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■ 撰文 | 李尋歡 ? 資深地產(chǎn)人

中原城市群正在成為中國(guó)繼以上海為中心的長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)，以廣州、深圳為中心的珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)和以北京、天津?yàn)橹行牡沫h(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)以外的中國(guó)經(jīng)濟(jì)第四極。而航空港正處于極心位置，承載著四面八方的經(jīng)濟(jì)融匯。

今年10月底，鄭州機(jī)場(chǎng)客貨運(yùn)輸再創(chuàng)歷史新高：旅客吞吐量再次突破2000萬(wàn)人次，貨郵吞吐量實(shí)現(xiàn)38萬(wàn)噸；跨境電商更是出現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)，其中10月26日，鄭州機(jī)場(chǎng)單日保障跨境電商貨物260多噸，為鄭州機(jī)場(chǎng)開(kāi)展跨境電商以來(lái)單日的最高值。

另?yè)?jù)河南省機(jī)場(chǎng)集團(tuán)發(fā)布數(shù)據(jù)，截至今年7月31日，鄭州機(jī)場(chǎng)累計(jì)完成客運(yùn)量1353.5萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)19%，客運(yùn)量首次在中部機(jī)場(chǎng)中名列第一；完成貨郵量24.8萬(wàn)噸，同比增長(zhǎng)8.5%，貨郵量在中部機(jī)場(chǎng)中更是遙遙領(lǐng)先。

這意味著，今年1月至7月，鄭州機(jī)場(chǎng)客、貨運(yùn)量在中部機(jī)場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)“雙第一”。 

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超越武漢長(zhǎng)沙

鄭州機(jī)場(chǎng)脫穎而出

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鄭州與武漢、長(zhǎng)沙關(guān)于機(jī)場(chǎng)的角力連年不絕，均欲當(dāng)中部門戶樞紐。在武漢與長(zhǎng)沙較勁了多年未果后，終于被鄭州后來(lái)者居上。

在客運(yùn)方面，長(zhǎng)沙、武漢不相上下，2016年之前鄭州與二者有不小差距，基本上鄭州落后長(zhǎng)沙、武漢2年。

2016年全年長(zhǎng)沙機(jī)場(chǎng)吞吐量為2129.67萬(wàn)人次（排名全國(guó)第13、中部第一），同比增長(zhǎng)13.8%，武漢機(jī)場(chǎng)為2077.2萬(wàn)人次（排名全國(guó)第14、中部第二），同比增長(zhǎng)9.7%；鄭州機(jī)場(chǎng)為2076.3萬(wàn)人次（排名全國(guó)第15、中部第三），同比增長(zhǎng)20.04%。

鄭州機(jī)場(chǎng)不僅追趕上長(zhǎng)沙、武漢，而且超越了青島機(jī)場(chǎng)和烏魯木齊機(jī)場(chǎng)，排名比2015年上升2位。

2017年以來(lái)，中部三大機(jī)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依舊激烈。上半年，武漢機(jī)場(chǎng)旅客吞吐量為1141.26萬(wàn)人次，位居中部第一，增長(zhǎng)13.8%，長(zhǎng)沙以1140.68萬(wàn)位居第二，增長(zhǎng)12% ，鄭州機(jī)場(chǎng)1134.01萬(wàn)位居第三，增長(zhǎng)20.9%。

僅僅一個(gè)月后，鄭州機(jī)場(chǎng)吞吐量超越武漢、長(zhǎng)沙，首次位居中部第一。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，鄭州機(jī)場(chǎng)7月完成客運(yùn)量219.5萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)10.7%，1-7月累計(jì)完成1353.5萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)19.1%。

不過(guò)，客運(yùn)方面，鄭州機(jī)場(chǎng)近年來(lái)已經(jīng)在中部地區(qū)遙遙領(lǐng)先，這個(gè)第一，短期內(nèi)中部其他機(jī)場(chǎng)很難超越。

一個(gè)真正代表鄭州航空港未來(lái)的“國(guó)際鄭”蔚然成型。

河南省機(jī)場(chǎng)集團(tuán)總經(jīng)理李衛(wèi)東曾對(duì)媒體表示：未來(lái)，鄭州機(jī)場(chǎng)將不斷深化拓展橫跨歐美亞三大經(jīng)濟(jì)區(qū)、覆蓋全球主要經(jīng)濟(jì)體的樞紐航線網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)一步增強(qiáng)航線網(wǎng)絡(luò)的通達(dá)性和便利性，力爭(zhēng)到2020年，鄭州機(jī)場(chǎng)開(kāi)通全貨機(jī)航線40條以上，形成功能完善、相互支撐的歐美亞全覆蓋的樞紐航線網(wǎng)絡(luò)。

鄭州機(jī)場(chǎng)還不斷強(qiáng)化貨運(yùn)樞紐功能，提升“空中絲綢之路”保障能力。不斷提升口岸通關(guān)便利化水平，實(shí)施真正意義上的“7×24小時(shí)”。

除此之外，航空港也在不斷完善樞紐設(shè)施設(shè)備，增強(qiáng)“空中絲綢之路”保障支撐。

作為“空中絲綢之路”的主力先鋒，河南機(jī)場(chǎng)集團(tuán)今年將啟動(dòng)三期工程，分批分期實(shí)施北貨運(yùn)區(qū)工程、三跑道、空鐵聯(lián)運(yùn)航空物流項(xiàng)目等基礎(chǔ)工程，爭(zhēng)取“十三五”期間完工。

數(shù)據(jù)顯示，鄭州機(jī)場(chǎng)客運(yùn)量增速一直領(lǐng)先兄弟城市，足以說(shuō)明鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)以及多個(gè)國(guó)家和省市戰(zhàn)略疊加正在形成后發(fā)優(yōu)勢(shì)，呈現(xiàn)后來(lái)居上的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

這一點(diǎn)，鄭州人的感覺(jué)應(yīng)該更加明顯。最明顯的應(yīng)該是港區(qū)的變化和港區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。

鄭州作為國(guó)家中心城市，戰(zhàn)略和政策疊加更多，資源流動(dòng)更高，增長(zhǎng)潛力更被看好，鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)是國(guó)家唯一一個(gè)國(guó)家級(jí)“實(shí)驗(yàn)區(qū)”，政策含金量更高，將吸引更多優(yōu)質(zhì)資本，品牌和項(xiàng)目進(jìn)駐，潛力更大。

  2  

鄭州一主一城規(guī)劃

奠定航空港的城市價(jià)值

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在今年的7月19日，《鄭州市城市總體規(guī)劃（2010-2020年）》（2017年修訂）通過(guò)專家評(píng)審會(huì)后，正式向社會(huì)公示。消息迅速引起社會(huì)的廣泛關(guān)注和討論，但更多的利好，多指向航空港區(qū)。

根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)三年，依托交通干線及沿線城鎮(zhèn)，鄭州市將構(gòu)建“一主一城三區(qū)四組團(tuán)”的市域城鎮(zhèn)體系和“一主一城、兩軸多心”的中心城區(qū)空間布局。我們不妨來(lái)解構(gòu)一下這個(gè)最新的規(guī)劃布局。

一主是指鄭州主城區(qū)，一城特指航空城（鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)），三區(qū)分別是東部新城區(qū)、西部新城區(qū)和南部新城區(qū)，四組團(tuán)則是登封、鞏義、新鄭、新密四個(gè)外圍組團(tuán)。

一主一城是指鄭州市主城區(qū)和鄭州航空城。一下子就突出了航空港“城”的地位。兩軸則是南北向城市發(fā)展軸+東西向城市發(fā)展軸。立體網(wǎng)狀發(fā)展。多中心，顧名思義是以二七廣場(chǎng)商業(yè)中心、鄭東新區(qū)CBD、鄭州東站交通樞紐中心、鄭州航空港交通樞紐中心為核心，構(gòu)建區(qū)域—城市—片區(qū)三個(gè)層次的城市中心體系。

航空港又一次占得先機(jī)、拔得頭籌。

這還不算，從河南的“傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目”—人口結(jié)構(gòu)上，也能看出一些端倪。

規(guī)劃提出，至2020年，市域總?cè)丝?245萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口1025萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平82%左右。中心城區(qū)城市人口610萬(wàn)人。其中，主城區(qū)470萬(wàn)人，航空城140萬(wàn)人。

想想看，“鄭姆斯特丹”的中心城區(qū)人口，22%左右都在航空城，那場(chǎng)面，將是何等的蔚為壯觀？

不僅如此，規(guī)劃還為這140萬(wàn)規(guī)模的人口劃定了相當(dāng)可觀數(shù)量的居住用地。

根據(jù)規(guī)劃，至2020年，中心城區(qū)城市建設(shè)用地控制在583平方千米，人均城市建設(shè)用地95.6平方米。其中，航空城城市建設(shè)用地控制在163平方千米，規(guī)劃居住用地34.9平方千米。

再加上前不久鄭州出臺(tái)那個(gè)史上最給力的人才引進(jìn)政策，讓整個(gè)城市的競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力

顯而易見(jiàn)，在建設(shè)用地和規(guī)劃居住用地方面，航空城占得明顯優(yōu)勢(shì)，未來(lái)三年將繼續(xù)快速發(fā)展，航空港區(qū)也將承擔(dān)國(guó)家“一帶一路”更重要的落地對(duì)接工作。

到2025年，鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)將成為“大樞紐”——航空貨郵吞吐量達(dá)300萬(wàn)噸，躋身全國(guó)前列，國(guó)際航空貨運(yùn)集散中心地位顯著提升；擁有“大產(chǎn)業(yè)”，也就是形成創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、高端引領(lǐng)、國(guó)際合作的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，與航空關(guān)聯(lián)的高端制造業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入超過(guò)10000億元。

今年9月，第十一屆園博會(huì)在航空城隆重舉行。

園博會(huì)后將為航空城留下一座融生態(tài)、景觀、休閑、文化、藝術(shù)、旅游為一體，薈萃不同國(guó)家、不同地區(qū)園林風(fēng)格的永久性大觀園——園博園，這將成為鄭州另一張頗具代表性的文化旅游名片。

除此之外，南港片區(qū)的各中小學(xué)、航空城第一人民醫(yī)院、苑陵古城、梅河、南水北調(diào)運(yùn)河等設(shè)施資源已經(jīng)建成，成為區(qū)域內(nèi)豐沛完善的生活配套。 

前不久，鄭州在航空港區(qū)劃定了領(lǐng)事館區(qū)的片區(qū)規(guī)劃，這個(gè)23平方公里的區(qū)域，將是鄭州走向國(guó)際化的重要標(biāo)志，也將反映鄭州的政治實(shí)力和經(jīng)濟(jì)地位，進(jìn)一步提高鄭州的城市競(jìng)爭(zhēng)力。

產(chǎn)業(yè)的聚集、城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，航空城也受到了中建、正弘、永威、萬(wàn)科、綠地、瀚海、和昌等開(kāi)發(fā)商的青睞。目前，港區(qū)的在售項(xiàng)目都取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，價(jià)格上漲較快。

除了有名氣的房企外，在該區(qū)域默默耕耘的開(kāi)發(fā)企業(yè)也不在少數(shù)。至少可以說(shuō)明，區(qū)域的吸附力和拉動(dòng)性，還是比較明顯的，再加上宏觀上的支持，政策上的引導(dǎo)，航空港區(qū)前途無(wú)量。

在這個(gè)新城里，要完成產(chǎn)業(yè)布局、人才集納，就要建設(shè)匹配他們需要的家園。這個(gè)家園意味著，生活在其中的人不僅可以享受綠色生態(tài)的自然環(huán)境，更需要減少通行時(shí)間，不用占據(jù)更多公交資源，從而提升了整個(gè)城市的速度。

航空城未來(lái)的住宅開(kāi)發(fā)，必須以滿足就業(yè)人口就近居住為首要目標(biāo)。

  3  

資源型城市價(jià)值吸引

投資房地產(chǎn)的絕佳機(jī)會(huì)

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近幾年來(lái)，世界各地的投資者都選擇在阿姆斯特丹購(gòu)置房產(chǎn)，由于大量的外來(lái)房地產(chǎn)投資者，阿姆斯特丹地區(qū)的房?jī)r(jià)在近幾年不斷地上升。被房地產(chǎn)投資者列為世界上100個(gè)“最適合投資房地產(chǎn)的城市”，阿姆斯特丹排在第九位。

眾所周知，阿姆斯特丹是歐洲第四大航空港、世界著名的金融商貿(mào)之都和文化中心，尤以企業(yè)家精神和藝術(shù)精神聞名于世。

新世紀(jì)以來(lái)，阿姆斯特丹倚重科技創(chuàng)新，制定、實(shí)施可持續(xù)發(fā)展綱領(lǐng)，重塑城市生產(chǎn)、消費(fèi)與生活方式，兼顧城市發(fā)展與居民生活質(zhì)量，成為歐洲乃至全球市場(chǎng)中最具競(jìng)爭(zhēng)力和代表性的綠色城市之一。

比肩阿姆斯特丹的“鄭姆斯特丹”，同樣依靠航空港的優(yōu)勢(shì)取得領(lǐng)先，并吸引更多的產(chǎn)業(yè)和人居，南港也因此一戰(zhàn)成名。

目前，除了傳統(tǒng)住宅持續(xù)制造聲勢(shì)以外，另一個(gè)非常藝術(shù)化的項(xiàng)目突然走熱，吸引了我的關(guān)注。

這個(gè)在港區(qū)5970畝園博園旁的300萬(wàn)平方米規(guī)模的城市森林項(xiàng)目，著實(shí)令人眼前一亮。這是鄭州第二家垂直森林項(xiàng)目，第一個(gè)是大家都非常熟悉的豪宅項(xiàng)目—瀚海晴宇。

這個(gè)項(xiàng)目是他的兄弟—瀚海航城。

的確，依托航空港區(qū)便捷的立體交通，機(jī)場(chǎng)、高鐵、輕軌、地鐵、快速路、公交、BRT等多維交通網(wǎng)絡(luò)，該項(xiàng)目四通八達(dá)的優(yōu)勢(shì)將無(wú)可比擬。再加上周邊十大主題公園環(huán)抱，生態(tài)健康生活的藍(lán)圖已初步劃就。

更不用說(shuō)鄭州外國(guó)語(yǔ)、鄭州一中等名校云集和諸多雙語(yǔ)學(xué)校的布點(diǎn)，都將為“國(guó)際鄭”匹配更多的教育資源。還有豐沛的醫(yī)療健康資源，同樣為該區(qū)域提供完備的健康保障。

其實(shí)，最吸引我的還是那層層帶空中花園的森林般的建筑。之前，這種類型的項(xiàng)目在國(guó)外才有，在中國(guó)多是概念產(chǎn)品。而現(xiàn)在，可以實(shí)實(shí)在在的擁有這樣的項(xiàng)目，從居住的角度來(lái)講，這是真正的空中花園，能夠享受墅質(zhì)生活。至少，有那么多公園圍襯著呢。

對(duì)于一個(gè)住宅不限購(gòu)的區(qū)域，對(duì)于鄭州購(gòu)房者來(lái)講還是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。根據(jù)透露出來(lái)的價(jià)格，目前二期首批產(chǎn)品均價(jià)5500元/平方米左右，也算是給購(gòu)房者發(fā)福利了，70-135平方米的面積區(qū)間，大家能接受，更能承受。

坦率的講，資源型的城市，往往是大家愿意去投資和消費(fèi)的，房地產(chǎn)項(xiàng)目亦是如此。我們前不久分析的主城價(jià)值的觀點(diǎn)，就是依托這樣的項(xiàng)目為大家做的價(jià)值解構(gòu)。

前不久，鄭州出臺(tái)那個(gè)史上最給力的人才引進(jìn)政策，讓整個(gè)城市的競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力陡增。港區(qū)也被業(yè)界認(rèn)為是最理想的人才落腳地，港區(qū)的項(xiàng)目也將因此受益。

一般而言，投資一個(gè)項(xiàng)目不只是看項(xiàng)目本身，更多的是看項(xiàng)目的價(jià)值和附加值，這些附加值，都將伴隨著周邊資源的豐富，更加的有生命力和吸引力。

就像這航空港區(qū)，正在一步步成為大家心目中的那個(gè)高大上的國(guó)際化城市藍(lán)本，也將改寫鄭州原有的城市化面貌，開(kāi)創(chuàng)一個(gè)新的價(jià)值時(shí)代。