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導讀

選擇一個醫療條件好、服務能力高的城市去置業，是這次疫情教會我們最簡單也最實用的道理。

作者 | 葉子

突如其來的疫情席卷全國，各行各業都受其影響，房地產企業幾乎整體休眠，銷售全線暫停。生存成為房企的第一要務。

而近期以恒大集團為首，多家房企紛紛開啟線上賣房，并不斷疊加優惠措施。比如，保利地產開發了“悅家云”，萬科開發了“萬科置業神器”，碧桂園集團小程序目前覆蓋鳳凰云和成都區域……更有房企探索VR看房、線上直播的方式”。

但事實上，突然爆發的疫情，不只改變了房企們的售房路徑，更是對大眾買房者的心境進行了重新“塑造”。

今天，不管是居家隔離，還是異地返城復工，這場突如其來的疫情都讓我們明白：這一切的前提都必須是要有一套房子，不然連個自我隔離的地方都沒有。“房子還是要大一點，起碼在客廳餐廳臥室之間散個步還得能邁得開腿呀！”

根據新浪樂居發起的網友調查，46.27%的人認為疫情對買房有一定影響，但始終會考慮買房。某知乎網友也表示，購房打算，可能會延遲但是不會取消！

疫情之下，從來沒有如此感受到房子的重要性，這種心態也會催生一部分購房需求。加之，疫情前后，各地已經在密集出臺各種樓市松綁政策。2月19日，蘇州出臺樓市新規——取消現房銷售！取消封頂銷售！該舉措主要針對新出讓地塊；2月3日，央行開展1.2萬億公開市場逆回購操作投放資金，這被認為刺激房地產行業的開端，更多惠民利民政策在路上。

2020年，伴隨各地樓市限制政策大概的松綁或取消，預期年內或將迎來新一輪購房潮。

五大因素“重塑”置業邏輯

在新型冠狀病毒疫情發生之后，房子成為了躲避病癥的理想場所。必須重新定義購房選房的新標準。

第一，城市醫療資源狀況決定置業方向。

以往，選擇定居之地會綜合職業規劃、婚戀因素、行業發展等因素，此后醫療配套可能成為重中之重。

最近，一個針對“疫情發生是否改變原本目標置業城市”的問題調研中，很大一部分被調查對象表示：要重新選擇置業城市，而目標城市發生變化的原因就是受疫情影響。其中將目標城市修改為一二線城市或家鄉省會城市，最重要的原因則是醫療資源。一二線城市，非常重要的一點就是城市醫療水平高于三四線城市。選擇家鄉的省會城市則不論從資源還是心理上更放心一些。

根據媒體報道，在武漢封城前夕，從武漢離開的多數人群目的地是深圳、上海、蘇杭、廣東等大中型城市，高鐵、自駕也多為各大城市群及周邊城市，這些人在疫情面前選擇了最優的醫療資源地，而這些最優醫療資源地多數都在大中城市。

“我老家所在的城市是很普通的三線小鎮，萬一不幸中招，以這兒的醫療水平，想得到專業救治，肯定是難上加難。”“選擇去大城市一定比待在武漢更有活命機會。”

選擇一個醫療條件好、服務能力高的城市去置業，是本次疫情教會我們最簡單，也最實用的道理。

那么，哪些才醫療條件好的城市呢？

單論醫療配套，中國社科院在2018年發布了全國大城市的醫療排名，分為“國家醫療中心”“國家重要醫療中心”和“潛在的國家重要醫療中心”三個梯隊。從中可以看到，北京為“國家醫療中心”、上海、成都、廣州、西安、天津為“國家重要醫療中心”。

醫療中心比拼主要是比較城市醫療服務能力，三個指標十分關鍵：三甲醫院數量、執業醫師數量和醫療機構病床數量。

不過，單看這三個指標還不夠，還要看城市的常住人口數量。以北京為例，擁有78所三甲醫院，排名全國第一；擁有執業醫生101000人，排名全國第一；擁有病床數量118000張，排名全國第三。但是北京不僅有2000多萬（實際上更多）常住人口，而且北的接診對象是全國患者，看病難依然是固有問題。

因此，一線城市并非最佳選擇，“每千人擁有醫師數量”和“每千人擁有床位數”兩個指標也十分關鍵。數據顯示，每千常住人口醫療衛生機構床位數最高的為鄭州，達到9076張，成都、杭州、長沙都在8000以上，武漢為7779張，重慶、西安、蘇州在6000以內。而每千常住人口執業（助理）醫師數最高的是杭州，達4579人，鄭州以4144人排名第二位。

整體而言，經過此次疫情，鄭州、成都、杭州在醫護資源方面或將更占有優勢。

第二，城市綜合治理能力是安居樂業的保障。

來勢洶洶的新冠肺炎疫情，既是一次突發的公共衛生事件，也是對一座城市正常有序運轉的考驗，由此城市管理能力在重大突發事件中起到決定性作用。此次武漢便是一個“反面”教材——一而再，再而三錯過控制節點，疫情不斷擴散，導致湖北全省封省、全國30個省區市采取一級響應措施，受影響人口13億。

相關分析也指出，這次疫情，武漢ZF從上到下都表現得猶豫不決，在需要下決心的時候一再沒有下決心采取措施。而這背后，是現代化城市管理水平跟不上城市化速度，各級相關部門信息搜集能力低下，對信息進行風險評估能力嚴重不足，上級部門做出反饋的能力不足，對情況做出判斷的能力不足。

選擇一個居所的城市管理水平，其實就是為我們日后安居樂業而選擇“保障”。而城市化水平涉及很多方面，包括醫療公共資源、人口流動管理、城市應急能力以及產融結合發展水平等。其中，城市應急能力和城市化水平會成為此次疫情后，被考量的重要因素。

相對湖北，浙江（1月23日上午）才是此次疫情期首個啟動重大突發公共衛生事件一級相應的省份。隨后是廣州（1月23日晚間），而作為疫情爆發中心的湖北，1月24日中午才宣布啟動重大突發公共衛生事件一級響應。

從今天疫情防控來看，借助“城市大腦”“云計算”等現代技術手段的城市化管理更在發揮作用。以杭州為例，杭州市衛健委與公安系統通過“城市大腦”平臺建立了衛健警務—新型冠狀病毒防控系統；北京海淀區上線“城市大腦疫情防控平臺”。

網友評論稱“其實像武漢已經代表了中國其他一二線城市的平均水平，只是疫情爆發讓武漢這些問題顯示出來。”而與之相對應水平的二線城市，更宜居或許就是成都、杭州、南京、鄭州等，成都在推動“一個產業功能區就是一個城市社區”、杭州則在推動數字經濟聚集區建設。

概括來講，如果根據城市治理能力和醫療能力綜合來看，北上廣位居最前列，深圳緊隨其次，成都、杭州、南京次之，鄭州、長沙、西安再次之。其實在二線城市中，成都、南京、杭州、重慶、西安、長沙、鄭州的醫療實力都還不差，如果考慮各地經濟競爭力，那么成都、杭州、南京脫穎而出。而武漢，在這次疫情后，城市競爭力排名一定會出現下降。

第三，社區物業的高品質規范服務

這次疫情期間，防控以社區為基本單位，一直存在感不強的物業也被看做一線“守門員”。

調查顯示，保利物業、金茂物業、金科物業等14家物業公司涵蓋了進出人員體溫監測；融創、招商蛇口等物業公司還為業主提供外賣上門、買菜送上門等便捷服務。中海物業在客服中心配置感應噴霧消毒設施人流大的公共區域設置感應噴霧消毒，設施每天對項目進行消毒，針對有疫情的地區消毒頻次：1次/2小時。

根據居民調查顯示，過半居民表示未來選擇置業社區時最看重物業管理。其中56%表示疫情改變了他們未來選擇小區時最看重的要素，而這些人中，39%的人對小區物業的重要性顯著提升，21%表示周邊醫療配套的重要性提升；而另有28%表示小區物業管理一直是考慮的重要因素，并沒有受到疫情影響。

事實上，經過此次長時間居家隔離，人們對于居住空間以及房管物業的服務要求，一定會出現新的更高品質化的需求。

“一定要買物業管理水平比較高的小區，誰知道以后有生之年會不會再來一波這樣的疫病？防患于未然。看到物業有條不紊、全副武裝做消殺清理、宣傳工作，心理還是有幾分踏實的。”

疫情發生時，大社區內居委會、社區服務APP、互動微信群等交流渠道非常完備，社區疫情宣傳和防護人員分工明確、執行到位；尤其需要特別關照的居民都能得到很好的社區關懷。好物業，對疫情反應十分迅速，比如在電梯放置紙巾減少對電梯按鍵的觸摸，嚴格把控人口進出、檢測體溫，進行到位的消毒等。而物業差的社區，人口流動性大，沒有微信群，保安不見蹤影，業主們連消毒防護工作都要靠自己，頓時慌了。

毋庸置疑，這些都會增加人們對小區物業管理質量的看重，遠高過對于周邊醫療配套的看重，或許也可以解釋為“高品質的物業服務給人帶來了更多安全感。”

“貴的東西，除了貴，沒別的毛病。房子也一樣，貴的房子，附贈的價值就會更多，比如我們之前一直忽略掉的物業管理、還有就是小區業主的素質……”

第四，容積率、樓間距等低密度生態化因素考量為先。

1月31日，媒體報道提到，在美國首例確診患者的糞便樣本中發現病毒；2月1日，深圳第三人民醫院也有類似發現。這些都讓人聯想到2003年SARS，香港淘大花園300多個病例，由于共用污水管道、廁所與鄰居臥室距離太近以及破損的管道等，成為病毒傳染渠道。

由此，人們對樓房住宅區的很多具體細節關注度再次提升。比如，容積率、樓間距、梯戶比，這些以往容易被忽略的問題，會成為日后買房重新考量的因素。

此次疫情期間，很多人被“關”在小區出不去，最奢侈的也就是下樓“放個風兒”，而容積率低的小區，建筑分散，空間開闊，除了人少帶來的愉悅感，被病毒感染和傳染的幾率也相對降低。

另外，容積率較低的房子還不用和別人公用一部電梯，相比一梯/兩梯幾十戶的樓盤，絕不只是人多等電梯不方便這樣一個問題，安全系數也更高。當然，容積率較低的高檔社區，樓間距較寬戶型采光較好，物業服務也更到位、更全面。

以北京孫河地區為例，全北京惟一一個先整體規劃后開發的豪宅區，綠化面積達到30.6%，土地容積率全部保持在1.1左右，還打造了綠色休閑產業、文化旅游產業、房地產業、高新技術產業等各類服務型產業，生活配套設施完善，且距離市中心較近，交通便捷。

此次疫情期間，孫河第一時間成立了疫情防控小組，包括醫療保障組、物資儲備組、社會穩定組、流動人口組、輿情應對組、工地管理組、社區工作組、學校工作組、司法解釋組、監督工作組等10個工作組，不分晝夜24消失詳細排查，建立共同防控體系。

再比如亦莊高新開發區，高品質“智慧社區”特點顯露無遺。依托“互聯網+大數據”推出“戰疫金盾”系統，匯聚了區內兩個街道所轄的56個小區近4萬居民信息及首批規模以上企業實時數據；不僅開通蔬菜直通車保障食品供給，鼓勵電商、快遞、外賣企業提供無接觸配送服務；針對復工員工住宿困難問題，提供1000間藍領公寓作為周轉用房，給予因復工需要租住酒店的企業50%的住宿補貼等。

疫情過后，郊區低密度住宅，包括多層和別墅、聯排等或許會階段性的成為購房熱點，尤其同時傾向于城區和郊區時，對健康和居住生態環境的重視會促使買房者下定決心。而那些具有人性化設計、生態圈建設有溫度的“高檔健康型”住宅會成為新的關注重點。

第五，交通等其他因素。

交通運輸是疫情防控中的重要一環。一方面，疫情期間，如何保障民生物資和應急物資的流通供應是十分關鍵的環節；另一方面，隨著疫情防控工作持續深入開展以及生產逐步恢復等因素，出行需求日益突出，因此居住城市能夠在滿足疫情防控的需要下，滿足人民群眾必要出行的交通也尤為重要。

尤其，有老人和體弱者的家庭，除了商業、生活方便以及風景空氣宜人等因素外，購房時要把交通考慮在內，僅以優質醫院資源為例，畢竟時間就是生命，沒有人希望等救護車等一小時，更沒有人想跑到20多公里外就醫。

無論如何，與其它商品不同，房產還是家庭收入的主要支出。而當疫情來襲，什么成交量、地價、房價，無論是新房還是二手房，都是浮云，疫情后，最貼近生活的每個要素都在被無限放大，尤其是在家居空間社區服務這些能被人為感知的細節之處。擇一“城”終老，擇一“室”安居。

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