■ 撰文 | 李逍遙 ? 《地盤》特邀撰稿人
一項非常、非常重要的金融政策出臺了。
日前，央行公布了貸款市場報價利率（LPR）形成機制改革細節。從8月20日起，新的LPR報價方式正式施行。有人說，這是變相“降息”。無論真相如何，這對樓市都是利好。前段時間多個城市集中上調房貸利率，最高上浮達45%。并且這股熱潮在不斷蔓延，似乎有燒到鄭州的趨勢，給本來已經凈淡的樓市又潑了一盆冷水。那這次“降息”又能否給鄭州樓市注入一股新生力量？ 1
鄭州的房貸利率現狀
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鄭州是名副其實的“杠桿之城”，房貸額度緊張是常態。
2015年全年連續5次降息，相當于房貸利率下調了20.33%，2016年2月為4.165%，創歷年最低，再加上購房政策、人民幣貶值等因素影響，一線城市樓市成交迅速上漲，二線樓市成交翻倍。?房貸利率成為市場調節工具
房貸利率低，也就意味著貸款成本低，在這一背景下，因為有利可圖，2015-2017年間，炒房客們大肆在全國尋找房價洼地，就這樣鄭州成了標的。2016年鄭州賣出了3千多萬平方米，較2015年增了66%，此后的2017銷售量再創新高，即使漸涼的2018年也十分可觀。在高房價、高出貨量的加持之下，鄭州房貸總量在以120碼的速度瘋狂增長，銀行貸款額度拍馬難及。之所以鄭州的房貸利率會一直保持全國領先的地位，最重要原因就是房貸額度不夠。同時，火爆的樓市，房價的飛漲，也引來了調控之手，從2017年起房貸利率就從之前的折扣恢復到基準，上一輪集體上調房貸利率的時間，是在2018年的3、4月份，當時幾乎所有城市都在上調房貸利率，2018年鄭州新房首套最高達到了上浮30%。?鄭州房貸利率始終處于高位
隨著借款成本的增加，炒房客逐漸離場，剛需們也恢復了理智，各種內外因疊加，2018年的樓市迎來前所未有的寒冬，全國范圍新房、二手房成交量下跌，土地流拍頻現。
當年10月底，利率又開始下調重新刺激樓市，鄭州房貸利率也從上浮30%一路下調至20%，部分銀行15%，直至2019年3月樓市小陽春出現。鄭州上半年成交量激增，各熱點區域房價上漲明顯，雖然也有其他因素的影響，但是利率下調絕對是重量級的刺激因素。?眼下房貸利率比去年底尚在低位
給點陽光就燦爛的樓市，上半年隱隱有剎不住車的趨勢。全國樓市成交的火爆，又給了房價上漲可乘之機，房企拿地的熱情也重新高漲。從4月份開始近10個房價增長過快的城市被住建部點名，截至6月份，2019年搶地過百億的房企多達40家。如果任樓市這么發展，之前所有穩樓市的調控將付諸東流，所以多個城市利率觸底反彈也在意料之中。目前鄭州首套房貸利率基準上浮20%是主流，二套房貸利率上浮20%-25%左右，最高上浮30%，首套房15%的上浮已基本退出房貸市場。?鄭州房貸利率重新收緊
7月份，全國范圍內各種嚴厲的調控政策紛紛出臺，雖還未波及鄭州，但是鄭州樓市已經以肉眼可見的速度凈淡下來，大量低于市場價的特價房面市，讓樓市的低氣壓進一步加劇，這時候如果利率再上調無疑更是給鄭州的房產市場雪上加霜。
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利率上調的作用及影響
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在所有調控中，房貸利率這把好刀，無疑是最重要的舉措，甚至直接影響樓市走向。
按一般市場規律來說，房貸利率上調，成交量下滑，房價下跌；房貸利率下調，成交量上升，房價上漲。不過，這里面有一個邏輯要搞清楚，不是利率降房價才漲，而是因為房價降了所以利率才降。也就是說，房貸利率上調，只是為了抑制了過熱的購房需求。?近年銷售增速與房貸利率的關系
雖然不免誤傷剛需，但是在穩樓市的基本面下，這也是無奈之舉。近幾年，為了加快城鎮化進程，各大城市紛紛下場搶人，例如武漢，從一開始的搶人才，到現在只要滿足45歲以下的大專生全家均可落戶，可謂越來越寬松。這么看來未來零門檻落戶也不是什么稀奇之事，新落戶人口帶來新的購房需求，必然會助推房價上漲的火焰，從這個層面上看，上調利率對沖大量剛性需求是常理之中。另外，7月30日中央政治局會議，明確提出不以房地產作為短期刺激經濟的手段，讓資金流入制造業，讓其成為經濟增長的主動力。現實是，房地產杠桿率遲遲未降，資金還在樓市繼續打轉。?不刺激是不依賴而非不需要
果不其然，前幾天，銀保監會下發了一條重磅通知：“對32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作，重罰讓資金違規流入樓市的金融機構。”
截止日前，銀保監系統對銀行開出的數千張罰單中，涉及違規輸血房地產的罰單較去年同期增長近四成，處罰金額累計達千萬級別。其中，百萬級罰單涉及國有銀行、外資銀行、股份制銀行、地方銀行及農信社等各類機構，中信銀行因違規輸血房地產，更是被罰了2000多萬。這種針對房地產違規融資的高強度打擊行動，前所未有。這么看來收緊購房者的融資端，提升房貸利率也就不足為奇了。?監管部門對房企融資表態從嚴
接下來，由于房貸利率上調，市場成交量大概率會進一步下滑，加之房企的信托、海外融資均被限制，以價換量預計會成為下半年房產市場的主流，如何讓降價顯得更“體面”，各項目負責人有的頭疼了。不過，屆時禁止開發商降價的新聞也將會頻登樓市頭條，例如，恩施的“止跌令”、大連的“限漲令”。樓市維穩還是主基調，這個大原則誰都不能違背。 3
剛需購房者
何去何從
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不管房價漲跌，房貸利率上調無疑會增加購房成本。
我國5年以上長期貸款的基準利率是4.90%，上浮越多也就意味著同樣的貸款需要還的月供越多。
以貸款100萬，期限30年來計算，按照等額本息法，如果利率上浮15%，首套房的月供為5766.04元；如果上浮20%，首套房的月供則為5918.57元。即每月月供需增加約152元。不過，由于每個家庭貸款額度和年限不同，月供也不盡相同，雖然在月供上浮情況中表現不是非常明顯，但總的利息上漲仍是一筆不小費用。
?利率上浮差異對比
面對買房成本的“變相”增加，購房者感到壓力的同時也遇到艱難的抉擇，是觀望還是及時出手，購房者站在天平的兩端。其實，回調的利率雖然看起來會比較嚇人，但長期來看對剛需仍是利好。各地收緊房貸，在很大程度上防止了水再次流入樓市，從而抬高房價，穩定的樓市可以給剛需更多喘息的時間和上車的機會。
鄭州從3月開始20%的上浮就是市場主流，至今仍在保持，已實屬不易，這無疑是剛需所剩不多的上車窗口期。目前鄭州市面上，開發商為了回籠資金，推出的特價房，跟市場價的價格差大約是2000-3000元/m2，如果遇到地段不錯，抗跌性強的項目，可以果斷出手，一下子幾十萬就省出來了。
?利率上浮增加的都是購房成本
買房與炒股一樣，最忌貪心。當前鄭州的房貸利率上浮情況，與2018年的30%相比，已經普遍下調10%左右。這一次利率改革的邏輯與目的, 實際上是讓實體企業享受到金融機構的低利率。鄭州20%的利率上浮已是底線，這次“降息”除了增加樓市的良好預期，短期并不能給房貸利率帶來太多影響。?國常會部署利率市場化改革
按照目前鄭州凈淡的市場現狀來講，房貸利率大幅上調的動力不足，地方也不希望樓市一下子入冬。但是，下半年銀行的信貸資金普遍比上半年緊張，余糧不足，加上受眾多熱門城市房貸利率上浮的影響，鄭州利率下調的可能性極小，微漲的可能性不能排除。
事實上，房地產未來大勢也就兩個方向，要么房價漲，要么利率漲。鄭州買房人其實挺苦逼的，買個房還得多掏那么多額外的費用，這個“杠桿之城”的名號，不要也罷。
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