水區(qū)；產(chǎn)品類型上也比較豐富，高層、洋房、公寓等都有覆蓋。剛需客戶可以關注保利心語、永威西郡、正弘高新數(shù)碼港、永威城等；如果更看中價格，可以考慮融信朗悅時光之城、碧桂園名門時代城、正商生態(tài)城。?鄭州最新房價地圖
保利心語容積率較高，但屬于城芯，配套齊全；永威西郡、高新數(shù)碼港位置較好；永威城位置不錯，品質好，剛需可以考慮。另外，能買主城區(qū)就不買郊區(qū)，盡量買帶地鐵的，尤其是剛需，地鐵的重要性不言而喻。
改善客戶可以關注鴻園、天倫綠城桂語蘭庭；豪宅客戶可以關注康橋美廬灣、瀚海觀象、藍城玫瑰園。2019年已然接近尾聲，樓市會不會抓住十月的尾巴，再來一波降價福利，購房者能不能穩(wěn)準狠地踩上這最后一班車，一切自會塵埃落定。
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